2026-10-07
三人合資買老宅等都更（上），都更後能一人選一戶嗎？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第151集錄音逐字稿，錄音時間為2026/10/07
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。
臺灣這幾年許多年輕人投資股票賺了一些錢，大家也覺得不可能永遠把所有資金都放在股票市場，所以可能幾個好朋友相約，各自拿出一部分的資金來投資不動產。看了一輪之後，大家最後決定，與其去買一間全新的房子，不如找一間屋齡比較高、但是具有都市更新潛力的老宅。
假設是三個人一起出錢買，那問題來了，同樣都是三個人出錢，這間房子最後「怎麼登記」，其實會差很多，而且很可能直接影響到將來都市更新時，三個人到底可以怎麼選房子。
一、三個人一起買老屋，房子怎麼登記會影響未來都更選屋
首先，如果三個人是成立一家公司，再用法人名義去購買住宅，這會涉及法人購買住宅的相關限制。這個問題，我們大概在《正律思》第125集曾經談過相關的注意事項跟現行法規定，有興趣的聽眾可以回去複習一下。
所以今天我們先不談法人，而是來談最常見的情況：三個人用個人名義一起買。
假設今天三個人各出三分之一的錢，每個人各登記三分之一。這樣看起來似乎最單純，但是如果這間房子未來真的進入都市更新，問題就會慢慢浮現。首先，依照都市更新條例第52條第1項的規定，權利人最後真正可以分配的價值，原則上必須先扣除共同負擔，也就是說，今天三個人雖然共同持有一間老房子，但是到了權利變換的時候，還是要看每一個人的權利價值到底有多少。
二、每個人的權利價值都不夠選一間房，怎麼辦？
假設扣除共同負擔以後，每個人的權利價值都不足以選到更新後一間完整的新房屋，那怎麼辦？
實務上碰到這種情況，建商或實施者通常就可能會提供「合併選配」的方式，也就是三個人的權利價值合在一起，共同選擇一間房屋，這樣當然可以解決權利價值不足的問題。
但是這裡有一個非常重要的前提，就是三個人的意見必須一致。
三、友情變了，三個人還能不能各自選一間房子？
不過俗話說：「人無千日好、花無百日紅。」
大家不要忘記，都市更新不是今天買房子，明年就一定會完成。一個都市更新案從整合、報核、審議，到最後權利變換、選配，可能經過非常長的一段時間。
今天因為三個人是好朋友，所以大家願意一起買房子。但是幾年以後呢？如果其中一個人不想再共同持有，希望自己拿一間房子；另外一個人想繼續投資；第三個人又有不同的想法，這個時候事情就會變得比較麻煩。
所以今天真正要討論的問題是：萬一友情不在了，三個人還有沒有可能各自選一間房子？
這時候就要注意都市更新條例第51條第1項的規定，依照這個規定，地主的共同負擔，並不是只有從權利價值裡面扣除這一種方式，也可以選擇以現金繳納共同負擔。
這有什麼差別？
簡單來說，如果你原本的權利價值因為扣掉共同負擔之後，剩下的價值不足以選到一間完整的新房屋，那麼透過現金繳納共同負擔，就有機會保留比較完整的權利價值，進而提高各自選到一間房屋的可能性。
所以回到剛才三個好朋友的例子。
三個人每個人各有三分之一，如果三個人的權利價值本來就已經接近最小分配面積單元，那麼透過現金繳納共同負擔，就有機會各自選到一間完整的房子。
不過我要提醒各位聽眾，這個時候即使能夠各自選一間，選到的房子通常也不會太大。很可能只能選擇最小分配面積單元的房屋，大約可能就是23坪到25坪左右，尤其是新房屋的公設比大約35％，因此室內的面積通常都十分狹小，請各位務必要注意。
四、好朋友合資買房，投資前就應該把規則寫清楚
講到這裡，其實真正釜底抽薪的辦法，還是在投資以前就把事情講清楚。
好朋友一起集資買公寓，我會建議一定要先寫一份投資協議書，而且要把未來可能發生的情況先約定清楚。
例如，未來如果真的進入都市更新，大家原則上是共同選一間房子，還是可以各自選一間？如果要各自選配，需要繳納共同負擔的時候，這筆錢由誰負擔？
這些事情其實都應該事先約定，尤其都市更新往往需要很多年，與其等到真的選屋時才開始爭執，不如一開始就把遊戲規則寫清楚。
五、借名登記要特別注意：出錢不代表有都更選配權利
最後還有一種情況要特別提醒大家。
有些朋友共同出資買房子，但是最後並不是三個人都登記，而是採用借名登記的方式，把房屋跟土地集中登記在其中一個人的名下。
如果是這種情況，從都市更新的角度來看，權利人原則上就是登記上的名義人，其他兩個人即使實際上有出錢，也不會因此直接取得都市更新程序裡面的選配權利。
簡單來說，如果房子全部登記在其中一個朋友名下，進入都市更新以後，原則上就是由這一個登記名義人來行使權利，不能因為實際上是三個朋友共同出資，就主張三個人都各自要選一間房子，這一點在投資以前一定要特別注意。
所以如果是用借名登記的方式，那就要更注意事前的合資協議書，務必約定清楚，避免爭議。
好的，那今天這一集就跟各位聽眾分享到這邊，如果各位聽眾有其他的都更故事，歡迎再來信告知我們，謝謝大家，拜拜。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
如果你看完文章後，還是有更多的疑問，歡迎加入LINE@鄭藝懷律師，預約諮詢確保個案權益。
