2025-06-18
都更同意書出具前的大小眉角，讓你順利都更享有利益，又不必擔心被欺騙！
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第84集錄音逐字稿，錄音時間為2025/6/18
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我要跟大家聊都更同意書的相關事項，當然之前我們已經有聊過了，而這一集我想要再透過相關的案例事實跟各位聽眾再詳細的講「關於都市更新事業計畫同意書，何時可以提供？」
一、案例事實介紹
有個建商（或者是開發商）他跟地主們說：他希望大家先統一出具都市更新事業計畫同意書給他作為「集氣」之用，如果能在很短的時間內收集到大家的同意書，這個更新案才能一鼓作氣的往前走，這樣才會讓那些不看好的地主們倒戈參與，而合建契約一定會簽，但是重點是大家要先把同意書簽出來，來凝聚大家進行參與都市更新的堅定想法。
不知道各位聽眾聽了之後，腦中有沒有浮現可能會產生的法律風險，或者是說各位聽眾可以去看以下集數，我先前已經有跟各位聽眾提醒了。
二、都更同意書有法律效力，並非單純的意願調查
首先，我們在談法律風險問題之前，我想要再幫各位聽眾複習一下「都市更新事業計畫同意書」的意義，它是在具體計算同意比例時非常重要的一個依據，而這個同意比例依據公劃或是自劃會略有不同。
如果是公劃的話，他的同意比例會比較低一點，大約是75％就可以，那如果是自行劃定，同意比例大致上要到80％，這中間大概差了5％的同意比例。
所以大家要知道，同意書不會只是一個意願調查，它隱含著法律效力，所以如果有人說同意書只是做意願調查，那麼就不能用都更處版本的同意書格式簽約（同意書有嚴格的要求，檔案請見臺北市都市更新處便民服務下載專區），這點要再次特別提醒大家。
三、都更同意書不能留白否則無效
基本上，如果你是簽臺北市都更處同意書的版本，就會產生一定的法律效力。實務上，臺北市政府對於同意書的格式或形式上的要求，會要求在簽署的當下，同意書上的相關內容全部都要完整填載，不管是日期、分配比例、更新方式或者是土地跟建物的相關地號、建號、產權比例都要完整的填寫，也就是說在送件的時候，是不能有任何留白的，如果送件時，同意書有留白的情形，基本上會被視為無效的同意書，而這樣的同意比例是會被刪除不列入計算。
四、都更同意書有部分空白可以簽嗎？
所以，我們回頭來思考剛剛前面所說的這個案例，空白授權的同意書，到底地主可不可以簽署呢？我想我們要去區分幾種狀況來做一個思考。
（一）情境一：已簽署合建契約書者
如果是已經簽署合建契約的地主，而在合建契約內也已經明白約定，分配方式是採用比例型的分配方式，或者是有所謂的擇優條款，那麼從合建契約的履約精神來看，這個時候地主簽署空白的同意書給建商，我想並沒有不行。
（二）情境二：未簽署合建契約書者
但是反過來說，如果是沒有簽合建契約的地主（即便你未來要走權利變換），那麼你所簽署的都更同意書，我也建議不應該是一個空白的情況，畢竟你們雙方之間，沒有其他權利義務的約定，所以出具一個空白的同意書，對於沒有簽署合建契約的地主，本身是一個比較大的法律風險，這一點要再次提醒各位聽眾。
（三）情境三：簽署附帶條件的都更同意書
這幾年來，我發現有時候是在整合上不得不產生的一個特殊現象，也就是說可以簽署附帶特定條件式的同意書。這個同意書是依據臺北市政府同意書版本來填寫，但是在同意書上有附加特定的條件。當這些附加特定的條件發生時，就可能會讓同意書的效力產生變化，這種情況下去簽署的空白授權同意書，才會相對應的有可預測性的風險。
所以空白同意書到底可不可以簽署，我想各位聽眾要依據個案去做一個判斷，不能一概而論。
五、都更整合過程常見的中間人（掮客）
所以透過我們剛剛講的例子，我們要去思考，實務上當開發商或是建商他來整合的時候，他不一定是最後的實施者，也就是說，他可能只是一個中間人，這個中間人我們姑且可以把它稱之為掮客，所以這個時候就要特別去注意所謂的履約風險。
另外一種情況有可能是建商委託他人整合，這個在實務上面，其實也是很常見的，畢竟建商他沒有辦法事必躬親，所以在都更整合的前期，可能會有很多的開發商進來，或是類似都更顧問整合公司進來，來協助建商做整合，以確認這個更新地區，能夠符合他所要的更新範圍，進而達到送件的同意比例。
所以這個時候，通常建商會跟開發商或者是跟所謂的顧問公司、整合公司，他們會約定在一個期限內，如果顧問公司可以整合到一定的比例，他就可以依據他們的約定拿取一定的整合費用。
換言之，為什麼有許多的案例裡，很多的開發商或整合者，他會希望地主先出具同意書呢？有一個很大的原因，就是建商也是採取觀望的態度，也不願意投入過多的成本，於是在這個整合的角色上面，他就會去委託中間人先去試探地主的意願，那麼要怎麼樣確認地主真的有這個意願呢？
我想出具都市更新事業計畫同意書會是一個很有效率的證明，而這個證明也可以讓整合的人，他可以拿到初期的一些費用，但這個地方我需要提醒一下各位聽眾，在這種階段，可能連如何建築設計、怎麼蓋這個房子的想法都還沒有，所以也有可能，地主這時候會成為別人商業角色中的一個棋子而已。
換言之，就算你出具的同意書，有所謂的「集氣」之用，但事實上，最後會不會整合成功，恐怕都是未定之數，畢竟後續的分配如何進行，恐怕都還要經過一段協商，甚至於你簽約的對象，不一定是最後的實施者，諸如此類的相關風險，各位聽眾也要特別的注意。
六、都更律師小叮嚀
結論上，「先出具都更同意書」可以是眾志成城？還是引清兵入關？就要請各位聽眾依據個案來進行判斷，我只希望各位不要太大意、小心為上。此外，在整合的手法上面，我一直認為開大門走大路，才會是一個有良好信譽建商應有的行為。
好的，那以上就是今天跟各位聽眾再次分享同意書的相關注意事項，如果各位聽眾還有其他的問題，歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
都更同意書出具前的大小眉角，讓你順利都更享有利益，又不必擔心被欺騙！
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