2023-09-25
都市更新同意書要簽了，我應該要注意什麼？
鄭藝懷律師
一、簽署同意書之前合作模式先談好
如果建商不斷催促你簽下都市更新同意書，除非是有特別考量，且地主也知道後續狀況，否則這時候千萬不能爽快地答應簽名，尤其是簽署「事業計畫同意書」之前更應該三思而後行，主因事業計畫代表都市更新案的正式規劃，一旦經過政府審議核定後就可以開始實行。因此，在地主與建商接觸洽談的初期階段，建議先將雙方談好的條件詳細約定在合建契約書內，確認好雙方的合作模式，等到簽約後再簽同意書或是在簽約時一併簽同意書，對於地主的權益也比較有保障。
二、都市更新的同意比例，各有不同
有關都市更新的同意比例，依據都市更新條例第37條規定，大致上可以分為四種情況。第一種是公辦都更，在政府公開評選後委託建商作為實施者的模式下，地主人數及土地建物面積分別須超過50％同意，但公有地過半時則不用取得私人地主的同意。第二種是在政府迅行劃定的更新地區，常見像是海砂屋，地主人數及土地建物面積分別須超過50％同意。第三種是其他的政府劃定更新地區，地主人數及土地建物面積分別須超過75％同意。第四種是自行劃定的更新地區，也是實務上比較常見的類型，地主人數及土地建物面積分別須超過80％同意。以上有一個例外情況是，當土地建物面積已經超過90％同意，就不用再看地主人數有多少了。
三、不同階段下，可能要簽兩次都市更新同意書
因為都更案必須取得更新範圍內一定比例的同意才能順利通過核定，因此實務上利用簽署同意書的方式，據以計算地主的同意比率，當地主簽下同意書時就會納入同意比率之內。原則上，在申請都更事業概要以及都更事業計畫的兩個階段，須分別簽署同意書，依據都更條例第22條規定，事業概要階段只須地主人數及土地建物面積分別超過50％同意即可。不過，當同意比率已經達到上述所述的都更條例第37條規定的門檻時，則可以省略事業概要，直接進入擬訂事業計畫的階段，故此時原則上僅會有一份事業計畫同意書須簽署，也是地主最應該留意的同意書。至於權利變換階段則沒有同意書是否簽署的問題，只有地主在更新後能不能參與分配或是願不願意參與分配的情況。
四、都更律師小叮嚀
都市更新同意書在整體都更過程是一個很重要的法律文件，千萬不要把簽署當成兒戲。務必要確認目前的都更同意書是出具在哪個程序，瞭解自身個案進度狀況，才能確保權益，以免後續發生相關法律風險，務必謹慎小心！
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都更同意書要怎麼簽？律師不藏私告訴你關鍵，避免簽了又後悔。（EP06）
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