2026-04-08
私法人真的不能買豪宅嗎？都市更新成房地產投資新出路。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第125集錄音逐字稿，錄音時間為2026/04/08
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。
今天這一集我在開場白的部分，我想跟大家聊一下，我們知道自從平均地權條例出爐之後，或者是我們講白話一點，目前私法人其實沒有辦法購置所謂的豪宅，這個是我們比較通俗的講法。
一、平均地權條例上路，私法人購屋受限
我相信如果大家都有在定期收看新聞節目都知道，我們在許多不動產評論裡都認為早期私法人購置不動產是炒房的一個幫凶，所以我們認為要去限制私法人購置不動產，因此才有了這相關的限制。目前原則上，私法人購置不動產，需要特別經過許可。
那關於這個問題呢？我先岔出來聊一下，我不知道各位聽眾有沒有發覺或者是說我自己在跟客戶諮詢洽談的過程、，包含我自己在一些業務上的參與等等，我發現台灣其實真的蠻多有錢的人，那這些有錢的人，他怎麼處理他的財務呢？
許多有錢人，他可能會去成立一家投資公司，或者是一家資產股份有限公司。這個公司他可能用來投資股票，或者是投資一些其他的東西，那當然這樣的投資公司我們都可以稱之為私法人。舉例來說，在去年的股票這樣大漲，許多有錢人所成立的投資公司都有相當豐厚的收益，那現在問題就來了，他這些豐厚的收益要如何去做進一步的轉化？
二、高資產族的資產配置需求
當然大家可以覺得說，那就再重新投入股市，沒有錯這也是一種方法。可是我們要知道資產，它其實是一個配置的概念，而不是一個全有全無，就是我只能全部去壓股票，或是我只能全部壓不動產，大多數高資產人的想法，其實是一個風險均衡以及穩定分散的配置，所以必然他們會想要透過私法人，來去持有一些不動產。這個時候就會產生一些問題，就像我剛剛說的（平均地權條例緣故），沒有辦法直接進場。
三、都更制度開啟私法人投資新入口
在我過往的相關集數裡面，我一直有提到，政府在都市更新上其實是極力去推廣，我想大家最直觀的感覺，就像容積獎勵，它不斷的給予；像是防災的、海砂屋的，都不斷的給予容積獎勵。
以下提供相關連結：
同樣的，在私法人這一塊，如果私法人你是買都市更新的房子，它也特別開了一扇窗准許讓你買。也就是說，私法人它不能買更新後的豪宅，可是它可以買更新前的老舊房屋。所以我常在思考這個問題，如果你是一個高資產的家族，或者是你是幫高資產家族做資產配置，如果他這一筆資產，他是可以擺超過十年，他只希望他有一個穩定的報酬收益，或者是他希望有一個資金的停泊，他這十年都不會動到這筆錢，其實我認為去投資更新前的老舊住宅，是一個私法人在做資產配置上面，確實可以進一步思考的一個問題。
四、法規限制與重要條文解析
接著我來進一步講，私法人是不是買所有的舊房子都可以？也不是，我們從臺北市來看它的一個內規，或者是條文相關的規定。因為有一個條文，它基本上是叫做私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法，那我們來念一下，這個辦法的第3條：
「私法人買受供住宅使用之房屋，其申請用途應以下列各款之一為限：
一、宿舍。
二、供居住使用之出租經營。
三、合建、實施或參與都市更新、都市危險及老舊建築物重建。
四、建築物使用類組及變更使用辦法第二條附表二H-1及H-2類組之衛生福利機構場所。
五、合作社為設置住宅公用設備。
六、其他經中央主管機關公告者。
前項第四款所定衛生福利機構場所，包含老人福利機構、護理機構、精神復健機構、身心障礙福利機構及長期照顧服務機構等場所。」
其中「三、合建、實施或參與都市更新、都市危險及老舊建築物重建。」也就是說私法人它買受供住宅使用的房屋，它必須是以參與都市更新，或者是要做危老重建為必要的。
那麼我們接著來繼續看，這個私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法第6條，它進一步的去規定了：
「私法人申請買受房屋之用途為合建、實施或參與都市更新、都市危險及老舊建築物重建者，以成屋為限，並應符合下列各款情形之一：
一、屋齡三十年以上。
二、經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除。
三、經結構安全性能評估結果未達最低等級或建築物耐震能力未達一定標準。
四、依都市更新條例經公開展覽之都市更新事業計畫範圍內。
五、依都市危險及老舊建築物加速重建條例經核准之重建計畫範圍內。」
簡單講就是說，我們在第6條裡可以看到，私法人要買都更的房子，原則上是要經過公開展覽之都市更新事業計畫範圍內。如果你在公展前你就要買，可不可以買？會比較麻煩一點，不是說不能買。
那我們接著看私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法第15條：
「私法人取得經中央主管機關許可供住宅使用之房屋，且房屋坐落都市更新事業計畫或都市危險及老舊建築物重建計畫範圍內，於都市更新事業計畫經公開展覽或都市危險及老舊建築物重建計畫經核准時，不受五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制。」
簡單講私法人它不僅可以自由的買都市更新前重建前的老舊建築物，它事後也不受五年內不得移轉的限制。所以我為什麼會跟各位提說，我認為私法人購置不動產，尤其是購置重建前的不動產，是一個資金停泊跟配置的很好方式。
五、三大進場時機與市場意義
那最後我總結跟大家講，我們從臺北市裡面，我們可以看到，如果你是私法人，你是買我們講的都市更新條例第7條，它叫做迅行劃定，簡單講可能是海砂屋，或者是一些經過認定，可能是因為地震，像我記得我們在有一集講這個鄰房倒塌裡面（提供本集連結：都更律師看三重六張街民宅倒塌案），這樣的房子它可能已經無法居住且有立即性的危險，如果私法人是買這一類的房子，那它是不用經過許可的。
那接著第二種情境是，它可能不是都市更新條例第7條迅行劃定的住宅，但是它是經過公開展覽，都市更新事業計畫範圍內的住宅，也可以購買。接著第三種是私法人，它是都市更新事業計畫的實施者，它跟更新後分配建築物的地主協商，在更新後的建物所有權登記前，簽約去把它買下來這也可以。
簡單來講私法人它買住宅有三個時間點，一個是在還沒有送件，如果他是第7條迅行劃定，它就可以買；一個是送件後，在公展期間它可以買；最後一種是建物已經完成了，但是它還沒做第一次登記前，它也可以買。這三個時間點，我想買的價格不一樣，這就是市場機制的問題，有機會我們再跟各位聽眾談。
總之我認為透過今天這一集，只是跟各位聽眾分享一下，未來如果你在你們更新範圍內，看到有很多投資公司，因為臺灣有錢人的家族，都喜歡成立一些投資公司，你發現某某投資公司，或是某某比較不知名的公司，登記為所有權人，那各位也不用太訝異，表示說他們也相當看好你們這一區發展的潛力，我相信這對各位聽眾或是各位地主來說，它都是一件很好的事情。
那以上就是今天跟大家分享都更的一個經驗，如果各位聽眾有其他的都更故事，歡迎再來信告知跟我們分享，謝謝大家，拜拜。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
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