找律師審閱合建契約就像健康檢查，評估風險後才能對症下藥。

分類: 合建契約篇標籤: 主管機關合建契約都市更新地主風險控管審閱撰修實施者

2025-04-26

找律師審閱合建契約就像健康檢查，評估風險後才能對症下藥。

鄭藝懷律師

本文章為《正律思》Podcast節目第72集錄音逐字稿，錄音時間為2025/4/26

哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我想跟大家聊一下，這幾年來常常會有不管是民眾的諮詢，或者是說網路上的詢問，都會問說「找律師審閱合建契約可以達成什麼樣子的效果？」

一、蘋果賈伯斯的小故事

那關於這個問題其實我常被問，剛好前幾天我看到了一句話，我想說透過這句話來跟各位聽眾分享一下我的想法。

賈伯斯曾說：「福特如果做市場調查只會產生更快的馬」

首先，蘋果賈伯斯早期曾經說過「如果福特當初要生產汽車之前去做市場調查，市場調查只會告訴他說，你需要產生更快的馬，讓馬跑得更快，他不會告訴福特說，你需要製造一台汽車（也就是說在100多年前根本沒有所謂汽車的概念），所以就算你放到現在，你去問AI，它可能也是回答你一樣的問題，因為腦中沒有的概念，基本上是無法被生成的。

賈伯斯說這句話的意思，其實是要表達說，在沒有車之前沒有人會想要一部車，所以同樣的道理，在飛機被發明之前，也沒有人想過可以搭飛機，可是從消費的角度來講，重點是什麼？本質上消費者對於目的地，他希望能夠更快、更方便的達到他要去的目的地，而這樣的需求其實一直存在，所以從馬匹、汽車到飛機，就一致性的達成了這個背後本質的目的，亦即更好、更滿足的用一個新的替代的方式來解決原本問題。

二、了解審閱合建契約的本質

我為什麼要先跟各位聽眾講這個小故事呢？因為我發現，不管是地主或是客戶都會問合約審閱可以帶給他們的意義是什麼的時候，我認為其實這跟合約審閱的本質其實是相關的，各位聽眾要知道，我們在都更過程當中大概有三方角色。

（一）主管機關

首先，當然就是主管機關，那第二個是實施者，第三個就是地主，那我們今天主管機關就不談了，因為主管機關是審議的部分，是去做核定的單位。

（二）實施者

實施者基本上大致上都很清楚知道，自己要的是什麼，因為他既然會來做這個都更的整合，我相信他都做過一個完整性的評估了。

（三）地主

地主其實比較像是消費者，也就是說，消費者多半時候其實並不知道自己要的是什麼，那麼地主常常是建商拿合建契約給地主簽約。

三、了解簽署合建契約的意義

各位聽眾，你覺得為什麼幾乎所有臺北市的建商在做都市更新的時候，都會拿合建契約給地主簽約呢？其實對實施者來講，這個答案就是要消除都更未來路上的不確定性，因為不確定性是最讓人家討厭的，就像前陣子的股票市場一樣，那這個是我剛剛講的實施者，他很清楚知道自己要的是什麼。

對於地主來說，這份合建契約他要的是什麼？合建契約當然在這個意義下，我認為從地主端的角度，他應該要思考的是透過簽約，可以提早確認分配，不過簽約的副作用是什麼，它就是會產生一定的法律風險，因為你簽署的是一個法律文件，我相信多數的地主其實都不懂所謂的營造，也不懂所謂的整合，也不懂所謂的建築外觀，或者是他對於未來整個街廓的想像，我相信這些在多數的地主參與都更的時候，並不會去思考這些問題，那麼多數的地主，他思考的其實只是想要知道說，他可以分配到多少？那這個案子的進度大概要多久？

四、審閱合約就像健康檢查，提早知道問題可以先解決

所以透過這樣子的情況下，我要跟各位聽眾分享說，當我們在做審約的時候，其實是提早認知到這個風險，當實施者給了你一份合建契約，請你簽署的時候，透過審約讓你知道這個風險，可是審約不會去增加你的分配條件，這是兩個不同層次的問題。

我舉個例子就像說，其實我們早期，我記得我爸媽那個年代沒有所謂的健康檢查，可是隨著時代演進，我們會發現大家都在推廣，可能40歲以上的成年人，至少每一年或者是每兩年要去做健康檢查，但是各位聽眾，你覺得如果你去做健康檢查完，會不會讓你更健康？其實答案是不會的。

我的意思是說健康檢查是讓你知道你有什麼問題，檢查完你發現問題，那麼你去執行手術，可能去把類似腫瘤或者是什麼樣子的問題，飲食上的問題，血壓過高還是怎麼樣的去做改善，你才會變健康。

我的意思是說，其實在法律層面上面，審約基本上很像是一種健康檢查，你如果不審約，你永遠不知道你簽約的風險狀態是什麼，但是審完的後續要怎麼執行才是你可以變健康的道路，也就是說其實審約可以減少不確定性，這個本質跟建商（實施者）為什麼在所有的都市更新裡面都要給地主簽約是一樣的。

所以反過來說不審約可不可以，當然也可以阿！就像很多人到了50歲、60歲，可能他也沒有做健康檢查，也就是說不審約，不一定表示你有高風險，可是各位也要知道，一定有一個未知的風險，那就看你的承受度、你的風險承受值。

這個我可能之前都比較零散的講，那我們前面幾集Podcast有講過，所以簡單來講，我認為審約在於說你要先思考，你目前參與的都更案有沒有讓你感覺不安心，就像說你可能覺得你的身體有一點毛病怪怪的，但是你也說不出來，那這個時候你應該就去看醫生、做健康檢查。

所以如果你現在參與的都更案，你總覺得建商或是你總覺得哪裡怪怪的，那麼你是不是跟健康檢查的比喻是一樣的，你這個時候就應該要進行審約，或者你應該要去尋找專業人士的協助，我相信法律跟醫學在這一點上面是很像的。

所以今天這一集的結論，就是我要跟各位聽眾說，我希望大家都知道，你自己行為背後的真實意義，那麼才能夠在你後續的每個決策當中，達到最佳的效益，那如果各位聽眾還有其他的問題，歡迎再來信跟我們分享，謝謝大家，拜拜。

如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。

【合建契約篇10】找律師審閱合建契約就像健康檢查，評估風險後才能對症下藥。

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