2025-03-01
合建契約應該有幾頁才合理？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第58集錄音逐字稿，錄音時間為2025/03/01
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集，想跟大家閒聊一個議題，常常會有地主問我說：「律師，請問建商提供的合建契約應該要有幾頁？」
一、個案事實不同影響到不同的頁數
關於這個問題，我其實很常被問，因為坦白說，合建契約我有看過只有3頁的，我也有看過20頁以上的，所以這中間的落差其實很大，因為3頁跟20頁能寫的東西真的是差太多了，所以，我覺得到底合建契約要幾頁才夠？我覺得該要區分具體的情境來思考。
我舉例給各位聽眾聽，假設說，你今天跟建商談妥了條件，那麼你現在要簽一份合建契約，首先，你要思考的是合建契約裡面它可以涉及到的包含了分配（就是說我們講的權利價值的分配），那選屋樓層方位包含停車位，再來這個分配跟選屋之間產生的找補，差額找補如何找補？金額如何界定？那找補的時間點什麼時候該給錢？是選完就要差額找補？還是等到送審核定？還是等到房子蓋完？這個時間點都有差異．
接著要不要信託？那什麼時候要信託？信託的時間點該是什麼時候？費用誰支付？那可能再來是騰空點交的時間點？什麼時候要騰空點交？以及如果前面這些地主產生違約，違約要怎麼懲罰？違約責任有多重？那有沒有什麼樣的排除條款？
再來，還有可能有建材設備，有些地主他可能會有一些要求，建商提供的房子跟他自己拿到的建材設備是不是要一樣？接著可能還有監工，為什麼？因為怕蓋成爛尾樓，或者是怕說這個建商的建築比較隨便，那監工條款最後可能蓋完了，你要怎麼樣？你要交屋，那交屋要不要驗收？那驗收標準是什麼？要不要找第三方的驗收公司來做驗收，那相關的費用誰支付？可以驗收幾次？驗收沒過由誰來賠償？那賠償金額怎麼算？
接著可能還有在整個過程當中，可能會有補貼款：有搬遷補貼款、有租金補貼款，那這個租金補貼、搬遷補貼款金額是多少？起迄期間是多少？你可以領到什麼時候為止？會不會有相關的稅賦稅額等等的這些問題。
所以各位聽眾，你會發現說一份合建契約其實比你想的複雜，它涉及到的東西有這麼多，那究竟他是不是一定要通通寫進去呢？也很多地主也會對這個有疑慮，那我要跟各位講，你要回到你自己最原本的思考，也就是，你今天跟建商參與合作的時候，你最在意的點是什麼，那我剛剛講的東西，如果你認為關鍵點是你只在意分配條件然後以及你想要有明確的整合時程，就是說如果時間到了，建商還沒有辦法整合完成，那你要跟他解約；如果你在意的是一個比較單純的東西，那基本上你簽署一個簡單的協議書是沒有問題的，就是說可能3頁頂多4頁，這個是沒有問題的，我們是在你的條件越簡單，你的要求越單純的情況底下，合約書的內容基本上是可以放的下的，他大概3、4頁就可以放的下了。
但是反過來說，我剛剛講的這些分配選屋、找補、信託、違約、建材監工、驗收補貼以及這個整合時間跟稅賦等等的，我這個將近10個項目，每個項目都可以再去具體的討論，如果你覺得這些對你來說是你關心的、是重要的，那恐怕這個合約應該是至少要10頁以上，那這10頁以上可能建商給你的合約跟你的想法不一樣，那這中間又涉及到彼此要怎麼樣互相來協商、談判。
二、好的實施者會給予足夠時間進行審閱合約
所以，我覺得回到這個問題，就是個別的地主要自己去思考自己的需求性在哪裡，那麼在這個之外，我要特別提醒，如果他是給你一個很短的時間，他可能跟你說，你2天內、3天內就要簽署合約，那我個人認為不管這個合約是3頁或是30頁，你都應該要非常注意，因為我認為一個好的建商、或是一個正常的實施者，他其實是不會排斥你去檢視他的契約，因為對他來講，當你越瞭解然後越清楚的簽約，其實對建商、對實施者來講他的風險也更小，因為你不會在完全不知道的情況下簽署一個你不知道的合約，然後後續衍生的糾紛，甚至導致整個都更案的停擺，所以我認為真正一個好的建商是不怕被檢驗才對，那我覺得各位聽眾應該基本上要有這樣的一個想法。
三、增補協議書的特殊情況
那另外一個比較特殊的情況是說，有些地主他其實已經先簽了一份合建契約，那後來才來找我們，為什麼呢？因為後來他又要再簽一份增補，那在這個情況底下，因為合建契約裡面，很多東西其實已經都談定談妥了，所以這個增補可能通常是針對解約條款，或者是針對防災獎勵，像去年防災獎勵忽然跑出來，所以很多建商也會簽一個增補的協議，那像這種簽增補協議的情況底下，那可能3、4頁就基本上是足夠了。
那最後一種情況是沒有簽合建，可是很奇怪的是他的合建契約跟他的增補同時簽，各位聽眾聽得懂我的意思嗎？就是說合建契約還沒簽，但是建商就在他要簽合建契約之前，也另外跟他做磋商，那磋商的內容就寫在增補，所以就會變成說合建契約是合建契約，那增補是增補，所以在這個情況底下，他變成一次是簽兩份合約，那這個我們也看過。
四、結論：事緩則圓
總而言之，我覺得合約一定要有足夠的時間去閱讀，目前法令上，我之前也跟各位談過這個合建契約，其實並不適用消保法，我個人的觀點是應該要用類似公平交易的概念，但是不是一定要給審閱期？現在並沒有明文的規定，你可以跟建商要求說可能給你兩個禮拜或是給你一個月的時間，讓你去仔細的看一下這個合約條文，或者是找律師研究一下也可以，好的那以上今天就是跟各位聽眾分享到底合建契約幾頁才夠，那如果各位聽眾還有其他的問題，歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。
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