2025-01-04
都市更新的合建契約，有沒有所謂的契約審閱期？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第45集錄音逐字稿，錄音時間為2025/01/04
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我跟大家來分享一個案例，這個案例的基本事實是有一位聽眾，他來信詢問說「究竟都市更新在合建契約的簽署上面有沒有所謂的契約審閱期？」
好的那關於這個問題，事實上我其實之前也有一直在思考，畢竟我在某些實施者提供給地主的合建契約上面，確實他們會去寫上本契約已有提供簽約者審閱5天以上之類的，這樣子的註記寫法，所以會有一些地主，他可能會認為說，合建契約是不是普遍都要有合理的審閱期間？不過關於這個問題，我覺得我們應該可以從一個更大的方向來思考。
一、合建契約應該比照定型化契約？
首先，就是坊間有人不斷的推廣認為說，合建契約由於陷阱很多，所以應該要有所謂的定型化契約這樣子的概念，而一旦如果適用了定型化契約，許多的內容可能就會相對的比較清楚，那麼地主在跟實施者在簽約的時候，相對的風險可能就會比較小，這個是所謂的贊成合建契約要適用消費者保護法而衍生出定型化契約這樣的一個思考。
不過，關於這個問題，我其實是在想，如果我們將都市更新用定型化契約這樣的概念來做解釋的話，可能會有一些細部執行上的問題，因為各位聽眾要知道，坊間在實施者所提供的都市更新合建契約版本當中，其實有非常多種不同的，關於這種更新後權利價值分配的約定，有一些是採用比例型的分配，有一些是採用權利價值型的分配，那甚至呢？還有一些，他可能是有一些特定條件下的特殊條款分配，所以如果我們用定型化契約來去做合建契約的框架設定，可能會比較沒有辦法去因應都市更新在合建契約這個環節裡面的彈性以及他可能會面臨到的一種相對應的一個問題，所以首先我個人並不是那麼贊成說，合建契約他必然是屬於定型化契約的一種，這是第一點。
二、都更合建算不算是一種消費行為？
那第二點，我再跟各位聽眾分享一下，合建契約到底算不算是一種消費行為？我們來思考一個問題，我們在消費者保護法裡面所謂的消費，基本上它沒有那麼明確的定義，但是我們知道我們對於日常生活中所稱的消費，一般大概就是說讓我們的生活變得比較便利，那也更加的舒適，基於這樣的目的所為的這一種消費，我們稱之為消費行為。
而在法律上對消費行為一個最基本的認知，就是說他是不再用於生產的情況下，所以我們聽到這邊，好像我們如果要把都市更新完全的納入，把它稱之為消費行為，好像對，又好像不太對。
所以我在這個地方，其實我個人的思考是這樣子，我們回到都市更新的定義來看，都市更新它基本上，它其實是促進這個土地有計畫性的再開發以及利用，那同時它有復甦都市的機能，那它也可以改善居住環境，所以本質上，我認為他其實是比較偏向投資行為，所以在我個人的直觀認定上面，如果要單純的界定為消費行為，我會覺得可能有一點點的不夠全面性的涵蓋都市更新的定義。
三、都市更新應該是類似公平交易的概念
所以我其實想到一點，我們如果把都市更新用這種公平交易的概念來看，或許會是另外一種思考的契機，我跟各位聽眾解釋一下，關於這個公平交易法，這個概念其實在公平交易法第1條裡面，他有說為了維護交易秩序以及消費者利益，也就是公平交易法，它其實是在兼顧這兩者之間，只要是屬於這兩者之間的一種利益的交錯，應該就可以吻合公平交易法的立法目的了。
所以在他具體的規範上面，我舉個例子，像早期我們在協助一些法律顧問，我舉個例子像加盟好了，其實關於加盟業主跟加盟主之間的規範，這個公平交易法裡面有具體的、明確的規定，比方說在這個合約需要幾日之前提供，這個合約裡面揭露的資訊必須要包含哪一些，而這個通常是公平會他所提供的一個指導原則，他並沒有說你的合約條款一定要怎麼寫，他給你的是一個框架、一個方向，那我覺得在這個狀況下，其實似乎可以拿來當作都市更新未來如果有關單位，或是我知道現在很多民間團體也都再去思考怎麼樣讓合建契約可以更有一個制度、也可以更開放、資訊更透明，我覺得可以朝向這一方面來去做一個思考。
所以我認為以公平交易法的基本架構設定來把它跟都市更新的合建契約做一個結合，那同時要求實施者在與土地所有權人之間簽署的合建契約，都要去吻合相關資訊揭露義務的內容，或許會更能夠契合在都市更新個案裡面，每個個案的不同所衍生的一些關於權利價值的分配，以及建築工法或者是施工期間等等不一樣的狀況。
總之，這是個人初步的意見，那如果各位聽眾還有其他的想法，也歡迎來信跟我們討論，謝謝大家，拜拜。
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