2024-11-06
合建契約中「驗收條款」比「監工條款」更能提升老屋重建後的新屋品質！
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第28集錄音逐字稿，錄音時間為2024/11/06
哈囉各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，這一集我想跟大家聊一下，有關監工條款的議題。
一、監工條款是什麼？
我先簡單解釋一下，什麼叫做監工條款？在合建契約裡，有時候有些地主他會要求，如果他同意都更，但是不能他一旦簽了合建契約書，他就沒有掌控權，所以他會希望說在合建契約書裡要放上「可以監督建商施工進度」的條款，那我簡單的稱之它為監工條款。
地主在這個問題上面，有時候會有他的堅持，畢竟我想雙方的信任度不夠也就是說地主跟建商都是初次合作，所以他認為說他後續還是要有一個監督的方式。不過，關於這個監工條款是否一定要放？或者是說有沒有什麼樣其他更好的方式，我想我先從監工條款的由來來跟大家談起。
事實上各位聽眾要知道早期有很多建商，那其實他的施工紀錄並不良，所以有很多建商，他建築了一個房子完成了，他就進行解散清算的動作，所以縱然他的建築品質不好，但是仍然在保固的期限內，那也會導致住戶對於求償的對象會很難進行，這個通常我們稱之為一案建商。
二、地主及建商對監工條款的想法
再加上說有些早期的建商，他其實資金的壓力比較沉重一點，那它在施工的這個經驗上面，也有可能比較不足夠，所以有很多的新聞或是有住戶吃了悶虧之後，慢慢的就會要求說不能有建商蓋不完，或者是說蓋好之後屋況很差的情況，於是就有人想出了是不是在這個建商的建築過程當中，我們可以來進行建築品質的監工，以確保後續完工能夠順利的交屋，那當然這個是站在地主，或者是站在這購屋民眾的角度思考。
那我們換個角度來思考，從建商的角度來說，多半會認為說以都市更新的角度要送核定，在這個核定的過程當中會先有事業計畫，之後然後送權利變換計畫，而這些其實都有經過政府的層層把關，所以通常在談合建契約的時候，建商其實也會跟地主說，這個你們不用擔心，因為事實上事業計畫裡面，就已經包含了建築的規劃，以及說要是採用什麼樣的工法，一旦經過市政府的核定，那相信這些都是由政府來做擔保的、合建契約中不一定要有監工條款等等，所以建商也不是很同意在合建契約書當中擺入這樣的監工條款。
三、驗收條款比監工條款更有效益
在這個議題上，從我的看法來說，我想首先，如果有所謂的監工條款，各位聽眾你想看看，除非你是做這個相關的行業，否則即便你可以隨時隨地去查核建商的工程進度，或者是說你可以去看所謂的施工圖，你可以去工務所去看，說真的，我想連我個人都覺得我會看不懂，甚至於建商他的施工品質到底是好或不好，我覺得以一般的民眾來說，應該都有判斷的困難。
所以這個監工條款，基本上，我個人偏向它是讓地主有一個選擇的權利，也就是說，你可以在這個建築過程當中，如果你對建商的建築品質有疑慮，如果今天有這個條款，你可以去執行這個條款，那事實上是否真的能發揮效用呢？可能就變成說，除非地主他有具備專門的知識、經驗，他才能做一個判斷。
所以以我個人來講，我認為應該從兩個角度來處理這個地主或者是建商之間溝通的這樣認知的一個落差。
（一）藉由良性溝通增加信任關係
首先，我想最重要的就是，我們也希望建商，他是一個有經驗的、聲譽良好的、品質良好的建商，所以在早期在合作之前，就是說在談這個合建契約，或者是在出具同意書的時候，我想建商就應該要多多的跟地主溝通，來讓地主了解說他們在這個更新範圍內、他們的精神、他們想要達成的目標，他們預期未來更新後，更新範圍可能呈現的新風貌是怎麼樣子來讓地主，來讓這個原住戶產生一個安心的感覺。
（二）找到信譽良好的建商增加信任關係
第二點，我覺得從住戶的角度來思考或是從地主的角度來思考，在找合作的對象的時候，事實上應該從信譽良好的建商來找起，我覺得大概基本上就可以防免掉接近九成的問題，當然如果這個建商，他是剛出來市場、做都市更新的建商，如果說主事者願意好好的溝通，我覺得地主也可以再憑溝通過程當中的經驗判斷，以及這樣子的建商，他是否找了一個好的營造廠？他對於整個發包的想法是怎麼樣子。
雖然通常在合建契約中不會再特別約定，但我想透過雙方彼此的溝通，應該可以建立一個良好的信任關係，而這樣的情況下，對於監工條款不一定要是非常的堅持，也避免合建契約的談判破局，我想這一點其實是很重要的。
（三）驗收條款比監工條款更有效益
而最後，我再提供個人的看法，那當然這樣子的做法，事實上可能對於建商來說會比較有壓力，不過地主這邊也可以適時的做磋商的想法，也就是說與其要放入所謂的監工條款，不如在合建契約裡面去思考，當我們建築完成要交屋的時候、拿到使用執照要交屋的時候，地主對於這個房屋的品質有沒有一個驗屋的程序？也就是說，如果今天在合建契約裡面有驗收條款的話，或許比起監工條款會更有效益。
我為什麼這麼說呢？各位聽眾你思考看看，建商他更新完之後，他真正的獲利來源是來自於透過共同負擔的折抵，拿到更新後的房地。而這個更新後的房地，他是要拿到市場上去賣，所以如果他的建築品質不好，其實連帶的也會影響到他的銷售，那在這個情況底下，我相信大部分在臺北市的建商應該都會有一定的建築實力，所以這一點基本上不成問題。
而對於地主來說，驗收可能是一個室內的驗收，包含磁磚有沒有平整？或者是露台有沒有什麼樣的瑕疵？所以如果有驗收條款，反而可以去促使建商在更新後仍然對地主做一個比較負責任的修補狀態。
而我覺得因為你看到建築完的房屋，你也進去做驗收的動作了，這個對地主來說，應該會比較知道說看得出來哪些地方比較有施工上的問題，像我剛剛講的磁磚是否不平整？這個一看就可以看得出來，甚至於目前其實坊間也有很多的驗屋公司，也可以請驗屋公司來做這樣的一個協助。
那當然具體的驗屋條款或是我們講驗收條款，權利義務如何規定以及如果找驗屋公司來會有相關的費用的問題，這些我想都是在合建契約裡面，可以去跟建商去進行磋商的一個事項，而我想一個信譽良好的建商，他事實上應該也會願意來跟地主做真誠的溝通，畢竟整個過程其實就是都更的一環，我們也沒有辦法說我們簽了同意書之後，我們對於所有的驗收程序，我們都毫無約束的力量，這個也是一般地主可能會比較沒辦法接受的。
好的，那今天就是跟各位聽眾來分享與其堅持監工條款，不如換個角度思考是否驗收條款才是更有效益的一種方式，如果各位聽眾還有其他問題，歡迎再來信跟我們進行討論，謝謝大家，拜拜。
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【合建契約篇5】合建契約中「驗收條款」比「監工條款」更能提升老屋重建後的新屋品質！
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