2024-10-23
先簽都更同意書一定有風險，律師教你如何應對進退。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第27集錄音逐字稿，錄音時間為2024/10/23
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集呢？我想要跟大家來分享同意書的相關重要性，那我透過一個案例來跟各位聽眾做一個比較深度的討論。
首先，這個案例的事實大概是這樣子，某一個更新範圍它其實位置非常的好，那建商就跑來跟這個地主說：欸～各位你們這個同意書先給我，那我會給你們怎麼樣怎麼樣的分配，而這個分配條件其實都非常的好，那建商同時也說你們不用擔心，你們現在給我同意書，隨時都可以拿回去，只要你們認為我的分配條件不夠好，或者是你們可以找到有人比我更好的分配條件的建商，那我就隨時願意退出，那我不知道各位聽眾聽完這樣子的一個簡單的一個背景交代，有沒有覺得似曾相似，那如果有的話呢？那我下面跟各位分享一下，我對於這樣子的一個說法的一個理解。
首先，我常常在想建商急著要住戶給同意書，但是事實上還沒有簽合建契約，那我想只要有在收聽的聽眾，大致上都會知道說我們一直強調說合建契約要先走在前面，那同意書要走在後面，可是是不是這是百分之百不能被改變的呢？
一、都更同意書為何建商要先取得？
其實我後來想一想我認為也不是，因為在某些情況底下，建商他有可能要先行卡位，他怕別的建商進來插旗，所以他如果先拿到同意書收集到足夠的比例，他可以先掛件申請，那另外一種情況可能是涉及到獎勵的問題，例如我們之前也有談過的相關時程獎勵。
所以從建商的角度來講，如果是基於這兩個理由，那某程度上我認為這樣子的理由其實算有他的正當性，只不過說在這樣的理由背景下，我們可能要有相對應的配套措施，而這個配套措施呢？就取決於地主到底有沒有認知到同意書的重要性在哪裡？
二、都更同意書對地主的重要性在哪裡？
同意書的重要性基本上，它當同意比例過了八成之後，大部分的建商就會進行送件，而因為同意書在進行送件的時候，事實上它上面對於如何做實施的方式，已經有具體的約定了。
不管你是要協議合建，或者是你要這個權利變換，那你的比例是多少，基本上在同意書上面都應有清楚的約定，而這個同意書如果沒有這樣子的約定，事實上，通常我們認為這個合法性是有一些問題的。
所以也就是為什麼我們在早期我們一直認為說合建契約裡面對於分配的比例，對於容積獎勵、容積移轉等等之類的如何劃分，包含停車位抽籤找補的約定、租金的補貼、搬遷費，還有相關的稅賦，總而言之，就是相關權利義務合建契約大致上都已經約定清楚了，在這個基礎之下，地主去簽同意書，才會有一定的保障。
三、簽了都更同意書後，我可不可以反悔？
只不過說我剛剛講的，如果說實務上面有建商要求先給同意書，其實是當先給的時候，如果說地主後來跟建商，他透過後來的口頭承諾要出合建契約，但是卻產生了雙方認知的落差，這時候地主可不可以反悔，是一個很重要的問題。
因為我們知道說通常先給同意書，但是建商的口頭承諾，最後寫成具體的文字的契約的時候，有時候還是會有解釋上的一個，雙方會有解釋上的不同意見，那我有跟各位聽眾說在實務上面原則上，依照條文的規定，事業計畫在報核前，其實地主是可以針對這個同意書給撤銷的，所以如果說要一個比較簡單的原則，就是說同意書原則上可以先給，但是是不是應該要簽一個要在事業計畫報核前的合建契約要簽下來，如果沒有簽下來，可能有違約條款或是有同意書可以撤銷的一個要求，這樣子在後續的合建契約相關的權利義務，地主其實就可以慢慢的跟建商談，我想這個會相對的會比較有一點保障。
那反過來說，對建商來說阿，他確實在執行的層面上面，他也可以先避免別的建商來插旗，或者是有一些獎勵值可以申請，他也可以先取得，才能夠營造一個雙贏的局面。
四、都更同意書要寫清楚，不可留白
那最後，我要再提醒一點，就是說同意書，原則上如果是一種空白授權，就是我們剛剛跟各位聽眾講的，同意書基本上他有比較嚴格的形式要求，包含像這個日期、分配的比例、分配的方式，甚至是姓名等等等的這些內容，基本上，同意書都要寫清楚，你不能只簽一個王大明，那你就把這個同意書送給建商剩下由建商填，基本上，在這個樣子的情況底下，這個樣子的同意比例，可能是不會被算入的。
如果未來發生爭議的話，這個同意比例有可能會被提出，所以我建議不管是建商或者是地主，在各種各樣的洽談當中，同意書的比例計算盡量要依法來遵循，對於都更的進展也才不會有所延宕。
好，那今天是有關這個同意書的一個相關的案例分享，那如果各位地主還有其他的問題，歡迎再來信跟我們討論，謝謝大家，拜拜。
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