2026-10-21
都更模擬選屋合法嗎？沒簽合建契約只能選剩下的房子？解析公平選配與法院判決。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第153集錄音逐字稿，錄音時間為2026/10/21
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。
我們今天要跟大家聊一下模擬選屋。
一、模擬選屋只有簽約戶能參加，沒簽約只能選剩的？
在都市更新案裡，假設有建商為了避免將來地主在正式選屋的時候，大家都選到同一個位置，所以在正式辦理選配以前，先舉辦了一次模擬選屋。
這個做法其實非常的簡單，就是先請地主把自己想要的樓層、戶別都填出來，假設某一個地主，他想要A棟12樓，另外一個地主，他也想要A棟12樓，那建商就可以先知道未來哪些房屋或戶別可能比較熱門，如果建商只是做到這裡，看起來就是一個很單純的意願調查。
但實務上，我們發現建商可能會告訴地主：「只有跟建商簽約的人才可以參加模擬選屋，如果你沒有簽合建契約，那你將來直接參加權利變換，現在不能參加模擬選屋。」
更重要的是，建商如果進一步表示未來都市更新正式送件以後，原則上就會按照模擬選屋的結果處理，那這個時候沒有簽約的地主可能就會非常擔心，他可能認為我只是選擇不跟建商簽合建契約，我還是依法參加權利變換，為什麼我現在不能參與模擬選屋呢？
各位聽眾可能也會再進一步思考，假設簽約的人已經把房屋都選完了，未來到正式選配的階段，沒有簽約的人是不是就只能挑剩下的房子？
所以我們今天要討論的，其實不是單純思考模擬選屋到底合不合法，而應更精確的思考「模擬選屋可以做到什麼樣的程度？他可不可以從單純的意願調查，變成實質上的提前選配呢？」
二、模擬選屋≠正式選配！模擬選屋與正式選配的界線
我們先從法律的規定開始，《都市更新權利變換實施辦法》第5條規定，實施者為了擬定權利變換計劃，本就應該向土地所有權人及權利變換關係人進行調查。
那這個調查指的是什麼呢？
第一個是指「你願不願意參與分配更新後的土地及建築物」；第二個，就是你對於「更新後土地及建築物分配位置的意願」。
所以我們從這個規定來看，建商或是實施者在正式選配以前，先問地主：「你將來想要哪一棟？你比較想要哪一層？哪幾個戶別是你的第一志願？」，這樣的調查本身並沒有問題，它本來就是實施者在擬具權利變換計劃過程當中，可以進行的意願調查。
那如果這個模擬選屋的法律定位被提升至並不僅僅是意願調查，而可能發生了更進一步限定地主在更新後可以選擇的戶別，這時它從原本的前置程序轉變成具有拘束力，那會是什麼樣的法律觀點？
在進入這個議題以前，我們看一下《都市更新權利變換實施辦法》第17條規定。從這個規定中，我們可以看到更新後應分配的土地及建築物位置，原則上必須依照都市更新事業計畫所表明的「分配及選配原則」來辦理。
同時它還要求實施者要另外訂定選配期間，讓土地所有權人及權利變換關係人提出分配位置的申請，這個期間依法不可以少於30天；那如果同一個位置有兩個以上的人申請，就要依規定來處理重複選配。
所以說到這邊，各位聽眾應該要有一個很重要的觀念，「模擬選屋」跟「正式選配」是兩件完全不一樣的事情。
模擬選屋可以問你的意願，但是不能因為你在模擬選屋裡填了某一戶，就當然認定那一戶以後一定是你的。反過來說也一樣，不能因為某一個地主沒有參加模擬選屋，就直接認定他放棄將來選擇這些房屋的權利。
三、最高行政法院：協議合建不能架空權利變換選配程序
相信各位聽眾已經明白，如果建商只是調查意願那沒有問題，但如果建商說：「只有跟我簽約的人才可以參加模擬選屋。」而且進一步告訴你：「今天模擬選到的那一戶，後面正式送件原則上就按照這個結果。」其實這個時候，法律問題就會開始出現。
