2025-05-03
合建契約中的「日落條款」與「日不落條款」務必搞懂，否則後續恐怕喪失都更主導權。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第74集錄音逐字稿，錄音時間為2025/5/3
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師。歡迎一起來跟我做正確的法律思考，如果各位聽眾有去收聽上一集，就會知道上一集在講合建契約跟信託契約之間的問題，那當然我最後的結論是，合建契約盡量單純化，不要去跟其他的契約做連動、做綁定，因為他會對未來產生一個比較難預估的法律風險，那這是上一集的結論。
一、信託會讓你的移轉處分權受到制約
那這一集，我要繼續接著談一個有趣的問題，因為之前也有聽眾或者是有客戶詢問說，可是律師，我就算發生了你講的事情，信託也只是一個形式上財產權移轉，實質所有權人還是地主，那我就算合建契約沒有「落日條款」，變成「日不落條款」好像也沒有影響。房屋的所有權也還在我身上，那有什麼關係嗎？為什麼一定要在這個地方做調整呢？
所以，我今天針對這個問題，我提供我個人的看法，確實我們講的信託是一個形式上所有權的移轉，不是實質所有權的移轉，對你未來相關都更的分配權益不會受到什麼樣的影響，可是各位聽眾你要知道，信託其實是會讓你的移轉處分權事實上受到制約。
這個我之前也有跟各位提過，如果你已經信託了，基本上你對於信託契約是很難解約的，所以在這狀況下，你要假設一個最糟的情境，如果你遇到的建商他可能有財務的問題，他可能有一些整合上遇到的難關，所以這個本來最早進入的建商（他已經投入大量成本），那麼他也跟你簽合建了，他也把你的房子進行信託了，會產生一種情境，就是最早的實施者無心整合，那為何無心整合為什麼又不解除信託呢？
二、地主喪失選擇實施者的決定權利
因為很簡單，他在等一個買家進來盤下這整個都更案，他可以把它賣給新的建商，至少可以拿回前期整合費用的成本。
所以我要講的意思就是說，對於已經信託的地主，如果本案沒有辦法去完成整合，你的落日條款變日不落條款，其實會導致別的建商也很難來跟你提親，也就是說你跟前面的建商婚約沒有解除，你跟後面的建商，即便你覺得有好的建商想要讓他進來合作，也會礙於你的合建契約（可能會產生違約的風險），你會礙於你的信託契約（沒辦法解約），所以沒有人可以來跟你們提親，那你就會被一直卡著，而你們這個案子要選擇哪一個新的實施者，你變成會被這個舊的建商決定，你會是被決定的，而不是你去決定。
三、都更律師之我見
那當然如果各位聽眾認為這樣子的風險是可以接受的，就算你簽的是日不落條款，那當然也是可以接受。所以我認為老話一句，要簽什麼合約之前，先了解你的風險在哪裡，你的承受值在哪裡，那麼再進行簽署。
好的，那以上就是今天跟各位聽眾分享的內容，如果大家還有其他的問題，歡迎再來信詢問，拜拜。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
【合建契約篇12】搞懂合建契約中的「日不落條款」與「日落條款」之差異。
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