2024-11-20
防災型都更獎勵你拿到了嗎？律師白話解說讓你輕鬆懂（上集）
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第32集錄音逐字稿，錄音時間為2024/11/20
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我跟大家聊一聊「防災型都更」，因為我覺得防災型都更有蠻多東西可以聊的，所以我預計錄兩集。
一、防災型都更獎勵的基本介紹
首先，我們這個防災型都更，先從基本的介紹開始談起，大家要知道早期台灣的這個建築法規並不是很完善，所以耐震的要求並沒有很嚴格，台灣又是地震很頻繁的一個國家，所以基於這樣的原因，政府也認為這些建築物其實都有這個倒塌或者公共安全的危險，所以目前在法令的政策上，我們是以民國六十三年作為一個防災型都更申請的分水嶺。
我所謂的分水嶺的意思是說，在民國六十三年以前，建築法規並不完善，所以民國六十三年之前的房子，我們就通通一律視為有防災型都更獎勵的適用，那各位聽眾可能會有個疑問，如果是民國六十三年以後呢？
民國六十三年以後的建築法規，雖然在抗震、建築上面的設計有比較多的一些要求，但大家可以想一個很簡單的問題，我們現在是民國一百一十三年，你把一百一十三年扣掉民國六十三年，其實房子也都接近將近五十年，所以也都很老舊，所以如果你是民國六十三年之後，假設你是六十四年、六十五年或者是你是民國七十年建築的房子，並不是不能適用防災型都更獎勵，而是要多跑另外一套認證的流程，所以目前實務上面就是做一個簡易的區分，用這個時間點，好這是第一個。
二、防災型都更獎勵變好多
那第二個，各位可能會說防災型都更到底有什麼好的，好處就在於說它這個容積獎勵給你30%，大家可能這樣聽沒有什麼樣的感覺，可是我跟各位說，你們想想看，當這個建商很努力很努力的，去做各種的容積獎勵的申請，我們講的，一般容積獎勵的申請，他的上限也只能到50%，而且他可能要透過很多建築設計，他可能要花很多心思才能夠取得50%的容積獎勵，但是如果這個房子現在有了防災型都更獎勵，只要一旦送件，不管你是六十三年之前或六十三年之後的，當然六十三年之前那就不用講了，就是我剛剛說的馬上就可以通過了，六十三年之後的跑一個評估流程，如果被認定符合了，我們一般講的什麼ID值，可能我印象中好像是小於2.5還是多少的，那就馬上給你30%。
所以其實我個人認為這個政策應該也會促使很多的這個建商，對於一些本來比較不感興趣的區域，或是比較不感興趣的地段，有可能因為這30%的防災型都更的加入（獎勵值的加入）變得可能有重新評估的機會。
三、防災型都更獎勵的申請資格
（一）需以都市更新方式參與重建
好那各位可能會覺得說，申請條件上面還有沒有什麼其他的限制，那最簡單的，你一定是要用都市更新，所以如果今天你們是用危老，那可能有些建商他或許就說我們改用都市更新，我是以台北市為主，當然新北市也有防災型都更獎勵，基本上大同小異，但是我以下的所有申請資格大概是以台北市為基準。
（二）申請面積需要有1000平方公尺以上
那再來就是說你們的申請面積要有1000平方公尺（大約325坪左右）。
（三）必須為合法建築物
再來第三點你要是合法建築物，所以各位聽眾聽到這邊，你就會發現，假設今天你是沒有合法建築物，那就算你的房子符合防災型都更，你也沒有辦法享受，所以這是很重要的。近來我也有發現一些地主，因為房子其實它就是要領有使用執照，要經由登記，我們才叫合法建物，不然我們就認為它其實是違章建物，所以其實有很多地主可能會去做補登的動作，這也是可以考慮的方式，這一點很重要！
（四）結構安全評估
好，那當然剛剛講到，我看了一下數字是所謂的ID值要小於0.35（我剛剛說錯了），不是0.25而是0.35才能夠申請，那這個是結構安全性能的評估，通常會找結構技師相關的專家來做一個評估的動作，這個就是防災型都更在申請上面的一些限制。
四、防災型都更獎勵申請的同意vs防災型都更獎勵的同意比例
我要跟大家接下來講防災型都更獎勵在申請的時候，大家知道實務上面，建商常常會說需要這個地主的同意，那確實是沒有錯，可是我這邊我要跟各位聽眾釐清一個基本的概念，我們現在講的防災型都更獎勵申請的同意，我們指的是評估流程的同意，那防災型都更獎勵的同意比例，我們講的是事業計畫的同意，此「同」非比「同」，各位聽眾了解嗎？
我再講一下，所以防災型都更獎勵的評估流程的地主同意，原則上是過半數就可以了，只要有超過一半的地主同意跑這個防災型就可以了。
接下來是說那防災型都更獎勵的同意比例也就是我們講的，這個事業計畫我們在計算都更同意比例的時候，原則上我們是用都市更新條例第37條，以台北市來講，如果你是自劃地區（自行劃定地區），大概也是要80%的所有權人同意，我們講的這個事業計畫同意，這一點大致上跟一般的都市更新沒有太大的差異。
所以很多時候我最近也有看到一些狀況（少數的案例），我認為那個不是建商，比較像是整合開發商，或者是所謂的顧問公司，當然不知道是有心還是無心，他拿著事業計畫的同意書跟地主說，如果不簽署這個事業計畫同意書，就沒有辦法送防災型都更獎勵，因為防災型都更獎勵需要地主的同意，如果各位聽眾剛剛有聽懂的話，這一題答案是對還是錯？那絕對是錯的，這個說法是不對的！
這個是有誤導的問題，當然也有些地主如果因為這樣子簽署事業計畫同意書給整合開發的公司，我在想未來恐怕都會衍生一些訴訟，甚至會有同意書撤銷，可能會有詐欺等等的問題，我認為這都是不應該有這樣的情況的。
以上是我今天先跟大家分享防災型都更獎勵的第一集，那我們下一集，再來講一些有關防災型都更獎勵的其他問題，如果各位聽眾也有其他想要知道的，歡迎再來跟我們聯絡，謝謝大家，拜拜。
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