2025-09-24
都更同意書想撤銷？這兩大面向沒注意，怎樣都撤不了！
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第98集錄音逐字稿，錄音時間為2025/09/24
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，我們在上一集舉了一個案例，跟大家說權利變換階段的審查結果出來後，對分配的條件不滿意，那麼可不可以去撤銷這個同意書？
我發現其實許多人對於同意書撤銷這件事情，說穿了是一知半解，所以我今天透過這一集，再來把「同意書撤銷」這個議題，我把它再深入的談一下，來跟各位聽眾分享。如果有人說：「同意書可以隨時撤銷，你不用擔心、你勇敢的給我們，讓我們去整合」，假設你有聽過類似的話，那這一集你專心一點聽。
事實上，各位聽眾要知道，如果在事業計畫報核前沒有撤銷，那問題可能就會很大。首先，我們在談撤銷的問題的時候，我先把它分兩個面向，第一個面向我們去談同意書不被計算進入同意比例的情況，另外一個面向，我們在談地主何時可以撤銷同意書。
一、簽了同意書但不會被算入同意比例的情境
首先，第一種狀況應該說是第一種面向，同意書不計算同意比例，就如同我在上一集所說的，依據臺北市政府受理都市更新案審查與處理同意書重複出具及撤銷作業要點規定，這個名字有點長，我們依據這個規定，我將它統整為以下七種狀況來跟各位聽眾分享，附帶一提我有去查了一下其他縣市的同意書的相關的規定，那麼我發現臺北市應該是寫得最清楚的，像以我所認知的，桃園市政府就沒有類似的規定，所以在各個縣市，對於同意書不計算同意比例的情境以及出具的方式可能會略有不同，所以各位聽眾，如果你是別的縣市可能就要去特別另外確認，我以下講的是，以臺北市的實際整合方式為主，先特別提醒一下各位。
好的，回來談，這個同意書不計算同意比例的情況，分別為以下幾種情況：
第一種：建商給你簽的同意書上面，基本上要載明更新範圍，不過後來他送件的時候範圍不一樣，所以在這種狀況下，同意書如果沒有重新簽署，那麼就會被剔除，不計算同意比例。
第二種：同意書的產權資料如果有變更那也不行，就是可能你賣給第三人，那麼你已經不是所有權人，所以你早期出具的同意書，也會沒有辦法被接受。
第三種：實施者變更，如果沒有請地主重新簽同意書，也會被剔除。例如本來是懷安(A)建商來跟地主簽約，可是後來變更了，鄭律師(B)建商來跟地主簽約，那這個同意書就要重簽，不然就是會被踢出同意比例。
第四種：地主簽的時候沒有填寫日期，這個情況也是會被剔除同意比例。
第五種：同意書上面沒有寫地主可以分配的比例，這個也是不行。
第六種：實施者的欄位空白也不行，就是你連誰要來當你家都更的實施者，你都搞不清楚，那也不行。
第七種：同意書有制式的格式，你不能自己隨便拿一張紙，就說這個叫都市更新事業計畫同意書，那這個也不行。
所以，我們以上講的這七種，事實上如果有參與過都更或者是已經正在進行中的個案，各位聽眾就會發現說，好像七種你已經中了大概有三四種，那這個同意比例好像都要踢掉，因為實務上實施者欄位空白也不是沒見過、同意書上通常地主也不會填上分配的比例、同意書地主通常也沒有簽日期，所以這個好像跟我講的不太一樣，我不知道各位聽眾有沒有這樣子的一個想法。
但是我要跟各位聽眾說實務上面，因為實施者跟所有權人都會另外簽一份合建契約，所以除了所有權人會在同意書上簽名外，其餘的地方，基本上都會回到合建契約去，包含同意比例、包含更新範圍授權實施者可以變更、包含這個分配、或者是簽約的日期、何時送件這個都由實施者決定，所以其他地方都會是空白，那麼這個是整合上面的實務現象，所以我剛剛提的這七點，某程度上比較是偏向建商要送件的時候，他們自己開發部在送件要去注意的事項。
二、都更同意書撤銷的黃金時機
（一）事業概要或是事業計畫申請核准或報核前
接下來我們來談說，地主這端有什麼可以去思考的？何時可以去撤銷這個同意書？
