2026-11-04
都更找補金額繳不出來（下），協議合建戶與權利變換戶命運大不同。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第155集錄音逐字稿，錄音時間為2026/11/04
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。
上一集我們談到，如果地主跟建商簽訂協議合建契約，約定必須結清選屋找補款、客變費用及相關稅負，建商才需要交屋，那麼數年後當地主繳不出錢時，建商就可能依照契約及民法的同時履行抗辯權，暫時拒絕交屋。
但我們也和各位聽眾建立一個正確的法律觀念，拒絕交屋跟拒絕移轉所有權，仍然是兩件不同的事情。
這一集，我們要討論另外一種情況。
假設今天地主沒有跟建商簽訂協議合建契約，而是選擇參加都市更新的權利變換，房子蓋好以後，建商通知地主，必須先繳納一千萬元差額價金，否則就不交付房屋。這個時候，地主能不能說：「我沒有跟你簽合建契約，你憑什麼不交屋？」
這個問題非常有意思，因為協議合建與權利變換，雖然都能讓地主取得更新後的房屋，但是背後的法律關係，其實不太一樣。
一、在權利變換下，欠繳找補款和房地接管有不同的程序
我們先看《都市更新權利變換實施辦法》第27條規定，實施者申領建築物使用執照，並完成自來水、電力、電訊、天然氣等必要公共設施的配管及埋設後，應以書面通知土地所有權人及權利變換關係人，在三十日內辦理接管。
請大家注意，這裡使用的是「應」這個字。也就是說，當法律所規定的條件具備以後，實施者原則上就負有通知地主接管房屋的義務，而不是實施者想通知就通知、不想通知就不通知。
同時這裡還有一個更重要的規定，《都市更新權利變換實施辦法》第30條第2項規定，權利變換完成後，如果地主實際分配的房屋價值超過應分配的價值，所產生的差額價金，應由實施者通知地主在「接管之日起三十日內」繳納。
大家有沒有發現這個規定的特別之處？法律不是寫「繳清差額價金後，才能接管」，而是以「接管之日」作為繳納期限的起算點。
所以把第27條與第30條放在一起看，我認為可以得到一個初步結論：在權利變換制度下，原則上地主尚未繳納差額價金，實施者仍要先行辦理法定接管程序。
當然，如同我上一集所說，這並不是說地主可以不用付錢，因為《都市更新條例》第52條規定，若地主應繳納差額價金而未繳納，在必要時可以移送行政執行，而且未繳清差額價金的房地，原則上不得移轉或設定負擔。
這代表什麼？代表在以權利變換形式參與都市更新時，法律已經設計了一套處理欠款的機制。
欠錢有欠錢的處理方式，接管有接管的法定程序，兩者不能隨便混為一談。
同時，我還要提醒大家一個容易忽略的地方，也就是《都市更新條例》第63條規定，實施者書面通知受配人限期接管後，如果受配人逾期不接管，自期限屆滿的隔天起，法律上就視為已經接管。
因此，地主收到接管通知以後，不能認為自己沒有拿到鑰匙，就永遠不會發生接管的法律效果。
常見的問題是，如果地主對房屋瑕疵、找補金額或交屋條件有爭議，就想說因其是採用權利變換程序，所以只要不去接管，就不會起算差額價金所應繳納的期間，這是錯誤觀念。
二、找補款數額不是建商說了算！
這裡我們補充實務上的相關判決，就是臺北高等行政法院111年度訴字第32號判決。
這個案件雖然不是直接處理建商拒絕交屋的問題，但我認為在本判決中，法院對權利變換的差額價金制度，有相當完整的說明，供各位參考。
法院指出，權利變換必須先計算地主更新前的權利價值比例、更新後應分配的權利價值，再與實際分配的房地價值比較，才能確認差額價金。所以如果地主對估價、共同負擔或分配價值有爭議，原則上應依都市更新條例的相關規定尋求行政救濟。
簡單來說，縱使地主是採權利變換程序，差額價金也不是建商自己說多少，就當然是多少，權利變換戶應是依照核定的權利變換計畫，以及都市更新相關法規取得分配權利。
所以，聰明的聽眾聽到這可能會問：「奇怪，我跟建商簽約，原本以為條件比較好，結果依據上一集的分析和本集內容，若採協議合建，反而可能被契約的法律關係限制交屋的權利；那沒有簽約而採權利變換的人，卻有法定接管程序保障他必然可以拿到房子？」
我認為，這正好說明都市更新中兩種制度的本質差異。
協議合建可以透過契約爭取比較好的分配條件，但是相對地，地主也必須承擔契約所約定的義務。
至於權利變換則是透過主管機關或立法者，設定一套法律明定的分配、接管、找補及登記程序，這套程序基本上就是按照法律的規定進行。
因此，簽協議合建契約，不代表每一項權利都一定比權利變換更有利，這必須依照個別的契約條款，或是個案情形來判斷。
三、協議合建戶如何避免沒錢繳找補款？
最後，我們來談地主真正關心的問題。
其實多數地主並不是不願意繳納差額價金，而是房子蓋好時，手上真的沒有足夠現金，這時能不能先把更新後的房屋登記到地主名下，向銀行設定抵押貸款，再拿貸款去繳納找補款？
對協議合建戶來說，我認為這是一個值得在簽約階段就先談好的安排。
例如可以在合建契約中約定，建商應配合辦理房屋所有權移轉登記、銀行鑑價及抵押權設定，讓地主可以透過向銀行設定抵押權，用所取得的貸款支付差額價金。
當然在協議合建的契約中，必須把付款順序、銀行撥款條件、交屋期限，以及貸款不足時如何處理，都約定清楚，否則建商要求先付款才准許設定抵押，銀行卻要求設定抵押權才撥款，地主就會陷入兩邊都無法完成的困境。
四、權利變換戶的抵押限制：新房不一定能先貸款再找補
至於權利變換戶，情況又不同。
因為我們在上一集也有向各位聽眾分享，《都市更新條例》第52條第6項及《都市更新權利變換實施辦法》第31條，對於尚未繳清差額價金的房地，原則上禁止設定負擔，因此不能直接假設權利變換戶可以先拿未繳清差額價金的新房子去設定抵押權。
簡而言之，我認為當地主參與都市更新、選屋以及思考未來找補的問題時，必須面對一個很現實的問題，就是：當房子蓋好的那一天，我到底需要準備多少現金，才能順利取得並使用自己的房屋？
如果這個問題沒有在簽約以前想清楚，原本期待多年的新房子，最後可能反而成為沉重的財務負擔。
總之，透過這兩集，我希望各位聽眾對於都更分屋也要去衡量財務能力，避免產生無謂紛爭。
好的，我是鄭律師，謝謝各位聽眾的收聽，如果還有其他的都更故事，歡迎再來信告知我們，謝謝大家，拜拜。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
都更找補金額繳不出來（下），協議合建戶與權利變換戶命運大不同。
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