本文章為《正律思》Podcast節目第129集錄音逐字稿，錄音時間為2026/05/06

哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。

一、小宅時代來臨：居住需求正在改變

我今天想跟大家聊一聊小宅當道與都市更新之間的關係，我們都知道臺灣其實是邁向少子化，那麼許多年輕人並沒有結婚的打算，於是我們在現實的生活考量當中，由於小家庭越來越多，因此我們需要的居住面積空間，已經不再是像以前需要大面積的建築物來支應全部的家戶人口。

我們會發現現在建商在蓋房子的時候，其實小坪數的建物，有時候是比較好賣的，所以我們會看到，許許多多的建案，已經不像是早期動輒100坪，甚至是150坪這樣子的大坪數。

尤其是我們想一個問題，如果在雙北，以臺北市來講，我前陣子看到一個新聞，臺北市的預售屋大致上幾乎平均單價是一百萬以上。如果你只是一個頂客族，或者是你們只有兩個人沒有小孩，可能有養幾隻貓或者是一條狗，那麼你需要的坪數或許大概25坪，頂多30坪就很夠用了。

在30坪的情況下，乘以每坪一百萬，大概就是總價三千萬，這也是比較符合現代主流，不管是雙薪家庭，或者是貸款能夠負擔的一個合理金額的分配。

二、什麼是最小分配面積單元？

於是我們把這樣的觀念放到都市更新來看，我個人認為會有一些些法規需要再進一步思考。首先，我先從都市更新條例第52條來跟各位聽眾做一個簡單的解說，都市更新條例第52條第1項：

「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比率，分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。」

我們簡單的來講，都市更新條例第52條的第1項但書，它寫因分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償，這是什麼意思呢？

假設你是一個地主，你在更新之後，你能拿到的分配面積單元小於主管機關所規定的最小分配面積單元，事實上建商可以不分配更新後的建築物給你，於是我們就要去思考一個問題，為什麼會有所謂的最小分配面積單元？它背後的一個邏輯思考是什麼？

三、讓地主分不回小宅？臺北市都更自治條例第11條

簡單來講，我們在早期，其實關於最小分配面積單元，我們必須再進一步的來看，臺北市都市更新自治條例第11條：

「為權利變換後應分配之建築物登記總面積扣除公用部分、雨遮、露台及陽台面積後不得小於四十六平方公尺。」

這是什麼意思呢？也就是說，我們知道一平方公尺，大約是0.3025坪左右，所以我們換算之後會發現說，依據臺北市都市更新自治條例第11條來看，我們換算大約就是14坪左右，可是這14坪是室內面積，我們以多數公設大概是35％來回推，大致上權狀會落在25坪上下。

所以我用白話的意思來跟各位聽眾解釋，依照臺北市都市更新自治條例第11條的規定，如果你是一個更新範圍內的地主，你在更新後，扣掉共同負擔的情況下，連25坪的建物都沒辦法分回時，你就只能拿現金。有一些人，他認為說這種情況不就很像土地徵收的概念嗎？那這樣子到底是不是合理的？

臺北市政府它去制定這樣的46平方公尺，在權狀面積上，回推公設比會相當於大概是23到25坪之間，這樣子符不符合現在小宅當道的情況？

尤其是大家可以設想一個情況，如果你是一個更新後的地主，你雖然可以分配到40坪，而建商同時也有規劃一個25坪左右的坪數，那你自己是一個頂客族，為什麼你不能只選25坪的房子，剩下15坪你可以拿現金補償，這樣不是也很好嗎？

但依照現行的法規，其實你是不能去選25坪的房子，因為25坪的房子，它基本上是未達最小分配的面積單元。

也就是說，實務上產生兩種情況，一種是本質上你更新後的價值扣掉共同負擔，未達最小分配面積單元，那麼你就會被用現金補償的方式處理；另外一種情況是，即便你更新後的價值扣掉共同負擔，你有達到最小分配面積單元，你也不能去選最小分配面積單元，那各位聽眾可能會覺得說那誰可以選，答案是建商。

四、建商可以賣小宅，地主卻不能選？制度公平性引發疑問

我們剛剛談的這個條文裡面，在臺北市都市更新自治條例第11條規定裡面它有一個但書，如果是權利變換後，實施者分配的建築物，他是不受最小分配面積單元的限制。所以我們才會在目前臺北市，一般的建案裡面，我們會看到許多建案，它規劃可能是25坪到20坪之間，而這樣的小宅，其實在大安區、信義區賣得是不錯的，一看就覺得說它應該是都更後的住宅。為什麼建商有辦法拿出來賣？就是因為這樣的一個規定，所以以現在的狀況來看，臺北市都市更新自治條例第11條，這樣的規定有沒有檢討的必要性？我認為未來可能有再進一步思考的空間。

至於為什麼臺北市都市更新自治條例第11條，它的46平方公尺是怎麼來的，以及未來實務見解會不會去支撐這樣子的一個看法？如果過度去限制地主，在更新後房屋的選配是否合理？我想我們後面再來持續的用下一集的集數，跟各位聽眾做一個進一步的解釋。

那我們今天先跟各位聽眾分享到這邊，如果各位聽眾還有其他的都更故事，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。

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小宅當道，被遺忘的地主權益？律師淺談都更最小分配面積單元之爭議。

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