2023-10-16
都市更新的分配條件怎麼談？一坪換一坪合理嗎？
鄭藝懷律師
一、都市更新分配條件的注意事項
我們時常在新聞上看到，都更案件的地主總是訴求「一坪換一坪」，可見地主最關心的莫過於分配條件。不過，在地主與建商的合建契約裡面，通常會有一條約定是：「建商有權利依據實際開發狀況或主管機關審查等因素，調整基地範圍。」以此授權建商調整基地範圍的大小。此時地主就必須留意，當基地面積減少後，可能連帶影響到建築設計規劃、容積獎勵以及可建築的總面積等等，建商便可能藉此減少地主原先可分配的權益。因此，如果合建契約內已經約定好地主可分回的面積，通常會再建議加上「不得減損地主原先可分配之面積」，以保障地主權益。
二、都市更新分配條件的具體內容
地主可以分回的面積有多少，最基本的就是要看更新後的權利變換價值有多少，通常透過事先合建契約的約定不會少於審議核定後的權利變換價值。除此之外，建議地主要一併注意包含公設比例、樓層位置及坐落方位等因素。此外，地主透過合建契約，通常可以分配到一個停車位，但要約定清楚車位位於地下幾樓、車位尺寸大小及平面或機械等條件。一般而言，建商針對房屋及車位會限定地主只能在一定的樓層範圍內選擇或甚至利用抽籤方式決定，但是地主如果認為有必要或是想要降低不可預測性時，則可以與建商進行協商，並且明確約定在合建契約裡面，確保更新之後的房屋符合最理想的狀態。
三、都市更新分配條件的影響事項
事實上，不同都更案件的地主，最終可以分回的坪數及權益，不見得都能套用同一套標準，主因影響分配權益的變因很多，包含基地條件、開發範圍大小、更新後每坪房價、基準容積、是否容積移轉、取得容積獎勵多寡、興建樓層數、該地段的區域條件、未來產品規劃與營建成本等等。此外，即便是同一個都更案件內的不同地主，也可能因為原先房屋所在的樓層位置或是土地持份面積大小等原因，而取得不同的分配權益。因此，在不確定性如此高的風險下，建議仍應在合建契約內將分配面積數額具體計算。
四、都更律師小叮嚀
簡而言之，不同都更案件的地主，最終可以分回的坪數及權益，不見得都能套用同一套標準，最重要的是在合建契約內務必將分配面積數額具體計算，讓文字的模糊空間減少就可避免爭議的發生，此部分亦可尋求律師專業建議，協助審閱契約確保自身權益。
