2023-10-23
都市更新中的「權利變換」是什麼？
鄭藝懷律師
一、都市更新權利變換是土地更新後的預估換算值
當我們談到都市更新地主如何分配更新後的房地，一般來說可以分為「協議合建」以及「權利變換」兩種方式。
不同於協議合建是地主與建商私底下談好如何分配即可，權利變換必須透過專業者的估價以及地方政府的審議，經過計算後，願意參與的地主就會依照更新前的權利價值比例分配房地，不願意參與的地主則領取補償金退場。
簡單來說，權利變換就是地主更新前的房地「如何變換」到更新後的過程，而且因為分配的是一棟建築物，概念上是一種立體型的價值分配。
二、都市更新權利變換的具體流程
如果都更採取權利變換方式，依據都更條例第48條規定，原則上實施者必須在都更事業計畫核定發布之後，擬訂權利變換計畫，再送件至地方政府進行核定。其中，為了確認更新前的房地價值，必須委任專業估價者，通常會找三家估價者進行比價，避免偏頗。有了估價報告書之後，實施者就會調查地主的分配意願，例如想要分到哪一樓或者是哪一戶，之後規劃分配單元、申請分配位置等等作業後，由實施者將權利變換計畫送件至地方政府，之後再經過公辦公聽會、公開展覽、聽證會及都更審議會審議等層層關卡，最終確認權利變換計畫能夠實施。以上的流程，如果實施者為了加速都更案的進行，也可以將權利變換計畫與事業計畫合併送審。
三、都市更新權利變換要先調查參與意願
應注意的是，依據權變實施辦法第5條，權利變換時必須調查地主參與的意願為何，因此實務上會讓地主填寫一份「權利變換意願調查表」，選擇要參與（分配房地）或是不參與（領取補償金退場）。由此可知，在權利變換階段沒有同意書，原則上並無同意或不同意的問題，只有採取哪一種方式參與的問題，這與事業概要或計畫階段時地主出具的同意書並不相同。即便在事業計畫階段沒有簽署同意書的地主，仍可以在之後參與權利變換。所以如果有人跟你說你沒有出具同意書，之後就不能參與分配，這樣的說法是錯誤的；反過來說，當你出具同意書以後，到了權利變換也已經不能反悔，千萬不要誤以為還可以撤銷同意書。
四、都更律師小叮嚀
常有當事人來詢問我到底參與「協議合建」還是「權利變換」？究竟哪一個比較好？其實最重要的還是當事人應對自身需求有一定想法及認識，爾後才有能力做出更正確的評估，也可多詢問身旁鄰居或朋友，或者尋求專業律師進行相關法律風險分析，才得確保自身權益。
