2025-12-03
從都更條文看權益：參與都更前必懂的四則冷知識。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第108集錄音逐字稿，錄音時間為2025/12/03
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。今天這一集我跟大家聊幾個都更冷知識，為什麼我要講它是冷知識呢？因為這些知識對於都更的整合，或者是對於地主的權益，以及建商相關建築方面影響並不大，不過基本上它是一個相關有趣的議題，所以特別提出來給各位聽眾知道。
談這個冷知識，我們必須要從條文來出發，這樣各位會比較好理解。
一、權利變換核定後為何「增貸被擋」？（都更條例§54）
首先第一個冷知識是，有一天你家的房子銀行不給貸款了。
這個背景事實是你家的房子是一個老舊的房子，建商來進行都更，也已經掛件在進行審核，突然有一天你想要進入股市、你通靈了、你睡夢中看到股票代號、你需要大筆的現金…所以你想要把老家的房子拿去做增貸，可是銀行說他沒辦法貸給你，你百思不得其解，這個時候我提供你一個條文，我們來看都市更新條例第54條第1項：
「實施權利變換地區，直轄市、縣（市）主管機關得於權利變換計畫書核定後，公告禁止下列事項。但不影響權利變換之實施者，不在此限：
一、土地及建築物之移轉、分割或設定負擔。
二、建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形。」
都市更新條例第54條第2項：
「前項禁止期限，最長不得超過二年。」
我剛剛唸的這個條文，大概就是造成老舊建築物後面增貸被禁止的可能原因，因為在權利變換計畫書核定後，主管機關它會有兩年的禁止期間，讓更新範圍內的土地跟建物都不可以移轉，其中包含設定負擔，所以也就是因為這個規定，你要做增貸，而增貸的本質上是一個物權行為，所以它是我們法律講的，它會被界定為設定負擔的一個概念。
所以有資金需求的地主或者是投資客，其實建議在權利變換計畫核定前，就趕快先進行增貸，甚至是當你知道你家在都市更新了，可能建商準備要送件了，如果你認為你未來會有一定的的資金需求，其實在相對利率比較低的狀況下，不妨先進行一個房貸增貸的動作，以避免資金出現問題，這個是第一個都更冷知識。
二、起造人不一定等於實施者（都更條例§55I）
那麼第二個都更冷知識是，起造人不一定就是實施者。
這在我們前面一集談起造人的時候有談過（提供本集連結：起造人義務、掛名風險、法律責任與所有權歸屬完整解析。），不過我把條文依據提供給各位聽眾，都市更新條例第55條第1項：
「依權利變換計畫申請建築執照，得以實施者名義為之，並免檢附土地、建物及他項權利證明文件。」
這個條文我舉一個實際的情境給各位聽眾比較好理解，假設本來跟你家談都市更新的建商是A，你也很開心的跟A簽了合建契約，簽了合建契約之後，你也把房地點交給A建商，你就搬去別的地方住，等房子蓋好再搬回來。
有一天你經過這個工地，你發現牌子上起造人寫B，且B跟A完全看不出關係，這時候你會不會懷疑A建商是不是倒閉跑路了？你家的土地或你家的建案是不是被別人賣掉了？
我要跟各位聽眾說，就如同我們前面有一集談過起造人這個意義和角色，起造人本來就不一定會是實施者，所以大家不用太害怕。
甚至營建署早期有一個函文，它的理由是說都市更新是多數決，所以我們在權利變換下，我們本來就沒有辦法取得全部土地所有權人的證明文件，因為一定會有少數的地主不同意，也就是因為這樣，所以在都市更新條例第55條開了一道門，當實施者是以權利變換計畫申請建築執照的時候，可以不用檢附土地跟建物及他項權利證明，
