2026-05-20
小宅當道下的仕紳化危機：從居住權看都更最小分配面積的法律挑戰。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第131集錄音逐字稿，錄音時間為2026/05/20
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。我們今天這一集再次延續「小宅當道與都市更新」，也是最後一集，而這一集我想要從另外一個面向來思考這樣的問題。
一、小宅制度下的分配困境
我在第一集的時候，其實有簡易的談到說，我們在小宅當道的情況下，更新後的地主，他因為臺北市都市更新自治條例第11條的規定，變相的如果沒有辦法在扣掉共同負擔後，仍然可以達到我們相當於權狀面積，大約是23、24坪左右的分配價值時，他會形成被逐出的現象，他唯一的解方就是跟實施者進行協議用現金來補足共同負擔。
二、高額共同負擔的現實困境
可是各位聽眾你要想一個問題，如果是一個40坪的更新後建物，我們以大臺北地區預售屋，或者是我們講更新後價值，平均大概是一百萬來思考這個問題的話，大概就是四千萬，共同負擔40％，那麼就是一千六百萬。對於地主來說，要求他拿出一千六百萬的現金，來補足這個共同負擔，事實上是會有困難的。
在這個情況底下，我們可能會產生一種叫都市更新的仕紳化，也就是說更多富裕的居民，他透過都市更新湧入了這個社區，可是間接的導致原本居住在這個社區，可能是中低收入者，會被變相的排擠出去。
三、被迫離開的居住現實
以我剛剛在講的最小分配面積單元來講，可能就會產生這樣的一個狀況。當地主他即便有意願去做一個協商協議，但他沒有能力去繳納現金來折價抵付共同負擔時，他唯一的選擇就是只能離開他原本居住的環境。
那麼下一個衍生的問題就是：對於地主居住權的保障是否足夠？關於這個問題，我稍微搜尋了一下目前實務的判決，還沒有看到類似的見解，或許也有可能還沒有產生任何的訴訟，唯一一個我覺得可以拿來做比附援引的就是有關土地的區段徵收。
四、從區段徵收判決談比例原則
我先提供這個判決案號，如果各位聽眾有興趣，可以自行去看整個判決，但我在強調一次，它是區段徵收，並不是都市更新。不過裡面有一些法理基礎，我認為可以讓我們共同來思考都市更新仕紳化所涉及的法律問題，可能是居住權的保障，可能是合法性的討論。
法院的判決是最高行政法院109年度判字第550號判決，這個案子基本上它是區段徵收，各位聽眾要知道區段徵收剛好也有土地分配最小面積的規範。
那麼在這個規範裡面，其實行政法院的法官也有講到說，土地徵收是國家為了公共利益，對人民財產權的目的性的一種侵害，所以它是為了實現公共目的所不得已的措施，因此必須要選擇對人民權益損害最少的方式為之（即比例原則）。
我看到這一段話，我就自然的聯想到了都市更新，都市更新也是在大多數人同意的情況下，就可以去進行拆除老舊房屋，進行重建的一個動作。所以它本質上是為了實現公益目的的不得已措施，跟區段徵收其實有相類似的地方。
那既然是這樣的情況，我們是不是在更新後，我們應該要更進一步的去確保人民權益損害最少？也就是說我們不能因為都市更新而剝奪了許多地主他的居住權，這是第一個我想跟各位聽眾透過這個判決，一起來思考的一個法律問題。
五、說明義務與制度改革的必要性
那第二個是透過這個判決，我們也可以看到，最高行政法院法官說，區段徵收如果完全符合原土地所有權人分配抵價地的面積的分布情形，它會導致土地劃分過細，沒辦法達到區段徵收的目的，那麼就會產生土地利用，相當於在區段徵收前分割過於零碎的狀態。
這樣子的說法固然是對的，但是法官也在判決裡面更進一步的交代說，到底有沒有其他的替代方案，是否能夠避免土地劃分過細？所以法官希望主管機關要怎麼樣？要善盡這個說明的義務，而不是只是泛泛的去稱說，因為最小面積的規定，為了避免無法達到區段徵收，所以只能發給現金，這樣子的情況下，目前實務上，法官不認為主管機關的說明義務是合理的。
我透過最高行政法院對於區段徵收的看法，我回頭來思考我們在都市更新裡面，關於最小分配面積的論證時，我們要知道說在實務上面，其實實施者他在寄送選配文件的時候，他往往不會去解釋最小分配面積單元限制的原因，他會直接禁止更新後的地主去做選擇。
那我覺得在目前實務，關於這一點的操作，不一定能夠通過最高行政法院109年度判字第550號判決，它針對區段徵收所條列的一些判斷基準，當然這個可能要透過比附援引的方式，它不一是法規觀念的直接轉換。
但我想我透過這一集，以及引用這樣的一個判決，也希望各位聽眾可以一起來思考，我們如何避免都市更新過度的仕紳化，這也是我們偶爾在評論，或者是在新聞媒體上，會看到有人批評的一個地方。總之，法規制度或許可以來逐步的，做一個與時俱進的調整，這樣子才能夠讓都市更新有一個更美好的進展。
那以上就是今天簡單跟各位聽眾做小宅當道與都市更新的最後一集的分享，那如果各位聽眾，還有其他的都更故事，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
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小宅當道下的仕紳化危機：從居住權看都更最小分配面積的法律挑戰。
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