本文章為《正律思》Podcast節目第67集錄音逐字稿，錄音時間為2025/04/02

哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我跟大家閒聊，我們常常被詢問到「關於都更整合成功的關鍵會是什麼呢？」對於這個問題，其實我個人也只能透過我的執業經驗以及在跟地主或者是跟建商透過溝通、協調的過程中，來做簡單的分享。

一、偷搶拐騙、裝聾作啞的小故事

首先，我想先跟大家講一個隱喻小故事，在都更整合的過程當中，我曾經聽見有人做一個比喻，大概就是八字箴言「偷搶拐騙、裝聾作啞」，當然這八字箴言聽起來，其實是有一點點反諷的意思，所謂的偷搶拐騙指的就是說，地主常常會認為說建商偷了他的容積率、搶了他的土地持份、拐了他的同意書也騙了他的房子，這個聽起來其實是相對比較滿負面的。

那另外一方面，對於有些地主來說，他的感受可能不一樣，因為他有簽了合建契約書，在簽署合建契約書之後，可能還是會有面臨到一些其他的問題，可能地主還是需要跟建商進行一個討論，那這個時候地主往往也會有一個抱怨，就是說自從他們簽了合建契約書、同意書之後，建商就再也不理不問了，就是說裝聾作啞，對於他們所有的需求，完全不願意做具體的回應，所以我們知道在這樣的抱怨下，確實我也不否認有一些開發商或者是建商，其實他們確實在整合的過程當中，有遊走在可能稍微比較灰色的邊緣地帶，但我也要跟各位聽眾說，我們不要一竿子打翻一船的人，並不是所有的建商，都是這個樣子的。

那像我之前其實就有舉過一個例子，我在這邊我想我再簡單的講一下，曾經有開發商、或者是建商他去誘使地主，或者你要說誘拐也可以，去簽下同意書或者是合建契約書，他提供了一個比較不正確的資訊，比方說我們早期常在講時程獎勵的問題，那麼這個時程獎勵，他其實是隨著時間而遞減，不過呢，就有一些建商他會跟地主說，如果時程獎勵到了之後，你沒有簽合建的、跟你有簽合建的，你的分配會不一樣。

那關於這一點，其實在時程獎勵的這部分來講，是不太正確的一個說法，因為對於更新範圍內的土地所有權人來說，你有沒有簽署合建契約書跟時程獎勵可不可以分配給更新範圍內的土地所有權人是沒有關聯性的，也就是說時程獎勵他是基於建商或實施者在掛件的當下，依據法令規定可以給予多少的獎勵值，那麼確實隨著時間他會去遞減，就如同我剛剛說的這一點是沒有錯的，可是這一點並不可以直接推論到地主如果沒有簽合建契約，他就無法去參與時程獎勵的分配，這個是完全沒有關係的。

所以建商或者是土開或者是顧問公司，過往在做整合的時候，時常有用這樣說法來跟地主說要盡快的簽約，盡快的出具同意書，這一點其實是稍微有點爭議空間的，因為我要強調的是說，如果他是為了達到送件的門檻，才能趕上掛件的需求，因此才能夠申請這樣的時程獎勵，那麼我認為一個建商如果他願意講這麼清楚，我覺得這是完全可以被接受的。

可是如果一個建商，他是講你沒有簽、你就沒有時程獎勵這樣的說法，我要再強調一次，我反對的是這樣子的說法，因為這樣子的說法其實是有誤導的問題。

二、訴訟非萬能，重點在證據

所以，在整合的過程，其實像剛剛我講的例子，很多的地主他在事後他就會覺得說他意思表示錯誤，他想要主張撤銷，或者是說，他覺得建商給他的承諾很多可能是口頭的，都沒有具體的實現，所以他認為這是建商沒有履約，所以他可能想要進行訴訟。

不過我跟各位聽眾說，所謂的訴訟指的是要有證據，不能單純的說你被騙了，因為非常多的地主在這個過程當中，大部分都是跟建商做口頭的約定，所以往往在遇到實際案例的時候，地主勝算通常不大，主要的原因在於你們沒有留存應有的證據，而法官對任何人都不認識，而在法官的立場是依法審判，他需要有明確的證據，所以並不是法官比較偏袒財團或者比較偏袒實施者，或者比較偏袒市政府、主管機關之類的，我相信以現在的司法制度，這一點，應該各位聽眾可以比較不用去擔心，至少在都市更新的這個領域內。

