2025-05-02
採權利變換進行分配真的比較公平嗎？一次看懂2025年都更整合新趨勢！
鄭藝懷律師
一、老屋重建的實施方式有哪些？
依據《都市更新條例》第43條第1項規定可知，都市更新的實施大致上可區分為權利變換與協議合建兩種大方向。
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二、採權利變換是怎麼分配？
從2025年初至今，事務所諮詢及委託的客戶經常在詢問權利變換是什麼？權利變換跟之前常聽到的協議合建，最大的差別是什麼？
（一）協議合建：比例型的分配方式
協議合建的案例中，多數的分配方式都是採用比例型的分配。舉例來說，基準容積的分配可能是地主佔六成、建商佔四成。實際上會依據個案，分配比例會不同，影響因素通常是地段、樓層、地目等因素。
（二）權利變換：價值型的估值分配
權利變換的分配方式跟協議合建比較不一樣，它是屬於一種價值型的分配。關鍵在於各個地主享有多少更新後的更新價值，以及依據更新前的權利價值比例應該要分擔多少的共同負擔。
三、權利變換的法律依據
依據都市更新條例第3條第7項，我們可以知道權利變換的定義，如果以白話文解釋「權利變換」的意思就是：「蓋房子需要錢，由建商先墊付全部費用，地主將這些費用稱作共同負擔，地主後續依照更新前的權利價值比例去分擔共同負擔，抵付給建商」。
四、地主何時可以知道要抵付多少共同負擔給建商？
如同前面所述，早期都更案多是用協議合建，地主對於權利變換內容較不關心，加上協議合建通常是一種比例價值的分配，跟權利變換完全不同，所以地主往往搞不清楚權利變換計畫書的內容。
事實上，權利變換的計畫書並不會載明基準容積、容積獎勵或是容積移轉應分配多少比例給地主。權利變換計畫書的重點在於價值型分配，相較於協議合建提早確認分配比例，權利變換通常是核定之後，地主才會比較明瞭各細項目的費用提列。
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好奇建商的重建成本是多少？那你應該先了解都更中的「共同負擔」是什麼。
五、權利變換核定前的相關程序有哪些？
本所許多客戶的疑慮是，由於採用權利變換的機制參與都市更新似乎比較像是一種事後機制，因為建商不一定會事先完整提供可以分配到多少及共同負擔的提列費用等問題，都必須是在核定之後才能明確被揭露。
然而，即便是採用權利變換，於核定之前一定都會有所謂的建商說明會、公辦公聽會、自辦公聽會、聽證會或審議會等重大程序會議。這些會議基本上都會採雙掛號文件通知地主參加，如果不想要等到權利變換計畫核定之後才能完全明瞭，就應該要積極參與，或者是在參加會議前兩週先行與律師進行諮詢了解如何處理，避免一旦錯過就喪失自身權益。
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六、權利變換計畫書中的估價報告很重要
權利變換核定後的計畫書頁數通常將近四、五百頁以上，對於多數人來說，可能有閱讀上的困難，所以建議一拿到核定案的資料，如果有相關疑慮就要趕緊來找律師擬定後續策略（同時也要給律師相當時間，進行資料閱讀分析）。
除外，也特別提醒各位，如果想明瞭更新前的房地估值是多少、共同負擔比例是多少及必須折價抵付多少給建商等，應該要特別注意權利變換計畫書中的估價報告。
簡單來說，更新前的權利價值比例以及更新後的更新價值有多少，都需要仰賴估價報告，甚至於每個地主要承擔多少的共同負擔，也會受到估價報告的影響，主因每個地主對於共同負擔的比例是以更新前的土地價值比例去做推估計算。
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七、權利變換案核定後可於法定期間內提起行政訴訟
更新範圍內的地主如果認為估價報告的評估不具備真實性，或是評價基準錯誤導致減損分配價值時，都可以在權利變換計畫核定後的兩個月內提出行政訴訟。
此時訴訟的對象是主管機關，並非實施者，實施者通常是以參加人身份參予行政訴訟。
目前我國的行政訴訟與民事訴訟的三級三審制度不同，基本上對於權利變換核定案，如果經過聽證程序就可以不用走訴願程序，直接向高等行政法院提出行政訴訟。後續如果不幸敗訴，則要向最高行政法院提出上訴。實務上，行政訴訟的難度不會比民事訴訟低，且雙北老屋重建的利益龐大，故建議尋求專業的都更律師協助會更有保障。
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八、採權利變換參與都更，不等於不用簽合建契約
許多地主對於合建契約的內容往往心生恐懼，主因合建契約通常數十頁，相關條文用語地主也不一定能夠理解，深怕簽署後誤入都更陷阱。因此，許多地主認為如果現在改採權利變換參與都更，就不用簽署合建契約。關於這個觀念，只能說對了一半。
如同我們前面提醒大家的，權利變換許多內容是在計畫書核定之後才能完整揭露，而簽署合建契約書比較像是一種事前溝通機制。
換言之，如果地主事前能夠先跟建商做良性溝通，那麼即便採用權利變換參與都市更新，也可以透過簽署合建契約書、找專業都更律師來審閱合約，才可降低未來的不確定性。
舉例而言，合建契約書中可以事先就搬遷時間、樓層分配、補貼時間、客變設計、差額找補及驗收交屋等事項進行更具體的約定，對於地主來說提升可預測性，減少內心的不安定。
當然，如果地主已經跟建商鬧翻了，所以決定要採權利變換參與都市更新，此時就不建議再去簽署合建契約。總之，合建契約簽署與否跟是否採用權利變換程序之間，不具備必然性，建議依據個案進行判斷。
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九、都更律師好辦法
許多地主常對建商抱著猜忌的動作，認為建商都在計劃著「都更陷阱」要讓地主掉落。反之，建商也常抱怨地主的性格古怪，並不是他們不願好好溝通，而是地主難以捉模。說穿了，關鍵點在於地主與建商間缺乏信任度，所以較好的做法就是好好溝通。
至於溝通方式，有些地主與建商是找律師當中間人，彼此進行磋商；也有地主是直接請律師進行審約，藉此確認有沒有所謂的「都更陷阱」。最不好的方式就是找不具備專業的人，反而傷害了整個都更案的進展。
總之，不論何種溝通方式，我們都知道雙北地區的都市更新是勢在必行的未來趨勢，期望這篇文章可以讓更多的地主與建商在溝通上順暢，縮短更新所需時間。
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