本文章為Podcast第9集錄音逐字稿，錄音時間為2023/12/27

哈囉！各位聽眾大家好，歡迎來到正律思，跟我一起做正確的法律思考，今天我想跟大家談一下，我們在都市更新裡面，常常會有所謂的權利變換，有時候地主也會說建商他提出了這個叫協議合建的方式，所以呢地主常常會有一個疑問，就是說在權利變換跟協議合建之間到底要怎麼選擇會對他們比較有利。

一、權利變換的價值估算方式

那在談這個問題之前，我想我還是先簡單的講一下，權利變換跟協議合建其實是一個應該說是兩個完全不同的概念，針對權利變換而言，他涉及到一個我們常講的就是行政機關會有一個審議核定的動作，而這個審議核定的動作裡面呢他其實會把更新前更新後，以及每一個樓層不同方位，還有這個建商的這個營建成本，以及建商所有的其他的支出，包含風險管理費、這個包含都市更新的需要的費用、人事費用等等等，都會在涵蓋在裡面，所以在權利變換的時候，其實會有一個叫做權利變換的這個計畫書，他通常是很大一本，大概都四五百頁，然後這個都比我們一般的A4的紙都還大得很多，那我剛剛講的部分裡面都有詳盡的記載，那也有一些聽眾他可能會說那這個權利變換裡面他關於這些更新前更新後的我們講的價值是怎麼估算，其實在這個都市更新條例裡面，他已經有一個明確的規範，就是說必須實施者也就是我們講的這個建商要找這個三家的這個估價師來做這個估價報告，那這個估價報告出來之後，這個建商他會去思考他應該要用哪一個比較公允，最後呢會送給這個市政府，在這個審議核定裡面他們會去做一個參考，通常如果沒有什麼太大的差距，大致上這個估價報告通常都會被採納，所以有的地主他其實他會認為說，聽起來好像如果是在權利變換的情況下，他們比較能夠去預估他們應該分配到的數字，也比較能夠信任這樣的一份估價報告書。

不過大家知道說在這個權利變換的階段，他跟協議合建是有點不同的，我的意思是說權利變換因為他涉及到公權力的一個核定的行為，所以他本身上是一個我們法律上講叫行政處分。

二、協議合建是民法的私法關係

好那回頭來說這個協議合建的話，他基本上大家如果不要把它想的太複雜，也就是說你拿一塊地然後建商出錢然後大家一起來蓋這個房子，最簡單的思考方式，這個就是所謂的協議合建，所以在協議合建的情況下其實是一種民事上的關係，法律上我們講這個叫私法關係，所以他跟權利變換不同的是他在洽談得過程中其實沒有公權力的介入，他基本上不會有我剛剛講的估價報告，甚至是三家以上的這個參考，他完全憑的就是地主跟建商他們之間的協商，那他們去談判，看建商願意分配多少的比例，給這個我們一般講合建比給地主，看地主他覺得合不合理。

所以聽到這邊可能有聽眾會認為說應該協議合建陷阱會比較多，確實在實務上面很多地主很不喜歡用協議合建的方式，所以他最後他都會要選這個權利變換，可是問題就會出在說權利變換的時候，有時候建商他還在一個預估的情境下，因為我們知道都市更新在台灣實務上面，通常建商還沒有送事業計畫跟權利變換計畫之前，就已經在跟地主談一些更新後的分配條件，所以如果說一定都要等到有這個三家估價報告，有明確的權利變換的核定，就是說行政機關公權力的這個核定下來，事實上光是在同意比例的蒐集上面，可能就遇到很大的問題，因為建商他其實這時候他很難提供一個具體的數字給地主，讓地主來參與這個都市更新，所以最後我們其實發展出來另外一個變形的一種合作模式。