首先最重要的，希望各位可以用背的也可以，第一種情況，事業概要或是事業計畫申請核准或報核前，我們講白話一點，如果今天公聽會開完了，下一步很有可能就是要進行事業計畫的掛件報核申請，那如果要撤同意書，就要在這個時候趕快撤，因為你不知道什麼時候事業計畫會去報核。
實務上，我剛剛說了也可能在事業概要的時候撤銷同意書，不過由於目前建商多數可能會跳過事業概要直接進入事業計畫，加上事業計畫確實也比事業概要重要性更高，所以重點在於事業計畫的報核之前去撤銷，各位聽眾注意這個時間點。
（二）事業概要或是事業計畫申請核准或報核後
那麼我們再進一步來思考，如果事業計畫真的去報核了，所有權人他是原則上不可以隨意撤銷，如果還是想要撤銷，那怎麼辦呢？基本上就會比較多的限制，他必須在意思表示有錯誤、被詐欺或脅迫等情況下，那麼各位聽眾要知道這個不是以你講的為主，並不是說地主跳出來，請律師發一個存證信函，說被建商詐欺了，或者是他意思表示錯誤就可以撤銷，各位千萬不要誤會了，這種狀況要經過法院判決確定，法院的判決我們大家都知道，少說判決確定至少要三五年，等到判決確定的時候，事業計畫可能已經核定通過，甚至權利變換計畫，也已經核定通過了，建商可能早就在蓋房子了，所以我認為這個方法屬於看的到，但是吃不到的情況，當然還有另外一種事業計畫報核後，如果雙方可以合意撤銷，那也沒有問題，而這種情況非常少見，所以我們就不另外討論了。
三、條文與實務的落差
（一）都市更新條例第37條第4項
此外，我們再來跟大家分享一個條文，大家可以去看一下，都市更新條例第37條第4項，我把條文簡單念一下：
「各級主管機關對第一項同意比率之審核，除有民法第八十八條、第八十九條、第九十二條規定情事或雙方合意撤銷者外，以都市更新事業計畫公開展覽期滿時為準。所有權人對於公開展覽之計畫所載更新後分配之權利價值比率或分配比率低於出具同意書時者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。」
有些人會說：「律師～這個好像是指公開展覽期滿前，條文也說可以撤銷，是不是這樣子呢？」
事實上，雖然都市更新條例第37條第4項寫得很清楚，可是魔鬼藏在細節裡，我剛剛有跟各位聽眾說過，我們在都更整合的情況下，說了有七種情況是不列入同意比例的，各位聽眾還記得嗎？
（二）實務運用的困境：同意書無法隨時撤銷
在都更條例第37條第4項裡，他說公開展覽期滿前撤銷其同意的前提，是所有權人他在更新後，分配的權利價值比例低於出具同意書時者，那我請問各位，你們在寫同意書的時候，這個比例是不是空白的？還是你已經填上去了？簡單來說，大多數時候都一定是空白，那麼最後都是送件之前由建商協助填寫上去，
所以各位聽眾你認為建商在填寫的時候，會與公開展覽計畫所載比例不同嗎？答案是不可能，他不會在公開展覽的時候，跟他後面去送件的同意比例，他不會去寫不一樣，那麼你出具同意書給他的時候是空白的，事後由他來填寫，他事後再辦理公開展覽的時候，他當然會把這個同意比例寫得跟公開展覽的內容一樣，所以這個條文看起來，公開展覽前可以隨時撤銷其同意，只要建商承諾你的分配比例跟公開展覽不一樣，可是事實上各位聽眾你想看看有這麼容易嗎？
當文件的內容掌握在別人手上的時候，你要去主張權利義務，那是相當困難的，所以簡單來說，同意書隨時可以撤銷的說法，是絕對錯誤的，這個我要再一次跟各位聽眾強調，條文跟實務的操作，不是各位想的那個樣子必須要去多加注意。
所以透過這一集，以及前一集跟各位聽眾來分享，如果各位聽眾還是有不理解的地方，那麼就建議大家去多聽幾次，或者是在簽署同意書的時候要多多注意，避免簽了會造成很大的麻煩。那麼各位聽眾要有一個想法，我們常講的請神容易送神難，這老祖宗的智慧其實是很值得參考的，如果各位聽眾還有其他的都更故事，歡迎再來信跟我們分享，謝謝大家，拜拜。
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