2025-11-12
起造人義務、掛名風險、法律責任與所有權歸屬完整解析。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第105集錄音逐字稿，錄音時間為2025/11/12
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。今天這一集跟大家聊一下，起造人這個角色，以及它所代表的意義。
我們走在臺北市的街頭，常常會經過許多的建築工地，那麼各位聽眾你只要稍微仔細看一下，在工地的圍籬外面，通常會有一個綠色的牌子，這個綠色的牌子會用白色的字寫了一些資訊。
像我們事務所松江路附近就有許許多多的建築工地，在我要走來錄音的路上，我看了一下發現上面其實有很多的資訊，通常我們把這個稱之為工程告示牌，當中的資訊大概包括了施工單位、起造人名字、建築師以及聯絡資訊等等，所以我們今天特別針對「起造人」的這個概念以及為什麼每一個工地在這個綠色的牌子上面都要有起造人的資訊來聊聊。
一、實務上對於起造人的法律定位
首先，我們先來針對我國實務見解，對於起造人的解釋，多數是認為這個只是主管機關，對於建築執照核准執行的管理措施，所以各位聽眾要知道它跟都市更新的實施者，這個概念不一定是相關的，這個後面我們會再來跟各位聽眾講，起造人也不一定等於出資者，他也不一定是土地所有權人。
在實務上面我們有時候還會看到，以都市更新的例子來說，有些起造人會掛建經公司的名字，這個主要的緣由大致上是來自於信託契約的約定。有一個基本觀念，只要各位聽眾記起來就可以理解，起造人是建築主管機關對於建造核准以及在執行管理措施的主要規範對象，他跟民法上實際土地擁有者或者是資金出資者，沒有絕對必然的關係，這是第一點跟各位聽眾分享。
二、變更起造人就能直接取得房屋所有權？
接著我來舉一個實務有趣的例子，最近的新聞常常會聽到所謂的爛尾樓，顧名思義就是房子蓋到一半，結果沒有錢，建商也跑路了。不過實務上有一個例子，是建商的房子大致上已經蓋完了，差異在於他最後資金出了一些問題，可能是還沒有給付下游的包商，所以沒辦法去拿到使用執照；可能有最後一些收尾的地方，包商不願意協助施工，結果這個時候，可能是地主或者買受人，就跟建商協議把房子變更起造人，變更為買受人或者是變更為土地所有權人，這個時候有趣的問題來了，是不是可以間接就取得所有權呢？
這個問題的思考，主要的原因在於沒有拿到使用執照，還沒有進行建物的總登，在這個狀況底下，沒有辦法去做具體的移轉行為，答案我跟各位聽眾分享，如同我剛剛說的，由於起造人不等於實際取得房屋的所有權人，他只是一個行政管理措施者，所以就算建商將房子起造人的登記變更，不管是給地主或給出資者，也沒有辦法直接拿到所有權。
因為我們依民法第758條的規定，要辦理所有權移轉登記手續完成，才算是取得所有權，不能以行政上變更起造人名義的方式來取得房屋所有權，所以起造人在法律上，他所承擔的責任跟義務，可能不是各位所想像的。
三、起造人的具體責任
接著我們再來具體的聊一下，起造人的角色到底是什麼？我們一直講行政管理措施，具體內涵有哪些呢？基本上不管是建築執照、申請拆除執照、雜項執照、使用執照，我們實務上常講的四大執照都是起造人的責任。
當有一個建商，他拿到了這四項執照，而他在蓋的過程當中違反法令，基本上起造人也要立即改正。
再來就是包含按圖施工的責任，像我們在建築法第39條有明文的規定，這個條文我特別念一下給各位聽眾聽。
「起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗。」
所以各位聽眾聽完這個條文就知道了，在施工前、施工中，如果有變更設計也是起造人的責任，那麼其他像包含我們在建築過程當中，會有一些稅費和規費的繳納，以及我們常常在都市更新裡面談的限期開工義務，也都是起造人的責任。
此外，大家還記得我們有一集在談民宅的倒塌案（提供本集連結：都更律師看三重六張街民宅倒塌案），各位聽眾可能會想說，當這個民宅倒塌的時候，或者是造成鄰損的時候，在建築過程當中究竟誰要負責？
我可以跟各位聽眾講，起造人是絕對跑不掉的，當然在具體的案例裡面，可能會去連同監造人、承造人，甚至是建築師，也有可能都被納進去作為被告。
四、掛名＝責任：起造人的風險提醒
總之我們藉由這一集讓大家知道，起造人固然看起來只是一個出名的人，但法律上還是承擔了相當多的責任以及應盡的義務。
所以各位聽眾要知道，當我們在做一個法律行為的時候，不可以僅從出名的角度來思考，當你把你的名字掛到起造人名義上的時候，你就承擔了相應的法律責任，也就是既然你願意出名，那麼相關的法律責任，未來你也一併的承擔。不能以我只是出名人，我不是實際的建築者，或是我不是實際的法律行為人就想要脫免責任，這一點是各位聽眾要具備的一個基本的法律觀念跟常識。
好的，那今天就跟各位聽眾分享起造人這個概念，如果各位聽眾還有其他的都更故事要跟我們分享，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
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