2025-04-16
都更交屋爭議篇（下），參與都更的地主竟比不上買預售屋的買受人！
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第69集錄音逐字稿，錄音時間為2025/04/16
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，那今天這一集，我要跟大家談交屋衍生相關爭議的下集，那事實上我稍微做一個簡單的整理。
關於「差額價金找補」以及「交屋」相關的法律問題，大概我就用了四集左右的Podcast來錄製（其他三集請見下方連結），所以我先跟各位聽眾做一個簡單的爬梳整理，各位聽眾後續可能會比較好理解。
．都市更新條例第52條，更新後地主不處理差額找補的應對之道。
．都市更新條例第52條，更新後地主不繳納差額找補價金的法律效果。
一、都市更新條例第52條
首先，我們在第44集的時候，其實我們是從建商跟更新會的角度來跟各位討論，假設今天有地主沒有繳納差額價金，那麼這個地主可不可以取得更新後房屋的一個法律問題，那當然最後答案是地主還是可以取得更新後的房地。
而接著我們在第46集，基本上，我們進一步去談那地主他取得更新後的房地之後，因為地主仍然沒有繳納差額價金，那對於建商或更新會該怎麼樣子來處理？該怎麼取得差額價金？我們的結論是在依照相關的法令規範下，建商或更新會可以請主管機關做一個行政處分來命地主做繳納，所以我們綜合第44集跟第46集，這兩集討論的就是從都市更新條例第52條的第2項以及第5項，我們來做一個統整性的思考，所以雖然地主可以拿到更新後的房地，但是對於沒有繳納差額價金的地主，基本上建商或更新會他可以將差額價金成為一個行政執行的標的，所以這一點是各位聽眾要特別注意的，那當然這兩集還有其他細部的討論，各位聽眾有興趣的可以再去複習一下。
二、都市更新權利變換實施辦法第27條
那接著我們要來談的是第68集跟第69集，第68集基本上我們談的是「為什麼地主會不繳納差額價金呢？」
大家要知道事出必有因，所以我們在第68集跟第69集，我們是從原因來思考相關的法律問題，所以首先在第68集，我們會發現說，都市更新當中，我們從交屋內涵來跟各位聽眾解釋，我們討論的條文基本上是都市更新權利變換實施辦法第27條，那我這邊簡單講一下，基本上都市更新當中，他對於「交屋」是指基本的水電跟必要公共設施埋設完成，那麼一旦做到之後，建商就可以進行交屋，那跟驗收有沒有通過基本上關係不大，那當然這一種解釋方式，可能對於地主會相當的沒有保障，而具體的解決方式，各位聽眾可以去聽第68集的內容。
三、從預售屋的思考來跟更新後的房地做對比
今天要錄製的其實應該是第69集，也就是我們要用預售屋的思考來跟更新後的房地做一個對比，基本上，第69集大概是關於差額價金找補與交屋之間法律問題的最後一集了，關於第69集，首先，我要先跟各位聽眾解釋，為什麼我們要把預售屋拿來與更新後房地做對比呢？
（一）兩者相似點
主要的原因是因為，各位聽眾你試著思考看看，在做都市更新的時候，其實更新後的房地，某程度上跟你們去買預售屋其實有一點點的相似，因為基本上在一開始，我們都看不到任何的實際房屋，那我們就要進行選屋的動作，你買預售屋你可能就要選擇你要買幾樓的、然後是哪一個單元、哪一個方位的，而對都市更新的地主來講，他其實也有類似的現象。
也就是說，在還沒有真正看到房子的時候，其實地主就要進行更新後房屋分配的意願調查，甚至在都市更新裡面，我們還有所謂的選配原則，這個選配原則可能就會有限制，你要選到幾層樓，或者是你可以額外多選10％、15％之類的，簡單的講，基本上在預售屋跟都市更新，其實都滿倚賴建商建築的信譽，這一點是我為什麼認為預售屋可以拿來跟更新後房地做對比的一個基本認知。
（二）兩者差異點
預售屋跟這個都市更新，它有一個比較大的差異在於說，我們在都市更新當中，通常地主是比較不必出資的，因為我們以權利變換的角度來思考的話，地主他基本上是用共同負擔，然後以權利變換的方式來做為費用的分擔，而於預售屋的買受人，他其實是拿出真金白銀，你可能有頭期款要先繳納，那依照工程進度，你也必須去繳納相關的買賣價金，這個大概是預售屋的買受人跟都市更新的地主比較大的差異。
四、都市更新無法用驗收不過作為拒絕交屋的理由
那其實我剛剛前面講的三集就是第44集、第46集跟第68集，如果各位聽眾去仔細的再聽一次，就會知道說，即便建商房子蓋得很爛，就是說他蓋的品質不怎麼好，但是在都市更新當中，如果你沒有透過合建契約進行約定的話，基本上沒辦法用驗收不過作為拒絕交屋的理由，這個對地主來說是沒有任何好處的，具體的理由我已經在前面幾集有講過了，那當然反過來說建商他也不能因為地主沒有繳納差額價金而拒絕移轉房子給地主。建商這個時候就是我剛剛前面有講的，他只能跟主管機關去告狀，透過行政處分來進行後續行政執行的動作。
五、預售屋買賣中的「交屋保留款」vs都市更新中的「差額價金」
我們回頭來思考預售屋買賣是一個什麼樣的狀況？我們剛剛前面講了，就是說都市更新裡，建商他不能因為地主沒有繳差額價金就拒絕移轉房子，可是在預售屋買賣裡面，大家要知道，基本上主管機關對於預售屋的合約，他其實是做一個比較高度的管制性規範，這邊我想有買過預售屋的聽眾可能大概就知道，你在買預售屋的時候，其實對於房屋總價有一個所謂的5％交屋保留款，所以如果以3000萬的房子來說，大概買方可以保留大約是150萬（3000萬的5％），而這筆錢是用來作為我們法律上講的，其實是一個類似瑕疵擔保修繕的保障（對於買受人來講），所以實務上往往就是等到了驗收通過以後，那最後這5％才會付給建商。
