2026-11-11
都更政策只靠降低門檻、增加容積就夠了嗎？律師解析現今都市更新前中後期的改革重點。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第156集錄音逐字稿，錄音時間為2026/11/11
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。
最近選舉快到了，都市更新又成為熱門議題。有人談降低門檻，有人談增加容積，也有人主張加快審議、協助卡關案件退場。這些方向都值得討論，但我認為，我們首先要問的是：每一項政策，究竟要處理都更哪一個階段的問題？畢竟都更是一整個環節的事情，不是簡單的非A即B的是非題，很多都更的答案可能是複選題。所以我們先簡單談幾個現在檯面上的政策議題，讓各位聽眾了解一下。
一、從「5099」公辦都更到民辦都更的不同思考
我們現在常聽到的「5099」，主要面向的是公辦都更，而50指的是在公辦都更第一階段的更新意願門檻，從75％降到50％。50％的門檻是相對容易達到的，一旦達到就能讓政府更早進場協助。但後續的第二、第三階段仍維持九成的門檻，並不是五成同意，就能一路走到拆屋重建。
至於都市更新條例規定的事業計畫報核同意比例，候選人不能只靠政策宣布，就直接改寫法律。雖然主管機關或許可能可以依法劃定更新地區，讓案件適用不同類型的同意門檻。但這和調降同意比例，是屬於完全不一樣的事情。
事實上，若從雙北的整合實務來看，建商主導的案件仍占大宗，多數的爭議其實也是集中在私人間的都市更新。公辦都更的改革有一定的意義，但大量民辦案件在整合、簽約時遇到的問題，也需要政策回應，現在看起來，政策對此的回應較少。
因此，今天我想把都更政策的討論分成前、中、後三個階段。這不是法律上的正式分類，而是我為了更清楚的解釋從整合到審議核定，問題究竟在哪裡發生，而政策又應該在哪裡去因應處理。
二、前期整合：加強地主簽約前的資訊取得並提供獨立專業協助
第一個階段：前期整合。
這時候，建商開始接觸住戶，說明合作條件，希望地主簽合建契約及提供同意書。對許多住戶來說，這可能是第一次接觸都更，卻已經要面對影響未來多年權益文件的簽署。
例如，建商說可以分回多少坪，這些算法及公式有沒有寫進合建契約？將來選屋要如何進行找補？找補方式是否合理？整合多年沒有進展，地主能不能退出？
其實我們在第一階段前期整合時，就會面臨這些法律問題，實務上面，如果住戶提出對於合建契約的疑問，可能有部分的實施者往往回答「你先簽約，我們後面再談」，不信任就很容易在這時候形成。對於這一點，究竟政府在政策上有什麼具體作為嗎？
我在諮詢時，經常看到地主對合建契約產生很大的疑慮。這些疑慮若沒有被妥善處理，後面即使整個都更案繼續往前走，雙方的關係也未必能跟著改善。
尤其是現在市場上，合建契約的版本非常多，有些約定相當複雜，大家不要覺得只要是律師就一定看得懂，其實依照我個人的經驗，如果沒有相關的實務參與，即便是律師也可能有看不懂的現象。
這裡要說精確一點，在都更的前期整合階段，並不是完全沒有法律，其實實施者跟地主所簽署的合建契約仍受民法等法律規範。但今天既然要談都更政策，我們就要站在行政機關的角度思考，而合建契約通常被主管機關導向私法途徑，簡單來說，市政府不介入審閱雙方私約。
所以，前期改革應該思考的是，主管機關如何讓住戶在簽名前取得足夠資訊，理解契約風險，並有機會獲得獨立的專業協助。
如果主管機關要介入，不管是以政府陪伴方式或者法律諮詢等方式，也應在政策上具體說明能協助處理哪些問題，民眾具體可以尋求協助的管道又有哪些，我想這樣的政策才有真正被執行的可行性。
三、中期資訊揭露：強化地主對案件的理解並創建具體的回應機制
第二個階段，大約是事業計畫成形、實施者準備報核，以及報核後公開展覽與公辦公聽會的時期。
在這個階段，能不能獲得實質的回應，其實很重要，因為此時地主拿到資料，可能才發現分配結果和原先理解不同，也可能看不懂估價報告及共同負擔如何計算。這時候，如果只是單純記錄地主的意見，關鍵問題仍然要等後續審議時才回答地主，爭議就會繼續累積。
在中期階段已經有提供一些資料，因此在政策上應該強化資料的可理解性及具體的回應機制。包含住戶提出了什麼問題，實施者如何說明，哪些內容需要修正，重點在於讓雙方可以儘早確認爭議。
而涉及私約的問題，也能在這個階段及早處理，因為在實務上，有些地主無法理解為何與建商簽署的合建契約，主管機關完全不願意參考；有些住戶會誤以為審議會可以解決所有的問題，其實這是對整個法律的誤解，畢竟民事關係跟行政機關不一樣，所以我認為在這個階段要去強化地主對都更案件的理解程度，才能減少爭議。
四、後期審議：提升行政效率，同時兼顧權利保障與說明必要性
第三個階段，才是進入實質審議、走向案件核定的後期。
這時候，我們常在審議資料上看到住戶提出許多意見。但不能只看眼前有多少陳情，就認為是住戶讓都更變慢。部分問題可能在前期簽約時已經存在，中期也沒有得到清楚說明，最後才集中到審議階段。
當然，延宕也可能來自於主管機關審查人力不足或實施者反覆補正。總之不同原因，需要不同處理方式，在政策上須分辨個案出現什麼問題，如果沒有先分辨，一昧要求縮短審議天數，實際效果可能有限。
後期確實需要提升行政效率，例如協調跨機關意見、清楚列出補正事項，讓審查進度可以追蹤。但同時也要讓住戶知道，意見為什麼被採納或不被採納，兼顧權利保障與說明的必要性。
五、分段投入資源並及早處理爭議，才能減少後期成本
如果前期只求快速取得簽名，在中期資訊揭露時又沒有去強化地主的理解，僅單純記載雙方意見，後期才投入大量行政資源處理爭議，我們可能只是把原本可以提早解決的問題，延後到成本更高的時候處理。因此我認為在做政策評估時，要思考前期是不是應該投入更多行政資源，雖然表面看起來會擴張預算，但事實上，可能反而讓許多案件在後期減少投入大量的行政資源。
總之，我認為，目前都更政策的討論，連最基本的分階段思考，都還不夠清楚。我們很容易急著比較誰的容積更多、速度更快，在政策制定上卻沒有先問，都更案件究竟卡在哪裡，不同環節要有不同的處理模式。針對不同階段、要解決什麼問題、由誰負責，以及如何確認改善，都能再進一步的去細緻化予以釐清，如以一來對於政策的討論才有實質的意義。
好的那今天就是做一個簡單的都更分享，如果各位聽眾還有其他的都更故事，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
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