本文章為《正律思》Podcast節目第38集錄音逐字稿，錄音時間為2024/12/11

各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，這一集我跟大家談一下，有個聽眾在問說：律師～都市更新的這個估價報告到底是不是準確的？因為我們發現每一家的估價報告，好像都有不一樣的數字金額，那到底要怎麼評估才是正確的？

一、估價報告是什麼？

關於這個問題，我們先講實務的操作面，事實上建商他在做整合的說明會簡報時（還沒有到送件），他可能只是希望整合住戶的意見，然後來確認看看同意的比例可能有多少？

在這個階段的時候，其實建商一定會做初步的估算，當然這個估算他並沒有那麼樣的精確，它並不是透過我們講的估價師事務所來做的報告，他只是建商依據他的經驗來做一個評估，然後去跟地主之間做一個分回比例的約定。

而事實上本集聽眾真正在問的，有關這個估價報告，通常是指在權利變換階段去透過抽籤，然後來選擇兩家估價師事務所來做後續的一個估價報告，那我為什麼說兩家呢？因為第三家基本上可以由實施者來指定，而最後就是這三家的估價報告，建商他會在權利變換計劃裡面去說明為什麼要採ABC其中哪一家，他必須要在他的報告書裡面去做一個說明，那送到這個審議會去，然後最後才能審議核定通過。

二、估價報告的評定基準日

而估價報告依照這個法律的規定來說，大家知道你1月1號的估價報告跟12月31號的估價報告，中間我們假設說113年的12月31號跟114年的12月31號好了，基本上相差了一年，所以相差一年的過程當中，數字一定不一樣。

所以法條的規定是說估價報告的基準日（就是說決定它價值的基準日）是要在權利變換計畫送件前的六個月內，他限定的這半年的時間來避免這個估價基準日過於浮動，這個是法律的規定。

可是一般來說，建商不可能等到要送估價，或者是要做權利變換計畫的時候才跟地主簽約，他甚至於在事業計畫更早之前，早就跟地主簽約了，所以有可能是十年前簽的約，然後整合了十年，而十年後才要送件，或者是說十年後才進行這個估價報告的評定基準日。

那這個過程當中，土地他可能會有上漲會有下跌，所以這個時間我們講這種整合的不確定的時間，其實對地主、對建商來說，都是一個蠻大的風險，所以各位要知道說，假設在十年前簽了一個合約，但是在十年後土地下跌了，營建成本大增，那很明顯的建商會有資金上的困難。

反過來說如果土地是一路不斷的上漲，而營建成本沒動，那麼地主就會覺得自己很吃虧，因為我十年前跟你談好的這個價格一定跟十年後絕對是不一樣的。

三、都更律師對於估價報告之建議

所以關於這個估價報告是否可信，我常跟地主或者是常跟聽眾說估價報告基本上是可信的，因為他是在權利變換計劃送件的六個月內作為評定的基準日，所以他離真正實際上要這個進行都市更新的時間點不會太遠，可是問題就在於，地主跟建商之間簽的合約，如果是十年前簽約，那可能就會產生價值約定的落差，所以要怎麼處理這個問題呢？

通常我會建議說在合建契約裡面，有效的期限盡量不要去超過三年，而本質上我們這樣的約定，當然對地主來說、對建商來說，都會是一個壓力，可是我們希望的就是能夠盡速整合、盡快送件、盡快動工、盡快完工。

所以合建契約一般如果約定超過三年，我們都會提醒這個相關的風險，因為他的價值波動可能會比較大，所以我想各位地主或是各位聽眾或者是不管說可能你是建商，或者是你是自主更新會，對於這個合約的有效期限，要去注意時間風險的問題。

那以上今天就是我們跟大家分享的房地的估價報告是否可信？如果各位聽眾還有其他的問題，歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。

如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。

權利變換階段的估價報告可信度高嗎？

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