2024-04-24
事業計畫書該怎麼編制？|《正律思》第14集音檔逐字稿
鄭藝懷律師
本集錄音時間：2024/04/24
各位聽眾大家好，我是鄭律師。歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我想要跟大家聊有關共同負擔的幾個問題。
一、共同負擔逐漸被重視
事實上共同負擔這個問題，在早期比較容易被地主忽略，主要原因是在都更程序的過程當中，大部分的實施者其實都會先跟地主簽合建契約，而地主在合建契約簽訂了之後，其實對於後續的相關的一些流程，包含共同負擔的提撥提列並不會那麼在意，畢竟相關的這個分配條件都已經在合建契約裡面談好了，不過近幾年來，我認為其實共同負擔的這個問題也慢慢的被重視了，主要是說可能有不同意的地主，他會事後針對這一點去做質疑，那第二點是審議會，他也慢慢的對於共同負擔去做一個實質審理。
所以我想從建商的角度，他也必須去了解這樣的共同負擔，在未來相關事業計劃書的編寫上面，比較不會需要不斷的疲於奔命去做出那麼多的一個說明。
二、共同負擔是什麼？
首先，我先講一下，共同負擔的定義，其實是重建程序的相關所有費用，所以我們最常見的可能就可以包含了工程費用或者是建商的貸款利息以及相關的稅賦，這些都是。那基於這樣的定義，其實聽眾很快就可以認知到了，如果當共同負擔的支出越大的時候，未來這個更新後可以分配回來的這個權利價值就會越少，因為共同負擔對於建商來講的支出，他未來就是用更新後的房地來這個抵付，所以共同負擔在審議上面，常常會有一個提列的上限，就是避免建商沒有指定的往上提列，導致可能相關的地主的權益受損，所以在審議的這個階段，對於共同負擔的審議，基本上如果建商他用上限提撥，我們假設說一個風險管理費，他用12%的上限來做提撥的話，其實未來是很容易遭受質疑的，他必須要有很明確的告知說為什麼他可以以上限提撥。
三、共同負擔中的風險管理費是什麼？
我這邊一個實務的案例，就如同我剛剛講的風險管理費，我們顧名思義聽到這個字眼會認為說他其實是在評估都更過程當中的一個風險，也就是說，因為都更他的時間很長，所以對於建商來講，他的不確定性太多，所以我們有一個所謂的風險管理費，可是很多聽眾不知道的是，其實風險管理費，他還有他其實是有一個明確的定義，它的定義大概就是指說，我簡單的講，他的定義大概就是指實施者投入的這個資本、創意、管理技術及風險承擔性，統合叫風險管理費，所以各位聽眾可以發現，其實它還有什麼？他有創意跟管理技術這兩樣，所以在審議的階段裡面，如果說建商沒有去針對他在這個建案裡面做出的有所謂的任何的創意，或者是他的管理技術有什麼樣的突破做出說明，我想你要以上限提撥，即便審議的階段讓你過關，未來如果不同意的地主或是可能他也不一定是不同意，或者是說跟你有一些爭執的一些地主，他在訴訟中，他要去質疑你的時候，有可能法院不見得會站在建商這一邊，我想這一點是常常被忽略的。
我舉個例子，假設說你的建案可能是跟這個古蹟綁在一起，或是你的建案，對周邊的環境，有一個整治、維護，或是對街道有一個很明確的改善，那這個可能就會比較符合我們說的創意的概念，所以這個在計畫書上面，其實都應該要去具體明確的表明以便未來在審議的階段，甚至在訴訟的階段，才能夠去有一個比較能夠說服委員或法官的一個相關的一個資料。
四、事業計畫書中內容務必廣泛思考
那接下來第二個問題就是說，我們可以發現經由實務的見解，除了進行實質審查外，其實事業計畫書應該要更全面性的去撰寫，或是去思考，所以近幾年來，其實像以營建成本上漲很多，所以我也有看過，最近幾年有很多坊間的顧問公司，因為最近顧問公司也很多，而這些顧問公司，它其實在風險管理費的這個編寫上面，他其實都寫的原因寫得太單一了，就如同我剛剛說的，當ㄧ個法律名詞，它的定義是廣泛的時候，你將這個名詞寫在你的計劃書裡，你要去編列這樣的預算的時候你就應該要去廣泛的去思考它，而不要用單一性的角度去思考，這樣子才能夠去說服委員跟法院，所以過度強調營建成本，不一定是一個好的一個事業計畫書，這一點我想我要提醒大家的。
五、共同負擔中的銷售管理費是什麼？
接下來我再講另外一個例子，主要是有關銷售管理費，有些建商在銷售管理費上面，他也是以上限提撥，那他的理由主要是說因為時間很長，因為這個都更的整合時間特別的久，可是在一個具體的案例裡面，有地主提出了質疑，因為他的都更範圍裡，其實有很多的國有地，而國有地事實上在銷售上面它是不參與銷售的，也就是說即便他的時間很長，可是在國有地未來分配回來之後的銷售其實跟建商是沒有關係的，在這個情境下，你要以上限提撥，但是你考量的因子卻不是影響你的因子，各位聽眾懂這個意思嗎？也就是說，如果國有地占了將近15%，不管你是五年或是十年的銷售，本來就不應該考慮到這15%，而你以上限提撥本質上可能考慮到了這15%，也就是這樣子的一個被質疑的面向，法院最終還是認為說，在以上限提撥的銷售管理費裡面欠缺明確的說明，所以也是把這個審議核定最終駁回了。
六、都更律師的建議
所以聽完這兩個例子，我想我們可以得到一個很簡單的結論，就是說實施者在不管是自己的編寫或是請坊間的都更顧問公司在編寫相關的事業計畫書的時候，我建議在以上限提撥要很強烈的理由，如果沒有把握，那就不要以上限提撥，或者是說以一個合理的一個價格提撥，我想這個未來比較不會面臨到很多的挑戰。
好，那以上是今天有關共同負擔的幾個問題，跟各位聽眾分享，如果大家有問題歡迎來信，謝謝大家。
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好奇建商的重建成本是多少？那你應該先了解都更中的「共同負擔」是什麼。（EP14）
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