2026-05-13
平方公尺從哪來？小宅時代下，都更最小分配制度的歷史與矛盾。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第130集錄音逐字稿，錄音時間為2026/05/13
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我們做正確的法律思考。
我們今天這一集延續上一集的小宅當道與都市更新，我們再來進一步的談，我們前一集所談到的法規，我們來思考一些細節性的問題。
一、揭開最小分配面積的歷史真相
如果各位聽眾還記得，我在上一集有講過，臺北市都市更新自治條例第11條規定：
「為權利變換後應分配之建築物登記總面積扣除公用部分、雨遮、露臺及陽臺面積後不得小於四十六平方公尺。」
我們用現在普遍的公設比35％的情況底下，去回推大約就是指23坪到25坪左右的面積。那麼這個面積它當時是怎麼去計算出來的？46平方公尺的原因是怎麼來的？
二、消失的國宅條例卻留下46平方公尺
我們來進一步來看臺北市都市更新自治條例第11條，它在民國94年的時候，其實最早它的寫法是要求市政府要依個案考量臺北市都市發展之型態、人口結構、產業特性等因素，就權利變換計劃規定之最小建築單元面積及其對應之土地所有權持份面積，訂定最小建築單元之建築物與土地總價值後來決定。
從民國94年的臺北市都市更新自治條例第11條來看，當時其實它有講到幾個重點，第一個是都市發展的型態；第二個是人口的結構；第三個是產業的特性。也就是說，你必須要去考量了這些東西之後，再依照地區的特性及實際情況，來做更新後最小建築單元的決定。
不過在民國94年的時候，就有一個但書要求說，不管你的面積如何訂定，你不可以比國民住宅社區規劃裡面的丁種住宅的最小面積還要小。於是乎我們去看一下，國民住宅在早期關於丁種住宅最小面積的規範是多少呢？非常的恰巧，剛剛好就是46平方公尺，所以也就是因為這樣，我們臺北市都市更新自治條例，歷經過了三次的修法，一直到目前我們所看到的第11條，不斷的去沿用了46平方公尺這個概念。
不過我同時也要跟各位聽眾說一下，我們的行政院其實在民國102年左右，就把我們剛剛講的國民住宅條例給廢止了，廢止的原因是因為我們行政院在法規上面，它去整合了相關的住宅事務，取代了原來的國民住宅條例。
三、法規vs.現實：被忽略的人口結構與產業變遷
我們進一步的來思考這個問題，當國民住宅條例廢止後，其實臺北市都市更新自治條例第11條，它仍然保留這一個46平方公尺，可是它在保留這個46平方公尺的時候，它卻忽略了都市發展型態、人口結構及產業特性這三個，才是一個本質思考的要素，而不是將一個46平方公尺，把它當成無法被改變的僵硬基準。
很顯然的，目前我們在實務上面，臺北市是一個小宅當道的情況，許許多多的建商在做建築規劃的時候，也已經沒有那麼偏好大坪數。畢竟在現實上，大坪數是真的比較賣不動，動輒破億，或者是說超過臺北市七千萬的豪宅稅，對許多雙薪家庭來講，是有購買上的困難。
四、地主自救的實務解方：現金繳納共同負擔
有鑑於此，我個人是認為未來在權利價值未達最小分配面積單元的情況下，是可以考慮跟實施者來做一個協議的，這個協議的方式基本上會是一種，以現金來繳納共同負擔，我為什麼這樣子說呢？
因為我們通常在都市更新裡面，在權利變換的觀念裡面，是地主沒有出錢，所以他本來如果可以分配到40坪，但是因為他沒有出錢，所以要扣掉共同負擔。如果共同負擔是40％的話，實際上地主只能拿到60％，所以這個40坪更新後建物，要乘以60％，地主變成只能拿到24坪，所以他就會落在未達最小分配面積單元的一個邊界線。
這個解決的方式，就是讓地主把共同負擔改用現金繳納，那在這個情況底下，他就可以符合未達最小分配面積單元，因此他就可以進行分配。我提的這個方案，其實並不是釜底抽薪的方式，因為必須要實施者，他願意同意這樣的方式，否則以目前實務的操作上來講，市政府不一定會主動的介入。
五、回歸居住本質，法規應與時俱進
我個人的看法是，在時代的背景下，臺北市都市更新自治條例第11條，不一定吻合現在的潮流。主管機關應該有義務針對這樣的議題來做一個思考，畢竟這個條例它的本質規範，它的本意是好的，因為一個居住面積太小，或者是說一個更新後的建築物太小，其實住起來是不舒服的。
但反過來說我們也要思考，為什麼建商可以將這樣子的一個產品賣給其他人，這中間其實有一些邏輯上的矛盾，尤其是我們如果能夠了解社會的變遷，已經跟在民國94年最早的這個條文的規範，它的時空背景不一樣了，我們或許就會產生不一樣的思考面貌。
好的，那今天這一集就是跟大家簡易的分享，我對於小宅當道與都市更新之間的一個看法。如果各位聽眾還有其他的都更故事，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
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四十六平方公尺從哪來？小宅當道下都更最小分配制度的歷史與矛盾。
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