不過營建署同時也表明，如果是在協議合建也就是百分之百的狀況下，起造人不一定要是實施者，因為都市更新條例第55條第1項的條文文字是寫「得」以實施者名義為之，不是寫「應」以實施者名義為之，各位聽眾要了解這個差異，因此起造人不一定是實施者，這個觀念再跟各位聽眾分享一次。
三、「共同實施者」怎麼來？資金提供者可並列（都更條例§55II）
接著第三個冷知識是，我們講的真實起造人另有其人嗎？
我們接著繼續跟大家分享，都市更新條例第55條第2項：
「都市更新事業依第十二條規定由主管機關或經同意之其他機關（構）自行實施，並經公開徵求提供資金及協助實施都市更新事業者，且於都市更新事業計畫載明權責分工及協助實施內容，於依前項規定申請建築執照時，得以該資金提供者與實施者名義共同為之，並免檢附前項權利證明文件。」
重點是在最後面那一句，我再唸一次，「得以該資金提供者與實施者名義共同為之」。
所以都市更新條例第55條第2項它是在都更工程當中，建商有資金上的困難或者是共同負擔非常高，它可能是百億以上的大建案，這時候建商會引進出資者，未來在事業計畫書上面，只要去載明權責分工以及出資者協助實施的內容，出資者可以跟建商並列為實施者，這個觀念可能市場上很多人並不知道都市更新條例第55條第2項的這個規定。
實務上面運用的狀況或許也不多，不過這個是基本觀念，我想各位聽眾要先有，因為有些地主他會以為建商騙他更換實施者，其實並不是，他是增加出資者，同時把出資者列為共同實施者，這意義上是不一樣的，各位不要誤會了。
四、未拆完不得銷售：先建後售與資金邏輯（都更條例§55III）
好的，接著我們再講下一個冷知識，應該說最後一個冷知識：「建商拆很快但是蓋很慢」。
不知道各位聽眾有時候有沒有感覺這種狀況，這個情況其實我認為跟都市更新條例第55條第3項有關，我把條文唸一下，都市更新條例第55條第3項：
「權利變換範圍內土地改良物未拆除或遷移完竣前，不得辦理更新後土地及建築物銷售。」
各位聽眾你聽完這個條文，你就知道權利變換範圍內的土地跟建物沒有拆完，建商可不可以搭預售屋賣？答案是不行的。都市更新條例第55條第3項講的很清楚，所以大家知道有些都更案，它事業計畫核定了，權利計劃也核定後，他拿到建照跟拆照，所以他把所有的房子拆光以後，他為什麼沒有馬上開工呢？
因為他要先賣，他才有資金周轉，但是也有一些聽眾，他有跟我們說，或者是我們在跟聽眾做諮詢的時候，他們也有提出一些有趣的問題，他們說前幾年其實看到很多建商先建後售，甚至根本沒有搭預售屋買賣，好像跟律師講的相反。
其實我要跟各位聽眾說，先建後售有一個基本概念（當然這是我個人的觀點），建商會說因為他們建築品質很好，他們很有信譽，所以他們房子要蓋完之後，他們不怕比較，所以可以等買受人來看真正的成屋再來賣，這個講法我想我不能說完全錯，可是我個人是比較務實，所以我從務實的角度來思考這個問題。
其實說穿了，先建後售的主要因素之一，就是因為看準未來房市上漲空間大，現在營建成本相對可負擔，所以當然趕快先蓋，蓋房子需要三年，那麼營建成本三年後可能會上漲，所以建商現在蓋可以用比較低的營建成本，蓋完後，只要建商有一定的把握三年後房子會比現在再貴10％、15％，那何必搭預售屋呢？
另外一方面，也有可能這個建商不缺資金，所以不需要特別花錢搭預售屋，所以先建後售，有時候是利潤極大化的表現，但各位聽眾要知道，這幾年其實預售屋的搭建，我個人感覺好像又慢慢的增加，這很明顯可以看得出來房市後續上漲的力道已經有限，簡單來說，建商又回到傾向先減緩資金壓力，先行辦理預售屋買賣，所以我認為，如果各位聽眾對不動產是有興趣的，你仔細觀察預售屋的量，它會反映出對於房市未來期待的一個變化。
好的，那今天就是跟各位聽眾分享幾個都更的冷知識，那各位聽眾如果還有其他的都更故事，歡迎再來信告知我們，謝謝大家，拜拜。
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