2025-01-15
我的房子是違章建築，能夠參與都市更新或老屋重建嗎？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第48集錄音逐字稿，錄音時間為2025/01/15
哈囉各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我想跟大家聊一下，都市更新中關於違章住戶的處理情況。
一、違章建築的定義
聊違章住戶這個處理的情況及方式之前，我們先來簡單談一下違章建築對於法律上的一個概念，首先我們講違章建築，一般來說就是建物沒有進行登記，而我所說的這個「登記」，事實上是你可以在地政事務所去查詢的到，關於建物謄本，這個建物謄本上面會有登記的年、月、日以及所有權人、住址，甚至是有登記的原因，可能是買賣、可能是繼承、贈與等等之類，對於在地政事務所裡面可以查詢到的建築物，一般我們就稱之為合法建築物，所以大致上只要這個建築物是在地政裡面沒有辦法查詢到的統稱為違章建築。
二、有繳房屋稅的違章建築不等於合法建築
我跟各位聽眾分享一下，大家覺得違章建築要不要繳房屋稅？事實上，在大多數的情況底下，違章建築它是法律上物權法的概念，至於稅收是國家的行政行為，兩者是沒有關係的，也就是說不管你的建築物有沒有登記，其實還是要繳房屋稅，所以有一些地主或者是說有一些違章建物的所有權人，往往會搞不清楚的一個觀念，就是他認為他有繳房屋稅，所以他的房屋是合法的，其實這個觀念不太正確。
房屋究竟是不是合法的？基本上，我們要看你房屋所座落的土地是不是有合法座落的一個權源，土地所有權人有沒有同意你可以在他的土地上蓋房子，這個才是一個重點，不要把行政機關的房屋稅的課稅行為跟私人對於所有權之間的爭議混為一談，這是第一個要跟大家解釋違章建築的概念。
三、部分違章建物是可以進行補登記
那第二個，我要跟大家再談一下，其實違章建築的形成原因很多，所以其實部分的違章建物是可以進行補登記的，因此在都市更新的過程當中，通常我們會去建議相關的所有權人，如果說現在所持有的違章建物可以補登，那就會建議他去做一個補登記的動作，因為這樣子的補登記的動作放到都市更新上面來說，其實他是可以有一定的權利去主張的，講白話一點就是在都市更新裡面，對於合法建物所有權人的保障是會優於違章建物所有權人的保障，所以關於這一點具體的區分，我印象中我有一集，其實有在講合法建物跟違章建物的差異，所以如果各位聽眾有興趣，可以再去回去找一下相關的集數。
關於上面提到的單集，請見本篇文章：合法或違章建物的拆遷補償大解析，快速掌握都更補貼怎麼算。
四、轉讓違章建物是事實上處分權
那接下來第三個，其實最高法院對於違章建物，它有一個事實上處分權的概念，所以違章建物是可以轉讓給他人的，並不會因為說現在的違章建物沒有做登記的動作，所以就沒有辦法進行買賣，實務上我們常常可以看到有一些人，他買了五樓加頂樓加蓋的部分，五樓加頂加的這部分，其實他也多付了一些錢去買這個所謂的頂加。
所以在概念上面，這個頂加的部分，雖然是沒有登記的，但是他基本上是用一個事實上處分權的概念，將處分權實質的移轉給買受人。
五、違章建築遇上都市更新的相關法條
那我們說了這麼多，其實最後我們要回頭來談都市更新的相關的規範，我們如果從都市更新的角度來思考違章建物或者是合法建築物都是一個必然要拆除的建築物，因為它是基於一個重建的概念，那究竟違章建物對於一般的實施者來說，應該是用什麼樣的態度來看？
（一）都市更新建築容積獎勵辦法第17條
首先，我們可以從都市更新建築容積獎勵辦法第17條，這個條文基本上比較難理解，但是我白話的跟各位聽眾分享，基本上，只要實施者他去處理佔用他人土地的舊違章建築，那麼在事業計畫報核之前，他是可以依據他處理違章建物的實際測量面積給予容積獎勵，這個基本上對於實施者來講，是一個很大的誘因。
所以在政策上面是鼓勵不要因為一個更新單元內，有很多的違章建物，那麼實施者他就覺得很難處理，他就不願意去處理，反而是如果一個更新單元內，他有很多的違章建物，通常表示這個地區在早期的規劃絕對是比較不完善的，所以更需要迫切的來進行都市更新，因此透過容積獎勵辦法第17條給予實測面積的容積獎勵。
（二）都市更新條例第58條
好的，那另外我們附帶一提說，如果是屬於租地建屋，各位聽眾要知道違章建物是沒有登記的，另外一種情況是說根本上面，這個土地是你租來的，那你自己在上面蓋，其實依據都市更新條例第58條實施者在要拆除之前，也必須給你1年的租金補貼，所以我們聽到這邊，我們會去思考說聽起來違章建物對於實施者給予誘因，對於租地建屋的人也給予1年的租金補貼，似乎也還不錯。
（三）都市更新條例第62條、第53條
如果你是一個違章建戶，以上的方案你都沒辦法接受，那你還有沒有權利可以主張？
這個就是今天我要跟各位聽眾分享的重點!
我們去看都市更新條例第62條，我簡單念一下，這個條文的規定是這樣子，權利變換範圍內佔有他人土地之舊違章建築戶處理事項是由實施者提出處理方案，納入權利變換計畫一併報核，那有問題的時候來準用第53條辦理。
好，我先跟各位解釋這個條文，白話的講，舊違章建築的處理我們講實施者通常是建商，建商要去想辦法把它處理好，在權利變換計劃的時候要把它寫進去，所以各位聽眾聽到這邊就知道說，如果實施者沒有辦法處理好舊違章建築戶的時候，他在權利變換計劃的報核，有可能會遭受到審議會、幹事會、專家學者的質疑跟挑戰。
好的，那接下來我們剛剛講說都市更新條第53條又特別規定了，如果你對於權利變換計畫書，你對於他的權利價值，你對於這些相關的內容有不同意的情況可以做行政救濟的動作。
各位聽到這邊剛剛有沒有發現，如果是占有他人土地的舊違章建築戶，因為你被納入的權利變換計畫，所以他一定會對於舊違章建築戶有一個最基本的估價動作，所以如果你是舊違章建築戶，你對於估價的結果你不滿意，其實你是可以依法提起行政訴訟的，而目前在實務上面，行政法院也透過判決確認了舊違章住戶的當事人資格。
六、違章建築所有權人可提出行政救濟
所以我跟各位聽眾分享，簡單的講，如果今天你是一個舊違章建築戶的所有權人，記得一個最基本的原理，你是有權利的，那麼法律就會給予你應有的救濟，所以當建商或者是實施者，在處理舊違章建築戶，如果沒有辦法透過事前的協商，反而直接把你納入了權利變換計畫裡面，進行了一個估價的動作，而這個估價動作，如果你並不滿意，或者是你認為這個並不符合你心中所想的一個權益的保障，那麼法律上是可以允許你提起行政訴訟。
好的，所以以上是我今天跟各位簡單的分享，總而言之，就違章建築物，雖然它是一個沒有登記的狀態，但不代表法律上就不予以保護，同樣的，在都市更新裡面，實施者它具有誘因，因為他處理違章，他可以得到一定的容積獎勵，所以實施者會願意處理。
好那以上是今天跟各位聽眾分享的內容，如果各位聽眾還有其他問題，歡迎來信詢問，謝謝大家，拜拜。
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【都更法學堂3】我的房子是違章建築，能夠參與都市更新或老屋重建嗎？
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