本文章為Podcast第25集錄音逐字稿，錄音時間為2024/09/25

各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我想跟大家聊一下「合建契約簽署內的違約條款」。

一、先了解什麼情況下會需要閉嘴

我常常看到有些地主或是有些人會來信說，建商給的契約內有一條裡面寫著簽約後不能有任何意見，否則會blablabla，所以他看到這個條文，他覺得說是不是簽約以後，等於就只能閉嘴，否則他會賠不完。那他們就很擔心這種合約到底能不能簽？

我常在想這個問題，其實對於建商來說，當建商能夠跟地主簽約，或者是說地主他也願意跟建商簽約，一個最基本的概念就表示他們雙方對於權利價值的分配已經談妥了，所以站在建商的角度，也認為希望地主能夠充分的授權給他，他才能夠加速這個都市更新的進度。

所以當然如果說地主簽完約之後，在每個環節、在每個步驟都去做出一個意見的發表，或者甚至去跟主管機關做一個申訴的動作，那對建商來講，不管是時間上的更新速度，或者是這個時間的成本一定都是增加的，所以我覺得要具體的去看說，簽約後地主不能有任何意見，這個所謂的內容具體看的是指的是什麼？

那我認為如果指的是對於分配的價值不要再有意見，我認為這一部分的約定應該是合理的，因為理論上應該在簽約前，雙方就要把這個分配的價值談好了，而不是簽了約之後，認為說我這個租金補貼拿太少，還是說我這個車位，我這個不喜歡B3我要B2，還是說樓層的選擇我也不喜歡，這理論上這個在簽約前應該就要談妥了，那簽約後也不能隨意的反悔，否則這對建商來說，其實也很難去做一個更新的一個動作。好，但是真正的問題，我認為這個關鍵的核心是在於說，如果地主他是對於權利價值以外的事情，他可不可以有意見？那我覺得關於這個問題，我舉幾個簡單的例子好了。

二、新建案進度越蓋越慢，我可不可以去申訴？

曾經有一個案例是在合建契約裡面沒有特別約定說建築完工的時間，那大家知道實務上面如果沒有特別約定的話，我們大致上就以主管機關建造核准的時間為準，建商基本上就是依據這個時間來做施工，結果地主他認為說建商蓋太慢了，他覺得說人家一般蓋個兩三年可以蓋完，為什麼這個建商要蓋四年，所以他在這個過程當中，他就不斷去做一個申訴的動作，那當然對建商來講也是有些許的困擾，那如果以這個案例來講，假設合建契約裡面有約定，說他不可以再對任何的事項表達不同意見，那到底地主有沒有違約？

我覺得這個案例可能就要去看說，如果對於建築工程的完工時間，當初合約沒有寫，表示地主也是充分授權給建商，在這個情況底下，地主他去做一個申訴的動作，我認為這個地方恐怕會比較站不住腳，這一點地主可能要注意一下，除非你們的合建契約，對於開工、對於施工、對於完工、對於使用執照的取得、對於這個最後的這個驗收都有明確的規範，如果沒有的話，我個人認為這個可能法律的風險來講，地主的層面違約的層面比較大一點。

三、實質稅賦與簽約時的認知不同，我可不可以去申訴？

那再來，實務上面也常常發生的事，建築完工之後地主發現說，當初在稅務上的負擔跟他的認知有落差，所以產生了稅額要補繳，進而他去跟主管機關做一個申訴的動作，我們也看過這樣的案例。那關於這個問題，他是對於稅賦約定認知的不同意見，那建商當然也認為說合約裡面有說你不能有任何意見，那你又跑去跟主管機關做申訴，所以他也認為這個地主有違約。

關於這個案例，我要跟各位聽眾說，大家要知道，我剛剛講了簽完約不能有任何意見，原則上是因為希望加速都市更新的進度，那通常會產生稅賦，表示建築物都已經完工了，使用執照也拿到了，所以基本上，都市更新我們大致上可以說已經完成了，而產生稅賦的這個問題，通常是可能在權利價值跟協議合建之間有一個價差，那他可能是稅法跟都市更新條例的規範面向不同產生的認知差距。

所以在這個情況底下，就算地主跑去，不管是跟主管機關或其他有關單位做一個申訴的動作，從這個合建契約本身當初規範的精神，我們來思考這個問題，我是認為應該地主是比較沒有違約的狀態。

四、都更律師專業叮嚀

所以原則上我們在提醒各位聽眾，在簽約的時候要去注意到文字的陷阱以外，契約對於雙方約定的範圍、這個期間、這個權利義務跟這個賠償都要盡量具體明確，不要寫得太籠統，因為這個未來在訴訟的時候都會面臨到合約的解釋，那通常這個就會比較涉及到要具體案例來討論。

好，今天是我們跟各位聽眾分享的「簽約後不能有任何意見的」。這樣的一個條款文字是否合理，那如果各位聽眾還有相關的問題，歡迎再來信討論，謝謝各位，拜拜。

如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。

簽約後就只能閉嘴？律師用二大案例讓你不怕高額違約金！（EP25）

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