2024-12-25
都更顧問公司的管理費怎麼算？律師整理五大項目一次告訴你。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第42集錄音逐字稿，錄音時間為2024/12/25
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我跟大家聊一下，如果你們在都市更新的整合過程中，你們找了顧問公司，那顧問公司的管理費用怎麼算？（提醒：我這邊分享的是以我個人所遇見的案例為主，不排除有其他可能收費方式）。
一、更新案例前情提要
就我所知，其實顧問公司他的收費方式有很多樣的類型，就像我們律師可能case by case或是有hourly charge，可能也有我自己不知道的收費方式，我要先跟各位聽眾提醒一下，我以下所講的收費方式，並不是只有一種可能性存在。
好，那這個案子是這樣，就是說有一群地主，他們想要做都市更新，那顧問公司也去跟地主做了洽談，在後續來談的時候，顧問公司提供了一份顧問合作的合約要給地主簽約，至於未來地主究竟是要用自主更新或者是找一個建商來做實施者，目前還沒有確定。
不過我在顧問公司的收費項目上面，我看到他們的收費方式是以「都市更新的管理費」作為他們的報酬，那當然可能會有約定一個比例之類的，而在這個條文上面，我當下看到的時候，我其實在思考的是「都市更新管理費」，這個定義在哪裡？我們有沒有辦法去確認未來可能地主要支付給顧問公司的費用邊界大約是多少？
所以我簡單的去查了一下，那我發現其實應該是在權利變換計畫書裡面，這應該是一個固定的用語，所以我透過這一集，我來跟各位聽眾做一個清楚的一個解釋。
二、都市更新管理費之五大費用介紹
首先，都市更新管理費並不是只有單一個費用，它大致上就我的理解，涵蓋了五種費用。
（一）人事行政管理費
首先，第一種費用也就是人事行政管理費，而這個人事行政管理費指的是說在更新範圍的土地整合、人事支出、法律、會計的支出等等，都可以列為人事行政管理費，這是第一點。
（二）營建工程管理費
接著第二種是營建工程管理費，在都市更新裡面，對於營建工程管理費指的是什麼？指的就是說實施者他在施工的過程當中，他為了確保施工的品質，以及不要讓施工的進度落後所支付的一種管理費用，這個我們叫做營建工程管理費。
（三）銷售管理費
那第三種就是銷售管理費，而聽眾聽到這邊可能會搞不太清楚，什麼叫做銷售管理費？我想我用一個很白話的方式來跟各位解釋，其實他就是實施者的變現成本。因為各位要知道說在都市更新的過程當中，地主的出資比較少見，所以通常是由實施者來做出資的動作。
那在這個過程當中，實施者後續透過折價抵付，就是說他透過他的出資作為更新後的房地折現，那麼他是不是一定要把他的拿到的房子賣掉，才能夠把這個成本給回收？所以這個就是實施者的變現成本。
而這個變現成本，一般來講，實施者大致上會找代銷公司，所以這個費用大約是6％左右，也就是說，如果你一個更新案是10億，而實施者的成本我們假設估算是4億，那麼4億的6％有可能就是他作為銷售管理費的計算依據。
（四）風險管理費
接下來是所謂的風險管理費，這個風險管理費其實聽起來比較抽象，那麼在都市更新裡面，其實他有一個定義，這個風險管理費，指的是實施者投入的創意、資本、管理技術以及風險承擔，所以各位可以發現說，其實當很多地主在談分配條件的時候，不能忽略實施者對於創意的投入、對於資本風險的承擔以及在營建過程當中管理技術的整合，其實都是由實施者來承擔的。
所以我們不能單純的用分配比例就來斷定說是不是合理或不合理，這一點也是各位聽眾要瞭解的。基本上風險管理費，他會跟土地所有權的人數以及整合面積有關。
換言之，如果土地所有權人越來越多，或者是整合的面積不斷的擴大，那麼相對應的風險管理費其實就會連帶的上升，它具有一個互為因果的關係。
（五）信託管理費
那最後一個，關於都市更新管理費的費用，指的是信託管理費，實務上在都市更新的情況下，土地大部分會交付信託，我想各位聽眾應該對這個也都有了解，而這個交付信託的費用，實施者也可以提列到所謂的都市更新管理費裡面去，同時列為共同負擔的一環。
以上我們把人事行政管理費、營建工程管理費、銷售管理費、風險管理費，加上信託管理費，總共是五種費用，全部加總就是所謂的都市更新管理費。
三、顧問公司如何收費？
那說完了都市更新管理費的內涵以後，我們回到這個案例來思考，如果今天有一個顧問公司，他跟你談說他要用「都市更新管理費的一個比例」來收取，那麼你們就要去在顧問合約裡面務必要去清楚的約定，究竟他是依據權利變換計畫書裡面的都市更新管理費作為邊界的設定？還是這個都市更新管理費是他自己有一個想法？或者是說包含了哪些內涵？務必要說清楚，因為如果沒有說清楚，未來恐怕會衍生很多的糾紛，因為這些費用，加總起來其實也是相當可觀的。
那當然我也有看過顧問公司，他的收費方式是比較簡單的，他就是把我剛剛講的，都市更新管理費項下的人事行政管理費作為他收取的費用依據，那麼當然他在簽約前他會先收一筆簽約金，那可能會有第一期、第二期、第三期一直到權利變換計畫核定之後，人事行政管理費才能夠確定，那麼這個時候產生的差額，再由自主更新會或者是個別地主的簽約方式，補給顧問公司。
以上是今天跟各位聽眾分享都更顧問公司的整合相關費用，大致上是怎麼算的，我還是要跟各位聽眾再強調一次，這只是我看到的單一收費方式，不排除顧問公司有其他不同的收費，所以如果各位聽眾還有其他的問題，歡迎再來信詢問我們，謝謝大家。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
如果你看完文章後，還是有更多的疑問，歡迎加入LINE@鄭藝懷律師，預約諮詢確保個案權益。
