本文章為Podcast第21集錄音逐字稿，錄音時間為2024/07/31

各位聽眾大家好，我是鄭律師。歡迎一起來跟我做正確的法律思考，這一集我想跟大家分享，關於都市更新後、一坪換一坪的概念。有許多的地主其實期望的是更新後居住的面積、與更新前居住的面積可以一樣，甚至希望能夠更大，但現實上我們知道它有一定的困難性，而這樣的困難性，可以從幾個面向來跟大家做一個分享。

一、想一坪換一坪地段位置是前提

首先第一個，我們講很務實的問題，就是你所處的更新範圍地段夠不夠好？影響了究竟能不能一坪換一坪的可能性。我們知道，如果所處的地段位置條件非常的好，事實上容積率有可能是高達百分之560的商三，這跟住三僅僅只有225，差異是很大的。

也就是說好的地段，通常一坪換一坪的機會是相當大的。而在實務上，偶爾也會看一個有趣的現象。曾經有一個案例，更新範圍內的地主前排有面臨大馬路，後排基本上是防火巷為主，所以在前排的地目跟後排的地目在容積率上面有很大的差異，而建商在談分配條件的時候，事實上，後排的地主往往就認為有分配不公平的現象，但是這個在我們看來，其實應該不是這樣的問題，主要還是出在容積率，這是第一個提醒聽眾要注意的。

二、一樓地主相較二樓以上地主容易達成一坪換一坪

而第二個呢，我也要跟聽眾講在台灣社會裡不同的樓層，事實上分配條件也可能不一樣，我舉例來說假設是一樓的店面，在分配條件當中，以現在的實務普遍上來講，都會給予一樓的店面較佳的條件，而對於頂樓的住戶，其實通常會多了一個違章拆除的補助，這也是台灣頂樓加蓋普遍存在的一個現象。

而在都市更新條例裡面，其實對於違章建物的拆除其實是有給予補助的，而這個補助在建商進行都市更新的時候，其實是會將這樣的補助回饋給地主的，那我剛剛所說的一樓店面的這個問題，主要是在於說早期的建築物，其實並沒有非常遵循建築法規，所以往往房子是蓋到好、蓋到滿，但更新後的建築物通常不太可能可以這樣子做，所以基於建築法規要求的關係，原本基地的範圍一定是向內縮，在這個情況底下，原本的一樓店面就有可能會消失，所以往往實施者為了說服一樓店面的地主，通常會願意給予比較高的價值評估，而這樣子的影響下，一坪換一坪事實上比234樓都還要有一定的機會。

那我們既然已經說到了，不同的樓層有不同的差異，各位聽眾如果有聽過前幾集，大概也很快的會想到同一棟的樓層裡，如果一棟是四樓或一棟是五樓要做都市更新，分配的比例上面也會不一樣。

同樣一個土地的面積如果有四層樓，那麼更新後只要分配給四位地主就可以達成，但是如果有五層樓更新後就必須分配給五位地主，那每一位地主對於土地的持分其實都是降低的，而在這個情況底下，要分回一坪換一坪，其實是有難度的。

三、容積獎勵值是一坪換一坪的關鍵變數

好，那第三點是有關容積獎勵，當容積獎勵值越高，一坪換回一坪的機會其實就越大，而容積獎勵其實涉及了建築設計的規劃，通常是委託建築師做建築設計，在經過都審會進行去做審議的確認，而近幾年來比較受到注目的，大致上是有關於海砂屋，而因為海砂屋其實需要走鑑定程序，需要一筆費用，所以通常實施者，如果再做一個海砂屋評定的時候，這筆費用通常是由實施者來先行負擔，而在4月的大地震之後防災型都更的議題，也讓大家受到矚目，而目前不管是海砂屋或防災型都更，在實務上通常我們常看到的容積獎勵值多數大約在1.41-1.45之間，但由於海砂屋跟防災型都更受到的矚目，有可能可以將容積獎勵提升到1.8，而這個其實都要經過主管機關的審議確認才有可能達成，但不管怎麼樣，這樣子的一個議題其實也增加了一坪分回一坪的可能性，至於實際上是否能夠達成，就要看建商在建築規劃上面是如何去做安排的。

四、要一坪換一坪分回比例與共同負擔也要留意

那最後一點，第四點就是各位地主或是各位聽眾也要注意的就是有關於分回比例的問題，因為在分回比例上面，我們可以一個很簡單的數學，如果分回比例越高，事實上地主他得到建坪就是權狀坪數其實是越多的，那麼他就有可能達成一坪換一坪，但是因為近年來營建成本，其實是大幅上漲，尤其是營建成本上漲的幅度，甚至是疫情之後有可能超過了土地的漲幅，那在這個情況底下，如果營建成本大幅上漲，我們用都市更新的概念來看，其實共同負擔的比例會有一定程度的拉高，而這個拉高，影響的就是我剛剛談的分回的比例，因為每一個地主，他能夠分回的比例，會因為共同負擔的上升而減少了。

五、都更律師專業叮嚀

所以我們總結這四點，一坪換一坪這議題其實沒有辦法一概而論，他必須要看區段、看地目、不同的樓層、建蔽率以及建商如何申請容積獎勵、是否有海砂屋或防災型都更，最後也要注意營建成本上漲的問題所造成的分回比例的減少，那可能各位聽眾會有一個疑問，如果我真的想要一坪換一坪，有沒有一個比較務實的解決方式，其實我個人的想法是天底下沒有白吃的午餐，都市更新裡面，如果真正的想要達成共贏，我認為地主的部分出資是一個可能的解決方向。

而其實這樣的議題是比較少人討論的，那也有可能是因為我國的都市更新，幾十年來地主已經習慣性的普遍不出資，所有的資金風險由建商負責，而或許建商也已經習慣這樣的方式了。

不過其實在都市更新條例裡面，也有所謂的出資者這樣的概念，所以並沒有否定地主也可以同時擔任部分的出資者，而當地主擔任部分的出資者之後，建商的共同負擔比例，必定會有所下降，那地主一坪換一坪的希望，我認為就會比較容易達成，而我覺得這個都是需要透過不斷的磋商，然後大家互相理解，才有可能成就的一個方式，好，以上是今天我跟各位聽眾分享的內容，如果各位聽眾有任何問題歡迎再來跟我們說，謝謝大家。

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一坪換一坪才都更？四大關鍵重點終結都更分配條件大難題。（EP21）

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