三、假權變真協議

就是說坊間有時候會講說這個是叫作假權變真協議，這個我在之前可能也有大致上簡單的提過，這個由來是因為建商他在早期整合的時候，他先透過跟地主做了一個協議的分配，在這個協議的分配上面呢有更新前及更新後的這個價值，當然這個價值通常不會經過這個估價報告，通常就是建商他會算一個合理的分配給地主，讓地主來跟建商做一個簽約的動作，但是因為後續其實建商還是要走權利變換，所以他在跟市政府審議核定的時候，他其實是以權利變換的方式去做申請去做報核的，所以這個時候常常就會有人會把他稱之為說其實你們跟地主之間都是協議合建，可是你們卻跟市政府之間講的說你是採用權利變換。

不過在我看起來其實這個問題不大，應該怎麼說呢？就是說實施者建商他跟地主之間其實他們本來就是一個私人的一個法律關係他去做一個協商，那至於實施者跟市政府之間他是另外一個法律關係他是一個公法的法律關係，他去做一個申請審議核定的動作，所以他兩者之間不一定是有一種衝突性的概念，所以現在在很多我們看的合建契約裡面，我們也不能保證說，實施者他在協議合建上面給的條件，未來在權利變換上面必然是比較有利的，因為有可能審議核定的時間拖得很長，那相關的這個租措優惠，或者是一些容積獎勵或者是容積移轉的一些計算方式可能都有變更。

所以通常我們在合建契約裡面，我們會跟這個實施者會約定一條，就是說我現在雖然用協議合建用這個比例，可是你還是要告訴我這個更新後的這個價值大概是多少，如果未來在權利變換核定的時候，我發現權利變換給的東西比較多了一點，那你就要從優，所以現在慢慢的合建契約裡面其實都有這樣子的一個安排，早期如果沒有這個條款的話，有時候當然這樣的案例應該是不多啦，有時候反而權利變換的條件還比協議合建的好，那對地主來說他可能他就會呈現一個比較不能接受的情況。

四、都更律師的建議

那我們談完了，回到我們一開始的問題就是說，到底要走權利變換好還是協議合建好？我的看法是這樣，就是說如果今天實施者他在很早期跟你談的時候，他給了你一個對於協議合建還不錯的條件，而後續你也發現說他可能是會要走一個權利變換，那我在想比較簡單的方式，就是你在合建契約書裡面要跟實施者特別約定擇優條款，這樣子就可以避免未來你會有一個不利的現象，第二個就是說，如果實施者他未來他沒有要走權利變換，他就是走協議合建，所以他現在跟你談的條件，也是之後他不會變更送審的方式。

那麼各位聽眾可能就要注意一下，關於這個協議合建，因為他事實上他有容積獎勵、容積移轉，這些等等等可以去做申請的動作，所以你們在談合建分配比例的時候，要把這個東西弄清楚，那這些東西有時候涉及到開發規模的大小，也會去影響到一些獎勵值的變化，所以是不是說如果隨著開發範圍變大或開發範圍縮小，你們的協議合建比例有沒有去設計一個這樣的機制去做隨之的調整，我覺得這個是當你採用純粹的協議合建的時候，在合建契約裡面可能要去做一個思考的。

好，所以最後一點，還有一個地主也會關心說，權利變換跟協議合建會不會對稅賦產生一些影響。在都市更新條例裡呢，如果你是採權利變換，在土地增值稅跟契稅基本上可以減免百分之40，在協議合建裡面他就不是必然，條文的規定是說得減徵，所以在協議合建上面呢，通常我們也會建議地主在契約上面關於稅賦的問題也要稍微注意一下，所以結論上來講協議合建會比較費心一點，如果說後續沒有走權利變換的話，那如果說你是一個比較有能力的地主，或者是你對都市更新比較有了解的地主，事實上協議合建可以給你的必然是比較多，因為權利變換他有一個估值報告，雖然是一個很客觀的價值，但是相對的他能夠多放利多給你的空間就相對有限。

所以我覺得在選擇上面還是依據每個地主自己的背景狀況、所處的地段的土地地段位置來做一個判斷，我想可能這會是一個比較好判斷的方式，今天就跟各位聽眾分享到這邊，謝謝大家。

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