2023-09-18
都市更新同意書是什麼？要怎麼寫比較好？
鄭藝懷律師
一、都市更新同意書的意義
當實施者（一般來說是建商）決定了都市更新的範圍後，他就要想辦法在這個範圍內取得一定比例的同意，雖然都市更新條例依據不同情況有不同的同意比例，但實務上通常都是以至少取得九成以上的同意比例為目標，主因在都更案件中才比較有成功的可能性。否則更新範圍內的反對地主太多或者是不表態的地主太多，對於實施者來說，要投入時間、資金、人力跟物力等都是不划算的一件事情，且不確定過高，風險也很大。簡單來說，實施者透過都市更新同意書的搜集可以確認地主參與都市更新的意願，間接也讓實施者可以明確化評估其他事項，包括建築設計、容積獎勵及時程安排等。
二、都市更新同意書有嚴格的法定要求
都市更新同意書不僅僅是地主說一聲「我同意」就可以了。法律上為了保障地主，要求實施者必須嚴格遵守同意書的格式。也就是說實施者或者地主不能隨便拿一張白紙，然後上面寫「我同意都市更新」，這種同意書的效力，在主管機關進行審核時是不會被算入的。以都市更新條例來看，這樣的文書不被承認。尤其是，同意書上面對於未來要用何種方式實施都市更新，也要寫的一清二楚，不管是協議合建或是權利變換等，都要事先註明清楚，一來是保障地主；二來是避免爭議。此外，參考「臺北市政府受理都市更新案審查與處理同意書重複出具及撤銷作業要點」第5條第7款規定也可以發現，現行都更事業計畫同意書如果「沒有載明更新後分配比率或權利價值比率」或「沒有按照內政部營建署公告之同意書格式出具」，就會直接被扣除。
三、合作意願書不等於都市更新同意書
我們也看過一些案例中，地主被要求簽署「合作意願書」，內容大致上是調查地主是否願意參與都市更新，有一些地主誤以為簽署了意願書就表示已經同意都市更新了。事實上，「合作意願書」只是實施者要啟動都市更新的一個流程而已，類似一種MOU備忘錄的概念，這種文件原則上不能當作都市更新同意書來使用。
四、都更律師小叮嚀
都市更新同意書在整體都更過程是一個很重要的法律文件，千萬不要把簽署當成兒戲。如果想要參加都更，也建議「合建契約書」+「都更同意書」一起簽，才能避免雙方認知有差距，進而減少後續紛爭。
