2025-12-17
【都更選屋必讀】協議合建vs.權利變換：協議合建戶真的享有選屋優先權嗎？律師一次說清楚。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第110集錄音逐字稿，錄音時間為2025/12/17
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。今天這一集我要跟大家聊一下，如果你參與都市更新的時候，應該常常會有抽籤、選配等等的問題困擾著你，我們常見的問題就是，到底我要選幾樓的房子，或者是說我要選哪一戶，在面對這個問題的時候，我們通常會先從自身的需求來出發，如果你是喜歡看夜景的，那你當然選高樓層，如果你是比較容易提心吊膽，那麼台灣又是一個多地震，可能會停電或者是停水，我會建議你選樹梢屋，大概就是六到八樓之間，不過今天我要談的也不是這個問題。
一、參與都更不一定要簽合建契約
我今天要跟大家講的是，當你沒有簽約，但是你想要參加都市更新，這中間或許有很多的背景因素，讓你不願意簽約，可是就如同我在Podcast裡面，常常跟各位聽眾強調的，參與都市更新不等於一定要簽合建契約，大家不要把這兩者畫上等號，畢竟你簽署了合建契約之後，很多權利義務就會綁定，同時你也必須遵守，所以如果你會覺得簽約後，讓你更有不安全感，那麼你也可以跟建商說，你願意參與都市更新，不過你希望採用權利變換的方式。（提供相關文章連結：合建契約怎麼簽？律師告訴你三大要點千萬別踩雷、都更地主常見六大問題｜律師輕鬆快答讓你懂）
二、選屋衝突：簽約戶vs.權變戶
但有趣的問題就來了，如果在一個案子裡，我們假設簡單一點，有十個地主，其中有七個地主簽約，有三個地主沒有簽約，針對這三個沒有簽約的地主，我們就採用權利變換的方式來處理，而這七個有簽約的地主裡面，我舉例其中可能有兩到三個地主他去指定他要選配的樓層（在合建契約裡面其實是可以做這樣的設計），於是建商就把可能是九樓靠窗，或者是說我們說靠大馬路的那一戶，配給了有簽約的某一個地主，我們講某A好了，那麼某B他沒有簽約，他是屬於權利變換戶，所以各位聽眾你想一下，A他已經選了九樓，所以在選配抽籤作業階段上面，他其實只是一個形式上的意義，因為他早就已經選好他要的房子，可是對B來講他是什麼？他是權利變換戶，所以選配作業對他來說是重要的，因為他走權利變換，他並沒有跟建商事先的簽約。
那麼假設來到了選配作業的階段，這個B收到建商的通知，他在期限內（可能是今年最後一天的期限內），他把選配文件送出去了，結果就是那麼巧，他也選了九樓靠窗的那一戶，那這個時候是不是B選了房屋跟A衝突，那請問各位聽眾，你覺得這個時候應該怎麼處理？如果這個時候建商通知他，九樓的靠窗已經有協議合建戶選了，所以需要請他另外選，在這個情況下是有可能違法的。
三、關鍵觀念：簽約者沒有「選屋優先權」
各位聽眾要知道，今天不會因為協議合建戶跟建商簽約，所以他選屋的權利優先於權利變換戶，這個觀念是我今天想要跟大家特別強調的。我們要知道理論上，所有的地主他在參與都市更新的時候，除非他是不願意參與分配，或者是他不能參與分配，如果不是這兩個情況，對於同樣有意願參與都市更新的地主，理論上不應該是有簽約的優先於沒有簽約的人去選擇更新後的房屋，這一點要特別提醒各位聽眾。
其實談到這個問題，我稍微岔出來談都市更新條例第25-1條，目前這一條其實已經不存在了，那我特別談一下這一條，早期都市更新條例第25-1條，其實建商在協議不成立的時候，他可以檢具協議合建跟價購的條件，還有協議過程相關文件，按照徵收補償金，他去把這個錢給繳了，強制徵收非協議合建戶的房子，然後賣給實施者，那麼這個條文目前已經被刪除了。
我特別提這個都市更新條例第25-1條的用意，就是要跟各位聽眾說，因為刪除的原因就是行政院認為，即便你是採權利變換，也是一個合法參與都更方式，不能因為在更新單元內，這個更新地區因為有人簽約，那麼對於這個不簽約的人，竟然可以由建商出面來做強制收購，那這樣不就等於間接逼迫所有的人，都要跟建商簽約。
這個是從條文的演變，我們可以看出這樣子的一個推論，所以我才會一再的強調說，不簽約不等於不能參加都市更新，我們從都市更新條例第25-1條被刪除的結果來看，這樣子的推論是絕對對的。
如果市場上，還是有人在釋放這樣的消息，我想各位聽眾，要先能夠清楚的知道，這算是一個假消息，就像我們開玩笑的講，當你聽到這個消息的時候，你要打165，就是這是反詐騙，這絕對是有意要詐騙你。
四、權利變換戶與協議合建戶的權利義務同等重要
那我們回頭來講，我們剛剛講的案例，所以基於這樣的一個思考，權利變換戶，他在整個更新過程當中，在都市更新條例第25-1條刪除之後，表示權利變換戶，在整個更新過程當中，他跟協議合建戶，他所應該享有的權利義務並沒有差別，建商透過協議合建優先承諾給協議合建戶的內容，基本上是屬於他們的民事法律關係。
所以在我的例子裡，如果A沒有辦法選到九樓靠窗邊，那是A跟建商，或者是說A跟實施者之間，可能要另外去磋商的問題，可是實施者他在辦理選屋作業程序的時候，他不能把他跟A之間的私人約定關係，拿來當作限制B權利變換戶在選屋作業程序上面的一個限制。我想未來這可能在審議或者在聽證，甚至可能在行政訴訟上面，都會遭遇法理上的挑戰。
好的，那以上今天就是跟各位聽眾簡單分享最近聽到的幾個案例，如果聽眾有其他的都更故事，歡迎再來信跟我們分享，謝謝大家，拜拜。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
【都更選屋必讀】協議合建vs.權利變換：協議合建戶真的享有選屋優先權嗎？律師一次說清楚
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