因為這已經不是實施者單純問你想要哪一戶，而是可能產生了一個結果：簽約戶的人先把房屋選走，而沒有簽約、採權利變換的地主，他們未來只能從剩下的房屋裡面選。
關於這個問題，其實我在之前的Podcast有談過，就是協議合建戶跟權利變換戶在正式選配上，不能因為沒有跟建商簽約的差異，就遭受到不公平的對待。
所以關於今天這一集這個問題，大家也可以再回去聆聽，我相信會有更深的感受，今天這集我想再提供主管機關和法院的判決，幫大家串聯起來。
其實早在民國96年，臺北市都發局針對「部分協議合建、部分權利變換」的都市更新案，就有作成北市都新字第09631184900號函。
當時主管機關特別強調，選配作業必須「顧及所有權人的公平性」，參與協議合建的人，原則上應該被視為一個選配單元，由實施者代表跟其他權利變換關係人一併辦理選配。
所以後來在臺北市主管機關的選配作業規範中，也延續了這個公平選配的概念，甚至在最高行政法院106年度判字第379號的判決，也有針對這樣的概念出現過相關的討論。
這個案例裡，協議合建的選配結果被繼續沿用，造成沒有參與協議合建的權利人，進入權利變換程序以後，可以選擇的房屋已經非常有限，那當然最高行政法院認為這樣的選配方式是顯失公平而違法的。
所以其實主管機關的見解跟法院的判決，同樣都在提醒我們一件事，私人協議或安排不能架空後面的權利變換選配程序。
四、判斷模擬選屋是否合法的關鍵
那如果我們進一步去臺北市都市更新處的官網Q＆A裡，其實有一個相關的問題：「關於同意戶有優先選屋權嗎？」
主管機關回答：「不論是不是同意戶，為了保障所有權人的選配權益，只要符合選配原則，都應該在選配期間辦理選配作業。」
於是我們把這樣的觀點放到模擬選屋的案例裡，就能知道真正的判斷標準並不是你有沒有跟建商簽約，而是實施者「有沒有用模擬選屋的結果去實際影響後面依法應進行的正式選配」。
如果實施者只讓簽約戶參加內部的模擬選屋，而沒有讓未簽約的人參與模擬選屋，我們不能說實施者違法，因為他可能真的只是在調查簽約戶的需求。
但如果實施者把模擬選屋的結果直接固定下來，甚至在後續送件的時候按這個結果配置房屋，那合法性可能就有疑義。
五、模擬選屋有三個層次：意願調查、提前協調與預先選配
所以最後我們幫大家把模擬選屋拆成3個簡單的層次。
（一）單純詢問選屋意願
第一個層次，如果建商只是問你：「你比較想選哪一戶？」，這是意願調查，原則上沒有問題。
（二）整合意願並提前協調
第二個層次，建商把大家的意願整合起來，發現A戶有3個人想選，所以提前找大家來協調，這原則上也在都市更新整合的範圍裡面，也是沒有問題的。
（三）固定模擬結果，限制正式選配機會
但是到了第三個層次就要特別小心。
如果建商跟你說：「模擬選屋選到哪一戶，以後就是那一戶」，甚至說：「沒有跟我簽約的人現在不能參加模擬選屋，等到正式權利變換時，你只能從剩下的房屋裡面來選。」
這個時候，模擬選屋已經變成一種預先選配，而一旦前面的模擬結果，開始實質限制依法應該享有的選配機會，就會產生法律的爭議性。
所以各位以後如果在都市更新的過程中，收到建商提供的模擬選屋表、預選屋文件，或者是選屋意願調查表，基本上都可以放心的填寫。
即便你寫完後，忽然有天想要改變心意也不用擔心，因為基本上都是不具任何法律效力的；至於沒有簽約的人如果沒參與到模擬選屋也不用擔心，因為法律最後還是會保障你，在選配階段獲得應有的公平程序。
好的，今天就跟大家做簡單的分享，那如果還有其他更多都更故事，都歡迎再來信告訴我們，謝謝大家。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
153都更沒簽約就只能挑剩下的房屋？「模擬選屋」是意願調查，還是提前選配？
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