本文章為《正律思》Podcast節目第147集錄音逐字稿，錄音時間為2026/09/09

哈囉各位觀眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，我們今天想要跟大家討論一個都市更新制度上值得思考的問題。

我們在都市更新案件裡面有沒有可能依照地主的同意比例以及案件的爭議程度，由主管機關來做不同層級寬嚴的審查？

我為什麼會有這個想法呢？

一、同樣達到都更門檻，爭議程度可能完全不同

因為在接觸許許多多的都更案件之後，我會發現即便兩個都市更新案都已經達到法律規定的同意門檻，但是他背後的情況可能是截然不同，例如某一個案件，他已經有95％以上地主的同意，剩下少數的地主，他可能是人在國外，或者是部分條件還在協商，除此之外，其實沒有重大的爭議。

另一個案件可能只是剛剛跨過法定門檻，還有相當比例的地主明確表達反對，甚至在估價、選配跟拆遷各方面都有具體的爭議，兩個案件在外觀上都可以依法申請都市更新進行送審，但很明顯權利衝突的程度是非常不同。

所以我就在想當兩個案子在接受都市更新審查的時候，是否需要接受相同強度的行政審查？

二、都更能否依案件風險「分級審查」？

其實臺北市在都市更新的審查制度，在現行的制度裡面，已經有幹事會、權變小組審查會及審議會等不同層次的分工，那麼在部分行政跟技術性事項其實是可以在幹事會先處理的，而權利變換的專業問題，則由權變小組來做審查，最後重要的部分，則是進入審議會。

所以我們可以說，目前臺北市作為主管機關，其實在一定的程度上，已經存有了一個專業分工的概念，可是我今天要談的不是這個專業分工，我今天要談的是將案件做一個分級。所謂的案件分級，我個人是認為有沒有可能依照案件本身的共識程度跟風險程度來決定行政審查的密度。

我為什麼會有這個概念呢？

三、分級的兩大指標：同意比例＋爭議程度

我舉關於臺北市都市設計的審議為例，其實在案件裡面，它區分為一般審議、專案審議、簡化審議跟幹事審議等不同程序，也就是說，都市設計的審議有依照案件的性質做分流。那麼都市更新，有沒有可能也可以存有類似的思考制度？

當然我不會建議說，我們只看地主的同意比例，比較合理的方式，還是我剛剛說的，應該是以同意比例及案件風險，做成雙軌制度來做思考。

• 第一個分級指標：地主同意比例

首先，第一個指標當然是地主的同意比例，因為都市更新涉及大量私人財產權的重新配置，一個95％以上地主都同意的案件，跟一個剛剛達到跨過法定門檻或許是80％的都市更新的案件，它所呈現的權利人共識程度本來就有截然不同，所以我們初步可以把同意比例作為判斷審查密度的第一項簡單指標。

• 第二個分級指標：案件本身有沒有重大爭議

第二個是案件本身的爭議程度，例如說案件裡面有沒有重大的估價爭議、有沒有拆遷安置的問題、或者是說合法建物的面積有沒有補登的問題存在，或者是說有沒有文化資產及交通影響等問題，那麼即便有95％的地主都同意，但如果可能涉及到我剛剛說的重大公共利益或法律爭議，可能主管機關的審查密度還是要完整進行。

四、都更區分為三類案件，採取不同審查密度

• 第一類：高同意、低爭議案件，可考慮簡化審查

第一類是高同意低爭議的案件，而這個高同意，我想同意比例，大概至少我們可以設定在90％以上，或者是95％以上，而這個低爭議指的是沒有估價、沒有拆遷安置、沒有公共利益的爭議，那這一類的案件其實可以考慮簡化它的審查程序，直接在審議會上面集中處理真正需要判斷的問題。

• 第二類：一般都更案件，維持現行審議程序

第二類就是我們比較常看到的一般案件，也就是同意比例達到法令的要求，但也存在一定程度的不同意見，那我們就維持一般的審議程序。

• 第三類：高度爭議案件，投入更多行政資源

第三類可能就是高度的爭議案件，同意比例可能非常接近法定門檻，但仍然有相當的地主，對於估價選配提出了具體的陳情內容，而這一類的案件，我認為就可以投入比較多的行政資源，甚至必要的時候可以仿效我們法院在做訴訟整理，先做一個爭點整理的程序後，才進入完整的審議，或許會有更好的效率呈現。

所以層級化審查的目的，其實是判斷這個案件究竟需要多少行政資源的介入，從行政法的角度來看，也比較接近比例原則的精神，

五、分級標準必須公開透明

當然，如果建立這套制度，我想最重要的還有個前提，我們要把案件做層級化，那這個層級化的分級標準必然要公開透明，而且是讓更新範圍內的地主都是可以預測的。

主管機關就可能要花一些時間來去設定一些客觀指標，例如地主的同意比例、陳情比例，估價爭議、基地規模、容積獎勵、拆遷安置，可能包含了文化資產容積移轉、交通影響等等，只要符合一定的條件，其實就可以進入相對簡化的程序，一旦發生重大爭議，也可以升級到一般或完整的審議。

這就好像我們法院在訴訟當中，其實是會先依照訴訟標的來做一個簡易區分，看是簡易訴訟還是一般訴訟，或者是法院在案號的編排上，也會對於金額比較大的案件，會是以「重訴」字等方式，在程序上先做分流的動作。

所以簡單來說，今天跟各位聽眾分享的是，我們都市更新的同意比例是一個重要的指標，但他也不應該是唯一的指標，比較合理的制度是，如果要將都市更新的審查加速，我個人認為做層級化、分類的審查，是比較合理的方式。

我們可以把同意比例當作是最基本的共識程度，而將案件有無重大爭議當做決定審查強度的衡量標準，把有限的行政資源放在真正需要審查的案件上面。

那以上就是今天跟各位聽眾分享的都更內容，如果各位聽眾還有其他的都更故事，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。

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