本文章為《正律思》Podcast節目第115集錄音逐字稿，錄音時間為2026/01/21

哈囉，各位觀眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。

一、都更最終的戰場在於行政訴訟

今天這一集我想跟大家分享關於都更訴訟的經驗。

我們知道都市更新可以把它初分為三個階段，在第一階段的時候，通常是建商在跟地主做洽談，那麼這個洽談基本上是屬於私人之間的民事關係；而在第二階段，大概就是建商送件給主管機關進行審議核定，這個階段大致上是屬於行政機關與建商之間的關係；那麼在最後一個階段，在審議核定後，如果地主對於審議的結果並不滿意（不管是有簽約的地主或是沒有簽約的地主），就是透過都更的行政訴訟來做最後的主張。

一旦在事業計畫及權利變換計畫核定後兩個月內沒有提出行政訴訟，這時候建商就可以取得建築執照及拆除執照，此時大致上整個都市更新案件的進展以及未來的時程就底定了。我們可以說都市更新裡面最後一道防線，大概就是行政訴訟，所以我們今天特別針對第三階段的行政訴訟，來跟各位聽眾做一個簡易的基礎分享，也同時建立一些基本觀念。

二、都更訴訟真正告的不是建商

在我們過往接觸的地主當中，地主常說不想要跟建商做訴訟，不過往往這是一個錯誤的認知，這個錯誤的認知就是說在行政訴訟的階段，其實他提告的對象並不是建商，建商是我們法律上講的，他只是一個參加人，所以地主他真正興訟的對象，其實是主管機關，我們如果以臺北市的都市更新案件來做例子，在行政訴訟當中，其實原告是地主，被告是台北市政府，而實施者是以參加人的身分來參與訴訟。

有些地主他可能會有一些想法，地主會覺得說，如果是要跟政府打行政訴訟，他就會比較抗拒。因為我們偶爾會聽到有一些說法，像是說民不與官鬥，具體來講就是我們有時候會聽到說窮不與富鬥，這個「富」是富人的富，富不與官鬥，簡單講就是窮人不跟富人，富人不跟政府鬥，所以地主多半不喜歡打訴訟，因為他感覺勝算不大，那麼你說地主這樣子的想法有沒有錯呢？

我們必須很坦白的說，在過往的統計數據裡，我們在法律界，我們常常都會笑行政法院叫做「敗訴法院」，因為行政法院多半是判人民敗訴，當然近幾年或許有一些改變，這個統計數據可以再做一個調查，但我只能說，民眾感覺去告政府多半不會贏的直觀想法，我們不能說他是錯的。

三、未提起都更行政訴訟的影響

於是很多地主最後這道防線可能會放棄，可是一旦你放棄之後，基本上我們從都市更新條例的立場來看，大概只會剩下所謂的真誠協商條款，等於說都市更新的事業計畫及權利變換計畫核定確定後，它會產生行政處分的一個確定效力，未來基本上不太可能再去推翻都市更新案件的結果。

四、訴訟時程限制下之策略思考：提早準備

如果各位聽眾，你們家正在都更，而建商也已經送審，或者是說即將核定了（通常我們在聽證會後，大概離核定的時間就不遠了），如果有這樣的狀況，其實就要開始思考，在聽證會當中，你的意見有沒有被採納，實施者有沒有對你所主張的內容做相應的變更或修正，如果你發覺你從自辦公聽會，到公辦公聽會，到幹事會，進到了審議會，一直最後走到了聽證會，你發現你很多的主張並沒有被認真的採納，或是直接回答你的需求，這個時候對於訴訟來說，是需要提早準備。

因為在事業計畫或權變計畫核定的時候，其實只有兩個月的時間，這個時間對於一般訴訟來說，其實是相當短的，尤其是在事業計畫跟權利變換計畫是併送的情況下，我們要知道事業計畫跟權利變換計畫合起來大概至少是六百頁以上的一個文書，所以要從中間去做相對應的法律主張，是一個資訊量消化很龐大的過程。

通常如果是在核定後才來進行委託，坦白說都是一個比較倉促的起訴結果，那當然後續可以持續的去補充陳述，並不是說一定會造成很大的問題，只是說如果地主已經有很明確的想法了，那麼提早做準備，我個人會覺得是比較建議的。

今天這集其實就是跟各位聽眾簡單的講，在都市更新的訴訟當中，如果你從公聽會一直走到聽證會，這麼多年的時間，你認為你的主張是被忽視的，你也願意提起行政訴訟，你願意去做這最後的一個嘗試，我們會建議各位提早做準備。

而我們下一集會再進一步的跟各位聽眾分析，我們在訴訟當中可能會遇到的幾個問題，以及在訴訟進行當中，我們要去注意哪些原理原則，會讓自己處於一個更有利的地位，那我們今天的分享就到這邊，如果各位聽眾還有其他的都更故事，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。

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