2025-05-21
違章建物在都市更新中有不同的認定方式，想要拿容積獎勵你就要先了解自有建物的定性是什麼？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第79集錄音逐字稿，錄音時間為2025/5/21
哈囉各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我跟大家聊一下，何謂「都市更新中沒有登記的建築物」？各位聽眾認為有幾種？
基本上我認為至少有兩種，而這兩種在都市更新裡，其實我們採用了不同的區分方式。
一、沒有登記的建築物怎麼定義
首先，「沒有登記的建築物」，我們通常會直覺認為那就是「違章建物」，但是在都市更新裡面，另一個名詞稱為「其他土地改良物」，於是就有了「其他土地改良物」與「佔有他人土地之舊違章建築物」這兩種情況，以下是我將針對這兩種情況來跟各位聽眾分享在都市更新當中會有的不同區別做法。
（一）其他土地改良物
其他土地改良物基本上也是屬於沒有登記的建築物，不過在定義上，我們把它當作是合法建築物增建的一部分。
既然用這個定義，這表示說他是附屬在合法建築物的所有權上，具體的例子可能是頂樓加蓋或者是違法增建，而這個建築物本體前提是一定要是合法的建物。
（二）非佔有他人土地的舊違章建物
至於非佔有他人土地的舊違章建物，顧名思義，他其實沒有佔有他人土地，他是佔有自己的土地，只是他土地上面的建物沒有去辦保存登記，所以這個違章建物也會成為其他土地改良物的範疇之一。
（三）領取拆遷補償費或私下協商都可以
那麼對於上述的「建築物本體屬於合法建物」，以及「非佔有他人土地的舊違章建物」這兩種情況，在權利變換的時候會是以拆遷補償費的方式來處理，而這個拆遷補償費將會在權利變換的時候用估價的方式進行辦理。
如果你跟實施者不是採用權利變換，你們是用協議合建參與都市更新，那麼這個時候拆遷補償費就由你們雙方去進行協商，不一定要完全依據估價的內容去做辦理，不過在多數的案例，可能雙方還是會以估價來作為一個基底進行協商，這樣也是比較具有合理性。
二、佔有他人土地之舊違章建築物
接著我們來講，「佔有他人土地之舊違章建築物」，這就是我們常口語在說的違章建築，這個佔有他人土地的舊違章建築物，跟剛剛前面的其他土地改良物，其實最大的差別在都市更新處理實務上所依據的法源並不太一樣，而最基本的概念是「佔有他人土地」，所以各位聽眾一定要區分得清楚，如果不是佔有他人土地，即便你是違章建築戶，也會被視為是其他土地改良物。
而佔有他人土地之舊違章建築物的法源依據，是臺北市的都市更新建築容積獎勵辦法第17條，這個對實施者來說是有一定的誘因（類似概念請見第48集：我的房子是違章建築，能夠參與都市更新或老屋重建嗎？）
那我再跟各位聽眾複習一下，基本上實施者如果是處理佔有他人土地之舊違章建築物，那他一定要在都市更新的事業計畫核定前去辦理，那他才有辦法申請容積獎勵，而實施者這個時候他辦理的方式，是會是與舊違章建築戶簽署一個協議書，提供給市政府證明他已經妥善的處理佔有他人土地的違章建築戶，而市政府在後續核定時，才會依法給予處理違章建築戶所延伸的容積獎勵。
最後一點，可能是各位比較容易忽略的，我們在違章建築戶容積獎勵給予的要件裡，有一個認定的時間點，是以民國77年8月以前新建完成者為限，所以簡單來說，如果你的舊違章建築，你可能是民國85年才蓋好的，有很高的機率是沒有辦法有容積獎勵（申請有可能會被駁回），這是目前臺北市政府在審核的時候，會有的基本要件要求。
三、都更律師小叮嚀
所以今天透過這集要提醒各位聽眾，都市更新裡所謂沒有登記的建築物，並不是傳統我們所耳熟能詳的違章建物這種而已，還有所謂的其他土地改良物。
那針對這兩種情況，其實在都市更新裡面是採用區別處理的方式，而這兩種區別處理方式也會影響後續容積獎勵或者是拆遷補償費用認定，本質上是受到建築物定性的影響。
那麼，今天先簡單的跟各位聽眾分享這個概念，後續我們也會用其他的具體案例來跟各位聽眾進行分享，如果各位聽眾還有其他的問題，歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
違章建物在都市更新中有不同的認定方式，想要拿容積獎勵你就要先了解自有建物的定性是什麼？
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