好的，各位聽眾聽到這邊，你會不會馬上就像我剛剛一直在講的，我們今天就是把預售屋買賣的思考，連結到都市更新後房地的差額價金補跟交屋驗收的這概念上，所以如果我們稍微思考一下，我們會發現預售屋的交屋保留款，其實有一點點像是都市更新當中的差額價金找補。為什麼呢？簡單的講，他都是取得房屋所有權後才要付給建商的金額，但是最大的差異在於，在預售屋買賣的時候，買方可以用瑕疵沒有修繕來主張說我要保留這5％的交屋保留款，但是在都市更新當中，地主他是不能以驗收不過拒絕繳納差額價金的。
那我還是再強調一次，沒辦法理解的聽眾去回頭去聽第44集、第46集跟第68集，我有做很詳細的解說。所以講到這邊，各位聽眾可能就會覺得說在同樣的情境，我們在選房屋的時候，基本上都是看不到的，可是在最後不管是預售屋買賣的5％保留款，或者是更新後房地差額價金的找補，在這個待遇上看起來，預售屋買賣的買受人是比較受到保障的。
六、都市更新權利變換實施辦法第30條
我們從都市更新權利變換實施辦法第30條，我把條文唸一次，條文這邊說權利變換完成後，實際分配到的土地及建築物面積與應分配面積有差異時，應按評價基準日評定更新後權利價值，計算應繳納或補償之差額價金，這是第1項，重點在第2項，前項差額價金由實施者，通知土地所有權人及權利變換關係人應於接管之日三十日內繳納，或者是通知土地所有權人權利變換關係人或代管機關應於接管之日起三十日內領取，那當然後面並準用第4條第2項但書及第3項規定。
好，那這都市更新權利變換實施辦法第30條的重點，其實在我剛剛講的第2項，由實施者通知土地所有權人應於接管之日起三十內繳納差額價金，所以你要知道條文寫得很具體，從都市更新的角度，地主他從接管（交屋）三十天內，他必須要把他的差額價金給繳清，那這個時候不管你房屋有沒有瑕疵，你都必須繳清，那我舉一個很鮮明的例子，假設你是地主，那你更新後的房地，你旁邊有一戶他是跟建商買預售屋，那你這戶因為是地主，所以你是用選的，結果建商品質蓋得不好，旁邊買預售屋的那個人，他可以保留5％，但你沒辦法，你要補差額價金因爲多選了。比方說3000萬，保留5％（150萬），買預售屋的人可以要求建商把房子修繕完成，我才付你交屋保留款5％，可是對地主你來說，你可能剛好房子選3000萬，那你的權利價值只有2850萬，所以你一樣要找補150萬的差額價金，那你可不可以跟建商要求把它修好，我這150萬的差額價金才要補給你？不行。所以如果你是地主你是更新後選的，不好意思你一定要先繳，那我覺得這種不平衡的心理狀態可能就會跑出來。
七、都更律師之我見
所以，其實我透過這集我想要點出來的就是差額價金的找補跟交屋，都市更新實務上面是被切開來做思考的，那當然透過合建契約可以另行約定，可是對大部分的地主來講，如何具體的約定，可能都還需要透過跟建商的協商，但我想要點出來的問題是說，為何參加都市更新的地主會比買預售屋的買受人就房屋驗收瑕疵的部分，看起來好像在法律上更不利呢？
我認為這一點可能在法制上可以去思考一下，當然有另外一個角度，就是說都市更新的找補，有時候遠遠超過房屋總價保留款的5％，因為都市更新基本上在選配原則裡，地主有時可以選10％，甚至15％也不一定，這個要依照個案、個別的實施者怎麼樣去訂定這個選配原則，但是我認為在法制上有沒有辦法去配套、討論，不管你是預售屋的買受人或者你是參與都更的地主，因為本質上都是一個比較不確定的狀態（我指的是說對於更新後房屋的品質），可能會比較難去做一個控管，尤其是我們要想一個問題，都市更新的地主他其實是比較偏一種多數決的概念。
如果80％的人都要選擇A建商進行都更，那你作為更新範圍內的地主，你基本上只能配合參與，可是反過來說，預售屋你不喜歡這個建商你可以不要買，所以我們會發現，其實對於某些「被動」參與都更的地主來說，他對於建商的選擇性比較低，可是他事後在法制上，能夠給他的制衡也相對的比較低，這一點是我覺得可以在特別加以討論思考，是不是對於更新的地主我們可以有一個在法制上面（包含差額找補跟交屋之間的法律關係），那目前實務上面還是比較傾向脫鉤，所以我個人的基本想法是認為預售屋的買受人跟更新後的地主保護強度，我建議不要差太多，我覺得既然預售屋都可以有一個所謂的5％交屋保留款作為瑕疵驗收的擔保，那未來都市更新對於建商房屋、建築品質的確認跟擔保，我們在都市更新的法制上面，目前對這一塊的具體規範比較少，那我覺得這個可以留待後續，再集思廣益討論一下。
好的，那以上就是今天關於這個差額價金找補及交屋法律問題的最後一集，那總共有四集各位聽眾再仔細去複習一下，如果有其他問題，歡迎再來信跟我們討論，謝謝大家，拜拜。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
【都更法學堂8】都更交屋爭議篇（下），參與都更的地主竟比不上買預售屋的買受人！
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