2026-10-14
三人合資買老宅等都更（下），都更選屋願意補錢就能超額多選嗎？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第152集錄音逐字稿，錄音時間為2026/10/14
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。
上一集我們談到三個人一起集資，如果是個別登記，扣除共同負擔以後，不足最小分配面積單元時，可以用現金補足共同負擔的方式，提高各自選到一間房屋的可能性。
問題就來了。
實務上有些地主可能會聽到實施者或建商告訴你：「你可以用現金繳共同負擔，但是你要先跟我們簽約，或者接受我們提出來的條件，我們才會同意。」這樣的說法到底對不對？今天我們就針對這個議題來聊一聊
一、現金繳納共同負擔，需要實施者同意嗎？
其實，內政部國土管理署於民國115年8月27日，作成國署更字第1151165496號函，把這件事情講得非常清楚。國土管理署認為，都市更新條例第51條之所以允許地主改用現金繳納，就是為了避免地主因為折價抵付共同負擔以後，剩下來的權利價值太低，連最小分配面積單元都拿不到，影響原本的居住權益，因此，只要是在「折價抵付共同負擔的範圍內」，地主改用現金繳納，不需要經過實施者同意。
這一點非常重要，再回到我們三個好友集資買老宅的例子。
假設其中一個人的權利價值原本是2,000萬元，共同負擔是500萬元，折價抵付以後剩下1,500萬元，但是更新後最小的一戶價值1,800萬元。
如果因為這500萬元共同負擔，造成他連最小的一戶都拿不到，這時候他可以選擇自己拿現金出來繳共同負擔，讓自己的權利價值保留下來選配最小分配面積單元（也就是1800萬元）。依照國土管理署現在的函釋，這件事情不需要再取得實施者同意。
二、想多補錢選更大的房子，就變成「超額選配」
但是接下來，各位要注意，這裡有一條很重要的界線。
如果今天這個地主不是只想取得最小分配面積單元，而是說：「既然可以補錢，那我乾脆多補一點，我不要1,800萬元的房子，我想選2,500萬元、甚至3,000萬元的房子。」
這個問題就完全不一樣了，因為前面講的是「共同負擔改以現金繳納補足」；現在講的則是「超額選配」。
三、超額選配不能由地主單方面決定
關於這個問題，內政部早在民國100年12月7日台內營字第1000810535號函就曾經表示，如果地主選配房屋的價值遠高於自己原本應分配的價值，超額的部分實際上涉及實施者因其他所有權人折價抵付或現金補償後取得的房地，因此宜由實施者跟所有權人合意處理，而且不能影響其他所有權人應分配部分的優先選配權益。
也就是說，超過共同負擔範圍的選配，實際上不是地主自己能夠決定的，必須跟實施者商量。
四、最高行政法院：超過一定比例，可以要求協商選配
而且關於「超額選配」，最高行政法院也有一個非常值得注意的判決。
這個案件的事實背景在於，實施者在權利變換階段有制定選配原則，規定地主選配住宅加上車位的總價值，跟自己應分配價值之間的差額，原則上不能超過應分配價值的10％；如果超過這個範圍，就必須跟實施者協商，雙方達成協議以後才能選配。當事人認為這樣的限制不合理，所以一路爭執到最高行政法院。
最高行政法院最後認為，這個案件以「不超過應分配價值10％」作為選配原則，再搭配超過範圍以後需要採用協商選配的方式，並沒有違反權利變換制度。
因此，最高行政法院認為，像這種「一定範圍內可以選配，超過範圍再跟實施者協商」的制度設計，本身並沒有違反都市更新權利變換的精神。
五、能補共同負擔，不代表能任意多選
所以回到我們一開始三個朋友集資買老宅的案例。
如果三個人分別登記，未來就是三個獨立的權利人，各自計算權利價值，也各自面對共同負擔。
如果其中一個人因為折價抵付共同負擔，造成自己的權利價值連最小分配面積單元都達不到，那麼依照都市更新條例第51條以及國土署最新函釋，可以改以現金繳納共同負擔，而且在共同負擔範圍內，不需要實施者同意。
但是，如果三個人想的是：「我們每個人都多拿一筆錢出來，全部去選比自己權利價值高很多的房子。」那就不能把第51條無限放大，因為這已經不是單純「現金繳納共同負擔」，而是另外一個「超額選配」的問題。
六、現金繳共同負擔≠無限制超額選配
所以今天各位只要記得一句話：
以現金繳納共同負擔，是法律在特定條件下給地主的選擇；但是超額選配，不代表只要地主願意補錢，就當然可以無限制選配，而是須與實施者達成協議。
而關於實施者就選配原則的制定，除非該規則違反公平原則，又或者有實施者恣意的狀況，否則法院原則上會尊重實施者所制定的選配規則。
總之，有些法律問題，在你買進去老宅的那一天，其實就已經決定了一大半，因此事前的風險控管還是非常重要。
好的，我們今天這一集跟各位聽眾分享到這邊，如果各位聽眾還有其他的都更故事，歡迎在來信告知我們，謝謝大家，拜拜。
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三人合資買老宅等都更（下），都更選屋願意補錢就能超額多選嗎？
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