2025-03-15
合建契約是否可以透過公證保障權益？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第62集錄音逐字稿，錄音時間為2025/03/15
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集，我想跟大家聊一聊公證這個議題。關於公證這個議題呢？我想我把它跟都更常見的合建契約放在一起來談，所以我想要聊的議題，就是說「到底合建契約是不是經過公證比較好？」或者是說「合建契約可不可以經過公證？」
一、公證、認證、見證名詞定義
首先，我們在聊這個議題之前呢？我想除了公證之外，我們常常會聽到兩個比較類似的名詞叫做「認證」以及「見證」
（一）公證
那我們先從這個公證，我們把它的定義簡單講一下，公證大概就是一個想要被證明的內容，透過公證人在現場所為的一個法律行為。
（二）認證
至於我們常講的認證，基本上也是公證人，他可能來幫忙證明。比方這個有需求的人，他在文書上的簽名是真正的，而這個公證人他透過認證的方式來證明這個簽名是真正的。
（三）見證
第三個我們講見證，這個見證大致上，很多人可能會覺得說是不是見證一定要找律師？或者是找類似公證人這樣子的具有法律背景的人才可以來做見證？不過事實上見證，它其實並沒有特別的限制，所以見證不一定需要律師。
所以我們聽到這邊，各位聽眾就知道說，從公證、認證跟見證的這三者的差異來看，我們會發現說，其實公證跟認證，主要可以做的人就是公證人，而這兩個基本上都是受到公證法相關規範。
二、為什麼簽約要找律師見證？
那見證的話，其實就任何人都可以做，不一定是要律師。不過如果透過律師來做見證，它的好處大概就是因為律師至少是具有法律專業的背景，所以未來如果發生糾紛，或者是說相關合建契約條文的解釋，可能律師他在見證的過程當中，他其實具有充分的了解，如果產生訴訟要到法院上面，也可能比較能夠清楚的去解釋，所以一般很多人，他在合約的見證上，也會喜歡到法律事務所來，那我想大概原因是這個樣子。
三、合建契約中強制執行條款的具體寫法（公證法第13條第1款）
那接著我們就進入今天的主題，也就是說我們討論完了公證、認證跟見證的差異，那我接著要講說，大家比較想要知道的，或者是我常常被問的就是說，我們都知道「合約如果經過公證，他可以強制執行」，也就是說，「我們在合約裡面可以載明，當某些特定事項違約的時候，可以直接強制執行」，於是這樣子聽起來，好像合建契約應該也可以透過公證的方式來對某些條款約定（當違約的時候，可以做強制執行的一個思考。）
（一）公證法第13條第1款
那首先，我先跟大家講一下相關的條文（公證法第13條第1款），如果是以給付金錢或其他代替物或有價證券，一定數量為標的者是可以載明應逕受強制執行的，依照這個證書來執行的，所以當我講說以「給付金錢」這個東西來講的話，他基本上我們實務比較常見的，大概就是違約金相關的條款，那麼常常我們在租賃契約上面比較容易去看到相關違約金的給付約定，所以如果說在違約金的給付約定相關條件成就的時候，是可以透過租賃契約經過公證，那麼就可以做強制執行的一個動作。
（二）合建契約中的條文-強制執行
那問題就來了，就是說，如果是在都市更新的合建契約，要該怎麼約定，才有可能做強制執行的條款呢？
1、A版合約-強制執行條款
我舉個具體的例子跟各位聽眾分享，假設說我們今天有一條裡面寫整合完成，比方說應該在115年1月1號整合完成，若沒有整合完成，就要給付違約金壹佰萬元。
2、B版合約-強制執行條款
另外一個B版合約，B版合約的寫法是於民國115年1月1號前就本基地範圍內同意比例要達75%或者是達所謂的事業計畫送件門檻，若沒有達成那麼就要給付違約金壹佰萬元，這A跟B兩種條文的寫法，基本上大家覺得哪一種比較好？
以我個人的看法來講應該是後者比較好，而後者比較好的原因，是因為我們現在搭配公證的條文來一起思考，大家想一下剛剛我講的，A的這個條文雖然我有講115年的1月1號，可是我對於這個整合完成有沒有一個明確的定義，事實上我是沒有講出來的，也就是說我們在這樣的合約裡面，所謂的整合完成，那到底是什麼意思？是說可以達到事業概要的送件50％？達到事業計畫的送件80％？還是要達到100％的同意比例，這個整合完成這四個字，我們其實沒辦法從這邊直接有明確的得到一個答案。
相對的B版的合建契約條文的寫法，他可能可以有一個明確約定的一個比例，可能你看你是公劃就是75%，那如果你不是的話，大概就是80%，當你把這個整合比例達到多少明確的寫出來，而且同時後面要綁定一個，他是事業計畫同意書為基準，那麼又把日期115年1月1號也寫得很清楚了，這個時候後面搭配了一個違約金條款的約定，在這種狀況下，為什麼我說它比較可以從公證法第13條第1項的規定來作為逕為強制執行的一個思考。
主要的原因是在於公證書的記載，基本上法律的概念是它需要有具體的、明確的約定，那麼如果這個約定還需要做判斷，那麼在未來要逕為強制執行的時候，就會產生一個很大的爭議空間，簡單講，你要拿來做為執行名義的公證書，在記載上面要非常的明確，原則上不可以留有實質審查或者是判斷的空間。
（三）實際案例分享
那我舉個例子，這樣子聽眾可能會比較聽得懂，假設今天有對夫妻簽了一個合約，約定彼此不可以涉足不當場所，如果涉足不當場所，每抓到一次罰壹佰萬，那各位聽眾覺得這個不當場所怎麼定義？
其實基本上，這個可能會違反我剛剛講的，他的公證書上的記載沒有那麼樣的明確，而且會有實質判斷的空間存在，那麼當這樣的情況發生時，就有可能沒辦法拿來做強制執行的一個動作。
所以我要跟各位聽眾講說合建契約，如果他記載的內容有模糊的時候，基本上就沒有辦法去約定強制執行的動作，所以從這個角度上來看，現在坊間的合建契約確實有一些條款是可以拿來作為強制執行，或者是做公證的一個方式。
四、從實務經驗來看合建契約的公證
不過依照我個人的經驗，因為大概這麼多年來，我想我也看了上百份的合約，那坦白說，無論是建商或者是土地所有權人這一邊我還沒有看過，有把合建契約拿去做公證的一個約定或是這樣的一個情況。
那當然我也在想一個問題，因為我們剛剛講的是比較偏向對於建商的一個限制，而這個限制基本上是要求建商負整合的義務，可是各位聽眾要知道，如果當我們要把合建契約拿去做公證的時候，相對的地主也對建商負有一定的義務，那麼在這個狀況之下，地主對於建商負的義務也可能會有違約的情況，所以同樣的，一旦經過公證之後，地主違約的義務也可能可以逕受強制執行的約定，所以合建契約的公證不一定只對地主有利，這一點我想各位聽眾也要有這個認知。
再者，整個都市更新的整合開發其實帶有一定不確定性，那麼在這個不確定性裡面，你要怎麼透過合建契約去把這個條款確定了沒有模糊空間的判斷？以便讓這個條款可以進行公證，我想這個可能都還要需要一些細部的研究跟討論。
所以我個人在想或許也是因為這個樣子，雖然合建契約應該是可以透過公證，但是實務上面公證的情況非常、非常的少見，或許跟以上我所說的幾個觀察也有關係，那無論如何，如果各位聽眾對這個議題有不一樣的了解，也歡迎來信跟我們討論，好的，那今天就跟各位聽眾分享到這邊，謝謝大家，拜拜。
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