2026-08-05
都更事業計畫同意比例是看哪一天？報核日、公開展覽日、核定日一次弄懂。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第142集錄音逐字稿，錄音時間為2026/08/05
哈囉各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，我們今天這一集想要跟大家聊一下，在都市更新裡面，同意比例是非常重要的一件事情，如果同意比例不足，實施者就沒有辦法來完成整個都市更新的報核，各位聽眾有沒有想過，我們在計算同意比例的時候，我們以哪個時間點做為基準呢？
一、都市更新同意比例，到底要以哪一天計算？
首先，在實務上面，不同意都市更新的地主即便在建商報核後，仍然可以持續的透過協商來達成都市更新的參與，所以在審議會之後，地主與實施者如果達成了共識，這個時候就會有一個有趣的問題，到底可不可以改變都更案的同意比例？衍生的思考就是主管機關在審查都市更新同意比例的時候，要以哪一個時間點來判斷該都更案的同意比例？
關於這個問題，我先提供都市更新條例第37條第1項條文的規定，內容是實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時，應經一定比率之私有土地與私有合法建築物所有權人數及所有權面積之同意，我們從條文的文字裡面，簡單地歸納出四項關於同意比例的判斷標準：
第一項是私有土地的總面積。
第二項是合法建築物總樓地板面積。
第三項是私有土地人數。
第四項是私有合法建築物的所有權人數。
原則上這四項都要達到報核的同意比例，才能夠通過審查。
二、公開展覽期間可以撤銷同意書，會影響同意比例嗎？
接著我們再來看，都市更新條例第37條第4項：各級主管機關對第一項同意比例之審查，除有民法第八十八條、第八十九條、第九十二條規定情事或雙方合意撤銷者外，以都市更新事業計畫公開展覽期滿時為準，所有權人對於公開展覽之計畫所載更新後分配之權利價值比率或分配比率低於出具同意書時者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。
從這個條文的規範來看，我們可以得到在公開展覽期滿前是最後撤銷都市更新事業計畫同意書的時間點，於是我們就會產生了一個思考，同意比例如果可以在公開展覽期滿的時候來撤銷，主管機關在審查同意比例的時候，是不是就是以公開展覽期滿作為依據呢？
關於這個問題，我想我再進一步的提出幾個時間點，我們大家來思考一下。
首先，我們在都更的進展裡面，必然有一個說明會，而這個說明會通常是實施者跟地主之間的一種交流與意見的交換，所以我們不會在這個階段去思考同意比例的問題，說明會裡面比較常去討論合建契約的簽署內容以及未來整個案件進度的規劃，所以我們可以將說明會這一個程序的時間點省略不談。
而在說明會結束後，建商可能就會開始舉辦自辦公聽會，在自辦公聽會裡，通常都更處的人員會來參與出席會議。所以我們會發現，在自辦公聽會的期間，主管機關已經開始介入，而自辦公聽會結束後，建商會開始進行事業計畫送件的作業，送件以後，主管機關會訂一個月左右的時間來做公開展覽，公開展覽一個月的期間會有一個公辦公聽會的舉辦，於是我們就可以發覺說，自辦公聽會接著會有建商進行掛件，而掛件後，會有一個叫公開展覽一個月，在公開展覽這一個月裡面，有所謂的公辦公聽會。
我舉一個比較具體的例子，假設某一個實施者，他在110年1月1日舉辦自辦公聽會，接著在110年3月1日掛件，在110年4月1日市政府說開始辦理公開展覽為期一個月，一直到5月1日為止，同時間在這個期間也就是1個月內，公辦公聽會大致上是落在4月1日到5月1日之間，如果中間都沒有什麼太大的問題，也許過了三年左右，主管機關就會進行核定。
以上我講的這些日子，我們可以發現在實務上面，主管機關在審查同意比例的時候，大家可能就會想說到底應該用哪個時間點為主呢？事實上也不是只有聽眾有這個疑慮，我舉一個實務上的案例（最高行政法院108年度上字第1174號行政判決），在這個判決裡面，法官認為實施者在掛件之後，民眾在公開展覽期間，如果是沒有撤銷同意書，這個同意比例在公開展覽期滿後，其實是不會變動的。
因此，法官認為依照都市更新條例的規定來看，我們必須要以實施者進行報核的時間點來做同意比例認定，簡單的說，這個判決明白的告訴我們，同意比例計算的時間點，不是自辦公聽會，不是公辦公聽會，也不是公開展覽期滿日，而是會落在實施者的送件報核日，所以簡單來說，真正的同意比例計算，理論上會介於自辦公聽會跟公辦公聽會這兩個日期的中間。
三、報核日之後取得同意，審查上不會提高同意比例
在我們談完這個問題以後呢，我們再往下談一個小問題，就像我剛剛開頭前面講的例子，如果實施者他在報核之後，他持續跟其他的地主做協商，取得了他們對於這個都更案件的同意，依照我們剛剛前面所說的最高行政法院的見解，同意比例的審查是絕對不會再增加的，所以我們千萬要注意，我們要把報核日跟核定日兩個不一樣的日期是完全不一樣的兩個概念，千萬不要混淆了。
簡單的說，聽眾要能夠完全理解報核日是實施者向主管機關申請都市更新的日子，做了這個動作之後，會經過了審議會、幹事會、還有聽證會等等的程序，才會有所謂的核定日，因此核定日必然晚於報核日，我們實務上在談同意比例的計算也非常明確的，是以報核當下作為計算。所以即便建商在報核日之後持續進行協商，讓不同意戶參與都更，也不會因此增加同意的比例。
四、自辦公聽會時，實施者是否應揭露同意比例？
接著，我們在談最後一個小細節，各位聽眾會先參與了解自辦公聽會，所以通常我們在自辦公聽會的期間，主管機關有出席，但在法制層面上有一個小問題，我們有時候會看到自辦公聽會在召開的時候，實施者可能沒有達到報核所需的足夠同意比例，而在這個情況底下，我個人認為有時候會引起部分地主的誤解，也就是說地主認為既然建商可以舉辦自辦公聽會了，是不是表示他已經達到了足夠的同意比例呢？
如果各位聽眾有聽懂我剛剛前面的論述，答案就是不一定，所以在法治的層面上，未來要不要強制性的要求建商在自辦公聽會的時候去揭露他所取得的同意比例，以避免引起地主的誤解，我認為這是一個值得思考的問題，主要是我們希望在都市更新所有的程序裡面，盡量是以資訊透明的方式，來辦理案件的推進，以避免引起不必要的誤會，不過就這一點可能未來還有進一步協商討論的空間，至少以目前法規層面的要求，在自辦公聽會裡面，實施者沒有被強制揭露同意比例取得的情況。
好的，以上就是今天跟各位聽眾分享，關於同意比例計算的基準日及相關不同時間點的判讀，如果各位聽眾還有其他的都更故事，歡迎再來信跟我們分享，謝謝大家，拜拜。
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