本文章為《正律思》Podcast節目第145集錄音逐字稿，錄音時間為2026/08/26

哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，我們接續上一集跟大家聊找補的時間點，應該是什麼時候進行比較合理？我們這一集接著再聊，各位有沒有想過你在更新後選新房子的價差，究竟應該如何計算才是比較合理的呢？

我先講一個簡單的案例，假設有一位參加都市更新的地主，他更新後，他理論上可以分配的價值可能是3000萬，那他多選了，選到了3300萬的房子，這時候自然就產生了300萬的差額，各位聽眾可能聽到這邊，都覺得這是一個很正常的事情。

不過，實務上，如果大家是簽合建契約，往往沒有用權利變換的估價結果來做判斷，所以我們在合建契約裡面，常常會看到，關於找補的約定就會稍微複雜一點。

一、第一種算法：第一次公開銷售底價九五折

大致上，我把它簡單歸類為兩種常見的寫法，第一種是約定超過應分配的價值的時候，或者是約定超過應分配的坪數的時候，未來會按第一次公開銷售底價九五折去計算，各位聽眾聽到說，有打折好像就很優惠，可是真正要注意的，其實不是這個九五折，而是「第一次公開銷售底價」這個文字。

因為都市更新他從權利變換的估價一直到未來正式銷售，中間其實間隔了好多年。

我舉一個例子，如果我在評價基準日一坪是80萬，而在五年後，甚至七年後公開銷售的時候，一坪變成120萬，就算是打了九五折，那也還有114萬，如果地主當初在選屋的時候多選了十坪，那麼按照原本的估價，可能是只有800萬，按照公開銷售底價，九五折就會可能變成1140萬，而這個差額其實是非常的明顯的。

二、第二種算法：超過10％才改用公開銷售底價

接著我先分享第二種作法，這是比較少見的，但是我在合建契約裡面也會看到有些建商會這樣約定，他會約定如果是超過應分配價值的10％，他才會改用第一次公開銷售底價，如果是10％以內就會依照權利變換估價報告來做計算，當然我個人認為這一種設計在邏輯上會比較合理。

為什麼呢？我們來看都市更新權利變換實施辦法第13條，它本來就有評價基準日的一個制度，簡單來說，權利變換的重點是他要設定一個固定的時間點，統一來評估地主更新前及更新後的權利價值，而我們依照都市更新權利變換實施辦法第30條，權利變換完成後，實際分配的面積跟應分配的面積有差異時，這個差額價金也是依照評價基準日所評定的更新後權利價值來計算，所以我們從整個法律制度設計的框架來看，他把大家都設定在同一個時間點來做價值計算，避免產生爭議。

三、多選5％、8％、10％，價差算法就可能很重要

當然我在這個地方也要特別說一下，並不是建商他用合建契約去約定未來公開銷售價格的計算就一定是不合理，畢竟在建商的合建契約裡面，可能已經給地主在分配條件上相對較為優惠了，所以我在這個地方，只是提供一個觀點，如果地主他是在合理的範圍內多選了一點的房子，那麼這個差額其實可以考慮去沿用原本權利變換的評價基準日來計算。

我為什麼要這樣子講呢？各位聽眾可以想看看，在房價可能上漲的區域，其實這件事情會變得非常的重要，可能你是多選了一個房間多了一個車位，或是你選了家族居住起來比較舒服的一個戶型，那麼這個時候如果只是多選合建契約約定可以分配的坪數，多了5％、8％、10％，甚至10％以內，他本質上其實並沒有超出很多原本預計在合建契約裡面可以得到的分配價值，所以這個時候，如果地主他可以用評價基準日去計算多選的部分，那麼可以讓地主未來在差額價金的找補上面會比較沒有壓力。

四、簽合建契約前，一定要看清楚價差怎麼算

當然有些地主，他可能會想要超選比較多，因為他可能有他自己的財務規劃，或者是他可能要間接的將多選的房子分配給下一代，那這個時候他本質上，明顯的超過了地主應該分配的範圍，已經比較接近向建商買房子的概念，所以這個時候就大幅度超過的部分，如果用市場價格計算，也就是我剛剛說的，第一次公開銷售底價的計算價格，我認為這個是符合交易的本質。

所以地主在簽約的時候一定要特別的去注意說你自己對於未來都更的想像是怎麼樣子，去看你在合建契約裡面，究竟針對差額找補的計算是用權利變換的評價基準日，還是用第一次公開銷售底價的九五折，這兩者最後的價差可能是幾百萬。

那以上就是希望各位地主能夠在合建契約簽約前，將每一個相關的條款看清楚，不要因小失大，如果各位聽眾還有其他的都更故事，歡迎再來信告知我們，謝謝大家，拜拜。

如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。

【合建契約23】找補篇（下）：差額價金要付多少才合理？

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