本文章為《正律思》Podcast節目第121集錄音逐字稿，錄音時間為2026/03/11

哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我們做正確的法律思考。今天這一集我們跟大家聊一個議題，這個議題就是當你採權利變換的時候，你是否還需要跟建商簽署合建契約呢？

針對這樣子的議題，我先跟各位聽眾講一個相關的案例事實，有某個地主，他可能跟建商進行了長達半年以上的協商，建商提供了他一份條件還不錯的合建契約，不過在合建契約內部有一些條款，地主他想要去做修正，那麼建商就說他們的合約是所有的人都同一份，所以沒有辦法進行個別合約條款的調整，地主聽到這樣的說法，就認為說建商可能並沒有誠意要來跟他做洽談。

不過這個地主他其實本質上沒有反對都更，他是願意去參與這個都市更新的，只是他覺得說就算他要參與都市更新，他也不等於要跟建商去簽署合建契約，畢竟這個合建契約內部有許多權利義務的綁定，是讓他沒有辦法接受的，而針對這個案例，其實我先跟各位聽眾分享幾個我的想法。

一、建商說合建契約不能修改，真的合法嗎？

首先，如果建商說他們的合約是制式版本，完全不能修改，我想這樣的說法應該很多聽眾，如果家裡有參與，或者是身邊的親朋好友有要進行都更的，多多少少都會有聽見這樣的說法。

其實這樣的說法，在我的個人認知裡面，由於都更所簽署的合建契約，它比較像是私人之間的一個民事契約關係，除非它是被界定為定型化契約的條款，否則建商跟個別地主雙方透過討論合約的內容然後去做修正，是還蠻常見的一種情況。

如果有建商，他完全不願意修改的話，這樣子的態度我想是稍微比較強硬一點，我們在實務上面當然也有調整的作法，我們可能會透過用增補協議書的方式來做調整，這個是針對合約簽公版，所以完全不能修正調整的觀點解釋。

那我們回來講說，在個案裡面，地主他願意都更，可是合建契約他簽不下去，所以他最後能夠做的方式，基本上大家應該也都知道，就是它採用權利變換的方式來參與都市更新。

那麼在權利變換裡面，我們之前有錄過一集，他其實跟協議合建的地主，他基本上在選屋的權利上面，不會有太大的差異（提供文章連結：【都更選屋必讀】協議合建v.權利變換：協議合建戶才享有選屋優先權？律師一次說清楚）。至於分配條件，當然權利變換它會有估價報告來去做最後的一個判斷，協議合建就要看建商是否有提供具體的公式算法。

所以在採權利變換下，我們可以很簡單的得出一個結論，事實上分配條件是透過估價報告來做決定的，那麼好像也沒有跟建商簽約的必要性了。

針對這樣子的一個觀點，我其實想要跟各位聽眾說，其實你可以試著想看看，今天如果我們跟建商簽約，一方面雖然是比較限制了自己的權利義務，可是反過來說，某程度上建商可能對你也有相應的權利跟義務存在，也就是說，簽約本身是一體兩面的。

二、採權利變換不簽約的風險有哪些？

我舉一個例子，假設今天你是採權利變換的地主，然後你還有跟建商做簽約的動作，這個合約裡面有去約定建商的一些整合義務，以及如果拿到建照，或者是核定確定後，多久要去做一個開工的動作，否則可能會有履約遲延的問題，結果後來可能因為建商他在核定後發現營建成本高漲，他不想蓋了。如果這個時候，你從頭到尾都是採權利變換，那麼你又沒有簽約，建商不蓋，你很難對他進行任何的求償。

反過來說，如果你是一個有簽約的地主，如果合約裡面有去約定相應的違約責任，那麼建商發生這種情況的時候，你是有一定的能力，或是有一定的法律主張可以去對建商做求償的動作。

所以我要講的就是採權利變換，究竟是否還需要簽約呢？答案是不一定，但不簽約基本上所有的制度，我們就照著審議會走，當然地主在審議會當中也可以去發表自己的意見，那麼後續可能也會有幹事會、權變小組會議，甚至是聽證會，這些都是地主的權利。

換言之，地主在整個都更過程當中，他必須在每一個程序都去盡量的參與，不過就我所知，這樣的地主畢竟是非常的少數，在雙北的都更實務案例裡，地主從頭參與到尾的，我自己個人的經驗裡面是很少看到，通常可能是已經在比較尾端的時候，才會去不斷的去做發言的動作，甚至最後可能會直接進入行政訴訟。

三、為什麼建商仍希望權利變換的地主簽約？

那麼我們來繼續思考，為什麼有些情況下，地主他採權利變換，建商還是要求他簽約呢？我不知道各位聽眾有沒有遇過這樣的案子，其實這樣子的案例，也並沒有特別的奇怪，或許各位聽眾會認為我都採權利變換了，我的分配條件都由市政府這邊來審議核定，由估價報告這邊來做最終的決定，那麼我為什麼還需要跟建商簽約呢？我想應該說為什麼建商還會想要跟這樣子的地主簽約？

從建商的角度來講，最重要的是如果在送審之前，他可以整合到百分百，那麼建商就可以走一個快速審議，或者是我們講的快速通關的一種方式，而這樣子的快速通關，其實對建商來講，最後在審議核定的階段，可以大量節省時間，也就是說，時間其實是建商最大的成本，即便你是採權利變換，他也希望你出具同意書，他也希望你在審議的階段，不要發表那麼多的意見，讓審議可以很快的過關，所以採權利變換還是需要簽約，或者是說還是會簽約嗎？

我想我給各位聽眾的答案是「是的」，在實務上面，我們還是常常會看到有這樣的情況，而這樣的情況可能就要從建商的角度，就是我跟各位聽眾講的「時間成本」的問題，那麼從地主的角度，他可能也會希望說簽署一份合約來做雙方的擔保，而分配條件基本上採用權利變換。

四、結論：沒有絕對答案，關鍵在風險評估

無論在何種情境下，我想我要跟各位聽眾分享的是，都市更新它有非常多的樣貌，它沒有說絕對的A，或者是絕對的B，關鍵在於說，只要沒有違反強制禁止規定的話，其實不管合建契約的寫法，或者是整合的方式，某程度上都具有相當的彈性，那麼也希望這個觀念，可以提供給各位聽眾了解，各位聽眾未來不管你是要採權利變換，或是你走協議合建，都可以對都市更新的整個程序有更深的認識。

好的，那今天這一集就跟各位聽眾分享到這邊，如果各位聽眾還有其他的都更故事，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。

如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。

都更採權利變換參與，還需要簽合建契約嗎？

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