2026-08-19
都更找補篇（上）：差額價金何時要付才合理？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第144集錄音逐字稿，錄音時間為2026/08/19
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天要跟大家聊一個都市更新裡面非常實際，而且動輒就是幾百萬的問題，這個議題就是都更選屋之後，究竟我們的差額價金要什麼時候才要給付呢？
一、選屋多出差額價金要立刻繳清嗎？
我先舉一個例子給各位聽眾了解，假設今天有一位地主參加都市更新，經過權利變換，按照他的權利價值，他本來可以分到價值3,000萬元的房子，但最後他選了一戶價值3,500萬元的房子，那麼這中間其實就有500萬的差額價金需要進行找補。選屋完之後，建商告訴他，我們現在選屋結束了，所以麻煩他三個月內要將這500萬的差額價金繳清，可能很多地主一聽就有點慌亂，畢竟房子都還沒有蓋好，手上可能也沒有多餘的500萬現金，那這個時候怎麼辦呢？是不是如果不繳錢，未來就會拿不到房子，或者甚至是房子就沒辦法選了呢？
我要跟各位聽眾開個玩笑，這個時候大家要注意的第一件事情，不是急著去借錢，而是要先回到法律的規定來看，法律規定的重點就是差額價金，我們依據法律的規定，到底什麼時候才是地主應該要繳納的義務呢？
首先，我們來看都市更新權利變換實施辦法第30條的規定，這一條規定：權利變換完成後，實際分配之土地及建築物面積與應分配面積有差異時，應按評價基準日評定更新後的權利價值，計算應該繳納或補償的差額價金。
接著我們再來看，都市更新權利變換實施辦法第30條的第2項法律規定，差額價金是由實施者通知土地所有權人及權利變換關係人，應於接管之日30日內繳納，所以各位聽眾要知道，法律寫的不是選屋後30天，也不是選屋後3個月，當然更不是建商通知後，馬上要繳納，法律規定的時間點是接管之日起30日內繳納。
二、什麼是「接管」？看懂差額價金的正確時間順序
所以我們為了讓各位聽眾更清楚法律的規定，我們接著要談一個簡單的概念，法律剛剛所說的「接管」到底是什麼意思呢？
我們來看都市更新權利變換實施辦法第27條：權利變換範圍內經權利變換之土地及建築物，實施者於申領建築物使用執照，並完成自來水、電力、電訊、天然氣之配管及埋設等必要公共設施後，應以書面分別通知土地所有權人及權利變換關係人於三十日內辦理接管。
如果我們白話的來看這個條文的內容，接管必然不是選屋，也不是建商把所謂的繳款通知書寄給你，他對應的階段應該是更新後的建築物已經可以做正式的交付，而地主他可以接手管理使用更新後建物的一個階段，法律甚至把使用執照、水電、天然氣，這些必要的公共設施的完成放在通知接管之前，把它視為一個必要的條件。
所以我們把剛剛都市更新權利變換實施辦法第27條跟都市更新權利變換實施辦法第30條，這兩個條文，各位聽眾把它放在一起看，整個時間的順序就會非常的清楚，也就是說建商要先完成更新後建物及必要公共設施以後，辦理通知地主進行接管，而差額價金它的繳納期限是從接管之日起30日內開始起算，也就是說，實務上偶爾會聽到建商要求選屋一結束，就立刻應該把差額價金在一定的期限內繳清，這是一個完全不一樣的時間點，千萬不要混淆，所以我們在理解差額價金繳納制度的時候，法律的基本原則就是地主必然是接管之後，才進入差額價金的法定繳納期限。
三、為什麼有些合建契約卻要求選屋後先付款？
所以有些跟我們諮詢的地主也會說，他們在合建契約裡面，有時候看到一些條文壓力很大，比方說建商可能要求他們在選屋的時候，就要預備繳納這個差額價金，可是更新後的房子，這個時候根本就還沒有蓋好，地主雖然未來可以取得一間價值很高的房子，但在房屋還沒有完成之前，地主總是覺得心裡有點不安，甚至要拿出500萬，對一般的家庭來說，其實資金壓力都是非常的大。
所以我們要知道說，在整個都市更新的整合過程當中，如果地主他不是採用權利變換，是另外跟建商簽署合建契約、協議書，甚至是選配相關的文件，在這些比較私人的契約裡面，有時候確實會另外約定差額價金的付款方式。
那在這個時候我會提醒各位聽眾，我們要思考的是，你可能可以問跟你合作的建商：
第一， 實務上法律究竟是怎麼規定的？
第二， 跟建商簽的合建契約又是怎麼約定的？
這兩件事情必須去分開思考，如果地主透過了合建契約，同意了一個比法律制度更早的付款時程，那或許未來地主可能就會跟建商這邊產生些微的法律糾紛。
所以我在談都市更新契約的時候，我會特別提醒各位聽眾，法律在權利變換的情境下，給予了地主應有付款的時間：接管後的30日內。
那麼理論上，如果你是採用合建契約跟建商做簽約的動作，應該也可以比照同樣的方式來辦理，所以如果建商希望你提前付款，地主可以跟建商進行談判去了解究竟中間有什麼樣的必要性，不用在後面才產生無謂的糾紛，甚至可能對於契約的條文、約定的內容，都產生了相當的爭執。
四、簽約前一定要記住的三個差額價金重點
所以我們最後幫大家整理今天最重要的三個觀念：
第一， 我們在都市更新權利變換實施辦法第30條，差額價金的法定繳納期限是接管日後的30日。
第二， 實務上建商可以要求地主在選屋後立即付款，或是三個月內付款，通常是因為地主另外簽署了合建契約，導致地主必須依據合建契約的約定來履行相關的義務。
第三， 我希望各位聽眾記住，在簽合建契約的時候，應該要先了解法律給了你什麼樣的權利，那麼在決定要不要透過契約來改變它，這才是一個簽約前，應該有的態度，而不是在不知道法律規定的情況下，直接簽署了一份合建契約，產生了不必要的一個糾紛。
好的，那今天就是跟各位聽眾分享差額價金繳納的時間點，如果各位聽眾，還有其他的都更故事歡迎再來信告知謝謝大家，拜拜。
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