2026-04-22
你的都更案是一馬當先還是馬拉松？拆解整合到交屋真實時間軸。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第127集錄音逐字稿，錄音時間為2026/04/22
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起跟我來做正確的法律思考。
今年是馬年，那我們在年後法律諮詢的過程中，其中有一個客戶，他在諮詢尾聲的時候，他就說：「希望他的都更案可以一馬當先、馬到成功，住戶都順順利利的簽完合約，都市更新可以不要拖這麼久。」
一、都更的期待與現實落差
所以我今天就藉著這樣的開場，來跟各位聽眾聊聊，我們在都市更新的過程當中，究竟我們從有建商來跟我們洽談到送審，送審到審議有一定的結果，最終房子交屋完成大概會是什麼情境？那時間大概是多久？
那我這邊特別強調一下，我是用一個一般的狀況來做舉例，所以每個個案可能還是有落差很大的，我們盡量不要去談比較極端的個案，這樣子各位聽眾會比較能夠容易有一個清楚的理解。
二、整合期的拉鋸與建商替換
我們都知道其實建商在送件（我們俗稱的送件就是說送給臺北市政府）前少則三年多則十年，甚至十五年的整合期間都有聽過。那依照我自己在這幾年接觸，不管是住戶的、建商的、土開的和顧問公司的，從各個方面，我自己來看我手中案例的相關數據，我認為一個整合，沒有七到十年是很難有結果的，尤其是在這個整合的過程當中，可能是由A建商先做了一個起頭，住戶一開始對A建商並不了解也不信任，到後面A建商退場之後，換成B建商進場。
住戶發現說原來建商真的會退場，所以他就會比較認真看待B建商給的合建契約及條件，才能夠真正有意願的、盡快的來跟建商做一個簽約。
所以通常我們以兩個建商，這樣的例子，來整合一個社區，大概就是三年為一個週期。因為許多建商跟住戶的合約通常是綁定三年，所以為什麼我說從整合的平均期來看，我認為六到七年大概是一個你需要去計算的時間。
三、審議程序的關鍵與影響因素
接著我們在送件之後，會涉及到臺北市的都更案，其實在疫情之後，就我個人所知，是大幅度的的成長，我講的不是核定的案件，我講的是送件掛件的案件。我們去看過往的舊資料，其實送件之後的審議期間是越來越長，這個地方聽眾可能就會有一個疑問說：「如果都更案的範圍大，或是都更案的範圍小，會不會影響到審議的時間呢？」
理論上應該是範圍大，地主人數就會相對的多，所以有可能審議的時間就會拉長。但我看了一些資料，再加上我自己個人的經驗，我認為審議的時間，不一定跟都更的面積大小有關係。因為都更的面積大，基本上雖然地主多，可是它要過80％的同意比例，也相對的可能會比較容易，因為每一個住戶，他可以佔有同意比例的趴數並不高。
我認為真正的關鍵應該是說，我們現在在都市更新，自從大法官釋字709號，大概是2013年4月之後，要求所有的都更案都要舉辦聽證程序。我想這個聽證程序，本質上是一種強化資訊，以及讓民眾有這個知悉權利的最基本的方式，所以這樣的行政程序自然就會拉長了審議時間，因此我認為真正影響審議的，基本上是聽證制度在2013年之後的實施。
第二點我認為會影響審議期間的，在於我們知道都市更新有事業計畫跟權利變換計畫，那有沒有併送？我們講的併送就是說，事業計畫跟權變計畫是不是一起同時間送件，這個我們稱之為併送，這個也會相當程度的影響都更的審議時間。因為如果是分開送，那就是事業計畫先審完，核定確定之後，建商才會再送權變計劃，所以這中間這個時間差，可能至少有三個月到六個月之久，我想併送必然比分開送還要快。所以最終我們來思考這個問題的話，我們用一般的平均標準來看，臺北市目前的審議，我們抓個三年是比較合理的。
四、施工期與不可預見的訴訟變數
那各位聽眾可能聽到這邊覺得，整合我們抓七年、審議抓三年，十年內應該就可以完成，理論上是這樣沒有錯，不過不要忘記了，我們在審議完成後，申請這個建築執照，拿到拆除執照，要開始進入施工期，通常建商都會再做一個動作，那就是搭建預售屋，預售屋可能大概是六個月，六個月後才開始進入真正的施工。
以臺北市施工來講，我想大概我們抓個三年半到四年，尤其是這個疫情後缺工缺料的情況，我們或許抓個四年也不為過。四年拿到使用執照之後，通常在六個月內會交屋，所以還要再加六個月。所以我們剛剛前面講的審議確定以後，拿到建照拆照進入施工期，加上預售屋的整個期間，到最後拿到使用執照要完成交屋，大約也是五年，所以這樣合起來就約莫是十五年了。
各位聽眾要注意，我們講的天有不測風雲，人當然也會面臨到一些意外。既然都市更新是在處理人的問題，我們表面是在整合土地，可是真正有經驗的建商，都知道其實是在處理人的這個問題。那既然有人的問題，就會有一個不確定性因素存在，這個不確定因素，我們具體的來說，就是可能要考慮到，不同意戶對於都更案件審議的結果，可能會提起行政訴訟。
以目前來講，因為大法官釋字709之後都有辦聽證，所以通常可以直接進入行政訴訟的程序（大概就是直接進入高等法院），接著就會跳到最高法院。我們就一個最單純的思考來講，大概就是兩個審級，以法院辦案期限來講，大概是一年四個月，所以兩個審級大概是兩年八個月。當然中間我們要抓一下法院文書往返的時間，所以我們大概也是三年，
五、十年有成即是幸運的更新案
所以結論是什麼？
結論就是一個都市更新案，如果你要看到它開花結果，從第一個建商進來跟你談，你去算大概我們講七加三再加三再加五，我們整合七年審議三年，萬一有訴訟要三年，建築大概是五年，所以大約是十八年的時間。
各位上網去問ChatGPT或者是去查資料，你都會發現：「沒有啊～ChatGPT跟我說只要七年！」因為ChatGPT它沒有跟你講，還有整合的時間，還有可能產生訴訟的時間，所以我們保守的來抓，我們大概就是可以抓一個，大約是我們剛剛講的十八年到七年之間，你相加除以二，我們想至少保守抓個十年，大概是跑不掉的一個情況。
如果你現在面臨的都更案，在十年內從建商來跟你簽合建契約，或是來跟你談到你搬進新屋，可以在十年內，我想都算相對的幸運，我覺得都是在馬年裡一馬當先的更新案。
那以上就是今天跟各位聽眾分享的都市更新的審議期間，也希望各位聽眾，在今年的都更案，都能順順利利的開花結果，能夠有一個好的情況。如果各位聽眾還有其他的都更故事要跟我們分享，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
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