2024-12-18
都更後的稅賦計算要留意，避免多拿的合建分配卻要繳所得稅。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第40集錄音逐字稿，錄音時間為2024/12/18
各位聽眾大家好我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，這一集，我想跟大家分享有關「都市更新稅額」的問題。
一、更新後分配的坪數要算入所得稅？
那我簡單講這個相關的案例事實，在一個更新案裡面有一個大地主，而建商他其實在整合到後面的時候，他為了拉攏這個大地主，所以他在合建契約裡給予了大地主，相對於權利變換的價值還要再多一點，而這個大地主他也因為這樣，所以欣然同意的簽約了，我們聽到這邊我們覺得說這個應該是一個很美好的故事，後來確實這個更新案也都順利的完成了。
不過就在這個更新案完成之後，這個地主卻接到了國稅局的來函，要求他補繳，認為他有漏報所得的問題。
那各位聽眾可能會納悶說，為什麼會有漏報所得？因為大家都知道，按照權利變換來說，基本上除了這個土增稅，其餘都可以減免掉，怎麼會有所得的問題呢？
（一）地主觀點：地主的土地去跟建商換新房子，所以不算地主所得。
我跟各位聽眾說，這個地主，他其實也是接到這個稅單之後，他一臉就是說滿臉的問號，因為他認為我今天是拿我的土地去跟建商換新房子，所以這個不是所得，我沒有額外的得到。
（二）國稅局觀點：建商贈與地主，所以地主有義務去繳這個所得稅。
那各位聽眾知道嗎？國稅局這邊的講法是說因為你的權利變換讓你只能拿到比較少，可是你跟建商的合建契約讓你拿到比較多。
二、國稅局課稅不採納合建契約的內容
我簡單舉一個例子，假設在權利變換計畫書裡面，更新後，地主可能只能換到100坪，是建商給他105坪，就這5坪來說，每1坪的市價如果是100萬，那就是多了500萬，而這500萬算是建商贈與給這個地主的，所以地主有義務去繳這個所得稅。
當然地主非常的不服氣，他認為是他的土地本來就有的價值，所以國稅局的稅單根本沒有站在雙方買賣交易等價的概念上面思考。
那我跟各位說，這個案件在做協商的過程中，國稅局其實他們擔心的點是認為說，如果你們透過合建契約來架空權利變換價值的核定，他們認為也有可能是你們雙方去講好的數字，不等於真正的數字，我們講白話一點，就是我不知道你的合建契約簽的是真的還假的。
所以我看的是你在權利變換計畫裡面，你本來能拿到100坪，可是我就會發現你最後拿到了105坪，那麼我不管你合建契約怎麼簽，你多拿到的那五坪就應該是算是地主的所得，所以就必須要繳納這個所得稅。
三、都更律師理性評評理
所以我跟各位聽眾分析完相關的法律爭點，那我現在回頭來說，我對這個案子的看法，從實務面其實可以知道，幾乎所有的都更案例事實裡，建商都會跟地主做簽約的動作，這個是免不了的。
所以大家要知道說，其實從這個案子來看，國稅局他應該回頭去看雙方合約簽約的時間點是在什麼時候？如果他是刻意在權利變換計畫之後，他才去簽約，那麼這個顯然就是惡意去做一個假契約，讓雙方逃離稅務的基準點。
可是反過來說，如果在合建契約上面，他簽約的時間點是非常早的，可能是在權利變換計劃之前，甚至事業計畫送件前，這個顯然沒有造假的可能性、是雙方合意的結果。
那麼國稅局在稅制的課徵基準上，我個人是認為應該要比較尊重雙方當事人交易的結果。
我覺得未來相關訴訟如果不斷的上訴，甚至可能有人會申請釋憲，不管最終的結果會是怎麼樣，目前可能都還沒有辦法去做一個確定，但是我個人的想法是，只要能夠證明合建契約簽約的時間點是在權利變換計劃之前，那麼我認為就應該以合建契約作為一個課稅的基準，所以在我剛剛講的這個案例裡面，我個人認為地主對於所得稅的繳納或者是說國稅局對於所得稅的這個課徵，我認為不太正確。
不過目前多數的實務並沒有採納我的看法，那我覺得後續可以繼續觀察是否會有相關的實務見解，去做相應的說明跟轉變，這也是在都更條例跟稅法上的一個交集，那這個地方其實比較少人在做討論，所以我覺得大家可以一起來關注這個問題。
好，那以上是我今天跟各位聽眾分享的一個相關的法律案例事實，如果各位聽眾還有其他的問題，歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。
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