2025-03-21
合建契約的擇優條款也有陷阱嗎？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第64集錄音逐字稿，錄音時間為2025/03/22
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集，我跟大家聊一下擇優條款也會有陷阱嗎？
好，那聽到這個題目，可能各位聽眾都會覺得擇優條款也會有陷阱？當然會有，但是是什麼樣的陷阱？或者是說他其實不是陷阱，他其實可能連建商自己都搞不清楚，這個是實務上有發生過的。
一、臺灣臺北地方法院111年度訴字第1319號民事判決
在進入這個閒聊之前，我先給各位一個判決案號，有興趣的聽眾可以去查看看這個判決，是「臺灣臺北地方法院111年度訴字第1319號的民事判決」，這個案例事實其實就是來自於地主跟建商對於擇優條款認知的差距，那這樣子的認知差距，我相信建商也不是故意的，因為他也不會去預料到這麼精準，所以也不一定是陷阱，可能是認知的差異。
二、比較基準何在產生不同認知
那麼這個案子基本上是這樣，建商他主張他在合建契約裡面分配給地主的包含了車位、包含了房屋，同時包含了補貼款，那當然對地主來講，他認為補貼款是不包含在內的，所以他主張以此跟權利變換核定的價值比對。
權利變換核定一般我們講權利價值，其實相對明確就是你去看你在權利變換的計劃書上面，你是某某地主、幾樓的地主、更新前價值多少、更新後價值多少？那你依照你的土地持份負擔的共同負擔比是多少？那這個權利變換費用總共是多少？
透過加加減減之後，你會有一個最終你可以拿到的應有分配（更新後的分配價值），那我們就是透過權利變換計畫書上面算出來的一個更新後價值。
可是反過來說，因為我們合建契約裡面，有時候約定的東西比較多，甚至可能有租金的補貼、搬遷費還有稅賦、甚至可能還有保證金等等之類的，所以在合建契約裡面，你最後要去做擇優條款的比較時，就馬上會產生一個問題。
我前面講的那些全部都可以算在一起？還是在合建契約裡面你也只能算房屋加車位呢？這是產生的第一個問題。
三、價值型分配跟比例型分配如何對比？
那接著第二個問題來了，關於合建契約的房屋跟車位的分配方式，我記得我也有跟各位聽眾分享過，我們在合建契約裡面，通常是用比例型的分配方式，我們可能說基準容積是六四分，那容積獎勵可能也是六四分，那容積移轉可能是建商拿九，地主拿一，那可能還有其他額外的獎勵看怎麼分配，這個叫比例型的分配。但是，我們在權利變換計畫書上面，我們不會用這種比例型的分配，我們是用價值型的分配，所以當你在合建契約跟權利變換計畫書上面的分配方式不一樣的時候，你要把「價值型的分配」跟「比例型的分配」去算出一個金額的差異，這個時候就會產生第二個容易爭執的焦點。
四、比例型分配的計算基準何在？
那麼比例型的分配，同時我們講的合建契約常見的比例型分配，他可能要有一個計算的基準，比方說它是以七樓、八樓，不管是哪一樓的這個平均單價乘上更新後依據比例的分配，然後他得到的總價值。那如果說用七樓、八樓沒有講清楚，到底是用權利變換計畫上面的更新後價值的七樓八樓，還是用實施者他可能實際第一次公開售價底價九五折來做定錨價格的七樓、八樓，這個可能又會有一些問題存在。
五、都更律師好建議
總之，透過臺北地方法院的判決，我要跟各位聽眾分享，我們寫「擇優條款」四個字，基本上未來可能還是會產生比較基準的問題，所以我建議如果你今天要寫擇優條款，你可能就要把基準明確的寫出來，否則未來你沒有辦法跟你的權利變換計畫書去做一個對比。
另外，要注意的是有些地主，他在合建契約簽完之後，因為都更整合是一個很長的時間，所以可能過了兩年、三年，他又陸陸續續的簽了增補協議書，那麼這增補協議書裡，如果涉及到價值的變動、或者是涉及到比例分配、或者是涉及到建商額外的補貼款，是不是都要列入擇優條款裡面？
這個可能都要去思考以及約定清楚，否則未來在打訴訟的時候，都會產生爭執不休的狀況，總之要跟各位聽眾說的，如果你的擇優條款是一個總額的概念，那你的總額是房屋加車位，這個是比較沒有爭議的，那麼有沒有包含其他的補貼款，這個我建議要事先的溝通清楚。
好的，那以上就是今天跟各位聽眾閒聊，提醒各位聽眾，如果未來有參與都更、有使用擇優條款，務必要去注意相關的比較基準以及價值計算的差異，才能避免後續的爭議，那如果各位聽眾還有其他問題，歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。
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