2025-09-17
都更同意書撤銷迷思破解：從可以撤銷到只能打訴訟的界線。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第97集錄音逐字稿，錄音時間為2025/9/17
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集，我想跟大家聊一個議題，也就是「如果在都市更新過程當中，對於權利變換的結果不滿意，還有沒有機會反悔？或者是說，還可不可以不參與都市更新？」
一、案例事實介紹
我先跟各位聽眾分享一個案例事實，在整合的過程當中，其實我們常常會聽到整合者跟地主說：「必須要先出具事業計畫的同意書，在更新範圍內收集到了足夠的事業計畫同意書、確認比例之後，才能夠進行下一步，如果沒有辦法確認事業計畫的同意比例，那麼也沒有建商會願意進來參與都更或者是擔任實施者」。
關於這樣子的說法，其實在自主更新會，雖然沒有建商擔任實施者，但是基本上也會有類似的情況產生。這個時候就會產生了一個問題，假設後續在都市更新事業計畫的掛件開始啟動後，地主跟建商的合約可能還沒有談好，一直到了權利變換計畫出來之後，地主對於權利變換計畫的分配感受到不滿意，那麼這時地主決定要撤回同意書，不參與都更。
各位聽眾認為這樣子的主張，或是這樣子的觀點是否可行呢？
二、撤銷都更同意書的必要程序
要回答這個問題之前，我認為應該先從同意書撤銷的時間點來思考這個問題，所以我先帶大家來理解同意書的意義跟相關的規定。（提供都更同意書的相關文章連結如下）
都更同意書出具前的大小眉角，讓你順利都更享有利益，又不必擔心被欺騙！
事實上，我們常常聽到坊間在說同意書的比例，主要的依據是都市更新條例第37條第1項的規定，條文的內容較為複雜，所以我用簡單的方式跟大家解說一下，普遍來說我們講的同意比例，基本上是以80％作為一個底線。
這意思也就是說，實務上建商在送件審核，基本上都一定是超過這個比例，而這具體的算法是以更新單元內私有的土地及私有合法建築物的所有權人同意比例都要超過4/5，而且所有的土地總面積及合法建築物總樓地板面積也要超過4/5，這大概是實務上整合的一個基本要素。
剛剛說的私有土地，各位聽眾要注意，如果參與的都市更新範圍內有公有土地，那麼它不會納進來去算這個同意比例，所以簡單來說，我們在思考同意書比例的時候，我們要同時注意「土地」、「合法建物」及「所有權人人數」這三個要素，那麼在真正的更新整合同意比例計算上，我們還要特別注意到，以臺北市政府來說，頒布了受理「都市更新案審查與處理同意書重複出具及撤銷作業要點」，這個文件名稱有點長，那麼在這個文件裡面，他寫得很清楚，如果你想要或者是說地主想要撤銷事業計畫同意書，大家覺得你可以打一通電話或者是口頭告知算不算嗎？
我告訴各位，答案是不行的，在這個作業要點裡，要求必須要以書面，而且副本要給市政府，所以很多人對於同意書的撤銷，其實都有錯誤的認知，這一點務必要注意。
三、事業計畫報核後，撤銷的大門已關上
那麼回到我們剛剛的問題來思考，在權利變換計畫階段可以撤銷同意書嗎？我們如果從剛剛我所說的撤銷作業要點來思考，事實上只有事業概要或者是事業計畫在「申請核准前」才可以准許任意撤銷，那麼權利變換計畫核准後要如何撤銷呢？
從結論上來說，權利變換計畫的階段沒有同意書的問題，所以也就是說，我國目前在事業概要跟事業計畫階段會去審查同意比例，可是一旦審查通過了，後續進入到權利變換階段的時候不會再次審查，因此也不會有可不可以撤銷的問題，所以最後只剩一種做法，權利變換核定後必然打行政訴訟，沒有別條路可以選，所以我在這邊再提醒聽眾，實務上事業計畫跟權利變換計畫這兩個是可以合在一起來送件的，所以一旦是併送的情況，核定後也沒有撤銷的問題，聽得懂我的意思嗎？
在事業計畫掛件前是可以撤銷，而權利變換計劃是不能的，不過如果實施者將兩個階段併在一起，那麼可能連第一種情境都會不存在，也就是說只能打行政訴訟。
四、律師的善意提醒
所以我們從結論上來思考這個問題，實務上很多整合商或是一些比較遊走在灰色邊緣的，跟很多地主說同意書保證可以隨時撤銷，所以先出具同意書，絕對沒有問題，這樣子的說法其實只能說對了一半，因為大多數的人，其實他並不知道，撤銷是有時間限制的，所以回到我常說的，清楚認知風險才行動，這才是最佳的作法。
如果有人跟你說今天不簽同意書，就少分給你五坪，那我想你更是不應該簽約，各位聽眾知道為什麼嗎？因為表示你今天簽約，他可能明天就要送件，讓你連反悔的機會都沒有、更不要講事後來進行合約磋商，而你只剩下打行政訴訟一條路，但這一條路恐怕付出會超乎你的想像。
以上，藉由今天這個議題跟各位聽眾分享，希望各位聽眾都一定要了解你的每一個行為的風險後才行動，如果各位聽眾還有其他的問題或是故事，歡迎來信跟我們分享，謝謝大家，拜拜。
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