2026-07-29
自主都更做不下去，可以改由建商接手嗎？律師解析更新會轉軌的法律困境。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第141集錄音逐字稿，錄音時間為2026/07/29
哈囉各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一來跟我做正確的法律思考，這幾年有許多的地主在都市更新案裡都想要以更新會的名義來做實施者，簡單來說，就是沒有建商的介入。
那麼在更新單元範圍內，所有的地主成立自主更新會擔任實施者，在這個處理的過程當中，畢竟各個地主的專業跟財務規劃能力可能比較不足夠，而在營建成本上漲，或者是我們之前看到的土方之亂，更新會並沒有足夠的資源來解決後續事業計畫或者是權利變換計畫會遇到的問題，於是在自主更新會的情況下，後續如果因為財務不足或是規劃不夠，希望建商來介入，這個時候，應該要如何處理呢？
一、自主都更改由建商接手
我們來看看都更條例第34條的第2項：有下列情形之一而辦理變更者，免依第三十二條規定舉辦公聽會、公開展覽及審議。
都更條例第34條的第2項第1款：第三十六條第一項第二款實施者之變更，於依第三十七條規定徵求同意，並經原實施者與新實施者辦理公證。
我們看完這個條文，我們會發現，如果要由自主更新會轉軌為建商擔任實施者，似乎只要辦理實施者的變更，同時依據都更條例第37條，以當時事業計畫送件時所需的同意比例，同時新舊實施者進行公證，似乎就可以完成，後續所面對到的困難也可以由建商來接手。
二、更新會與建商的規劃思維並不相同
固然各位聽眾這樣想是沒有錯，但是大家不要忘了更新會在做都市更新的方式，其實與建商的思維角度是有不同的，主要是在於財務計畫實施進度以及權利變換的分配比例，甚至是風險控管方案，都有不一樣的思維，而我剛剛講到的這一些，以實施者是建商的角度來看，必然也會想要有所更動
三、建商接手後的法律限制
於是乎我們可以再看都更條例第34條第2項的第2款：第三十六條第一項第十二款至第十五款、第十八款、第二十款及第二十一款所定事項之變更，經更新單元內全體土地及合法建築物所有權人同意。
簡單來說，所謂的第十二款到第十五款包含了實施方式及有關費用分擔、拆遷安置計畫、財務計畫及實施進度，第十八款則是我剛剛說的權利變換之分配及選配原則涉及到的分配比例，第二十款跟第二十一款則是風險控管以及維護管理跟保固事項，如果變更後的實施者，想要變動前面我說的這些項目，這個時候必須要全體土地及合法建築物所有權人同意，所以各位聽眾要知道，事實上是很難達成的。
四、百分之百同意為何難以達成？
一個都更案件裡面要達到百分之百的同意是不太可能的，尤其是我們想一個很現實的層面問題，如果在自主更新會裡面，每個地主可以分回的比例，我假設他是70％，當建商介入成為實施者之後，每個地主能分配的比例僅剩下60％，在這種情況底下，各位聽眾認為還能夠取得更新單元內全體土地及合法建築物所有權人的同意嗎？
我個人認為是非常的困難的。
所以事業計畫的實施者固然可以變更，但是如果涉及到財務相關的拆遷計畫以及風險控管相關的事項，恐怕就會導致動彈不得，進而使整個都更案的進度延宕。
五、自主都更或建商實施必須謀定而後動
我最後的結論就是要透過的條文規定告訴各位聽眾，當一個更新案發動的時候，究竟要採自主都更或者是由建商擔任實施者，我們必須要謀定而後動，這才是成本最小化的思維，千萬不要一時心急或者是沒有去做好全面性的通盤規劃，而貿然的進行，那恐怕會得不嘗失。
以上就是今天跟各位聽眾分享的內容，如果各位聽眾還有其他的都更故事，歡迎再來信告知謝謝大家，拜拜。
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