三、善用網路資訊縮短認知差距

回到我剛剛說的許多地主，他其實是缺乏證據的，所以接著我跟各位講，在目前我剛剛講的這些狀況，其實大多數可能是在老一輩的地主上面會比較明顯，而在近年來，來找我們諮詢的客戶，其實我發現年輕的地主有越來越多的趨勢，我後來有注意到說其實所謂年輕的一輩，大部分是父母委託自己的小孩子去協助處理或者參與都市更新，這年輕的一輩我覺得有個很好的現象，他們通常會先上網做一下功課，所以他們大概都相較於過往父執輩，完全不懂都市更新的情況其實有所改善，那麼他其實非常清楚知道他自己要問的問題是什麼，以及他後續想要跟建商磋商的內容是什麼，那我覺得其實以這樣的狀況來講，這對於都市更新的整合，其實是有一個很好的方向，這也是對都市更新的進展，我認為對於縮短溝通差距是很好的一個方式。

四、雙方開誠布公、良性溝通

而最後，回到我們的主題來思考，到底整合真正的關鍵會是什麼？我必須要很八股的講，我認為真正的關鍵其實就是開誠布公，因為地主常常在一些會議上面，他會覺得他的資訊取得不完整。

那各位聽眾可能認為開誠布公這好像也不是什麼很深奧的道理，可是各位要知道，有時候其實簡單的事情重複做，那基本上就能夠把這件事情做得好，可是問題在於大多數的情況下，很多人連簡單的事情重複做都沒辦法。

那開誠布公呢？我個人也有一個想法，我們想一下，如果各位地主你們是走自主更新，那你們是不是要拿出一些費用來，所以這表示天底下沒有白吃的午餐，那如果你是透過建商或實施者，他來幫你的土地或者在更新範圍內，他出資來做都市更新，基本上，資金的風險跟壓力，其實是由實施者來背負的。

而都更其實是一個很長的時間，我想大家都知道，這中間有很多的不確定因素，對建商來講，他可能要去處理建築設計的規劃，他要去應付主管機關的審議核定，他也要去協助後續的餘屋銷售，那麼他同時也要跟銀行資金貸款，那甚至也有其他的地主，可能有意見，他也要試著去安撫跟解釋。

所以從實施者他拿出的資金來看，還是那一句話，「天底下沒有白吃的午餐」，如果假設聽眾認為這樣的道理可以被接受，所以我們在整合的過程當中，我剛剛所謂的開誠布公，除了包含建築設計這些概念之外，我相信大家最在意的其實就是分配條件，那麼這個分配條件我剛剛說了，其實我常常在想說有沒有一個建商或是一個實施者，他可以類似像我們講的比方說，像好市多的一個政策這樣子。

那好市多的政策，他具體的比例我有點忘了，但是好市多他的進價定價的策略是我買任何商品，那我的利潤加13％，可能是15％之類的，這個我不是很確定，那這個就是我賣給消費者的，所以對好市多來講，他會想辦法把進價壓低，他會回饋到消費者身上，那也就是為什麼我們周末去好市多，人都那麼多，因為消費者對他的產品有信賴，消費者對他的定價價格有信賴，那消費者也對於他的品質有信賴，所以我覺得同樣一個建商，除了對他的品牌有信賴，除了對於他的建築能力有信賴，更重要的，是對於他整合過程中，他的內容、他的權利變換或是他的合建契約的價值約定，也可以有一個信賴。

所以是不是說可以考慮說，在一定的利潤分配之後，那麼如果事後假設營建成本下降，那麼建商他少支出的是否有可能回饋給地主？我覺得具體的設計方案、或者是在更早期，在合建契約當中要如何去做約定，我覺得這個可能是作為實施者、作為開發商，可以來徹底的思考，那麼在未來臺灣市場有任何開發商或建商，他可以開發出這套讓人民信任的分配遊戲規則，那我想大多數的地主應該都會很樂意的去參與都市更新。

總之，我希望透過這一集，我認為開誠布公是把所有的資訊完整的揭露，那麼也就不會有所謂的簽約前偷搶拐騙、簽約後裝聾作啞的情況，而這樣子才能讓整個都更的整合上，邁向一個比較良性的循環，才能加速整合，很多其實我們看起來很偉大的事情就是重複做，簡單的事情重複做，自然就可以把一件事情做偉大就像我剛剛講的。

好的，那以上其實就是我今天跟大家閒聊的內容，如果各位聽眾還有其他的問題，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。

如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。

都市更新案能整合成功的重大關鍵是什麼？

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