2025-10-01
你家的都更純度有幾％？從建商主導到自主更新會全解析。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第99集錄音逐字稿，錄音時間為2025/10/01
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我跟大家聊一個議題，那這個議題呢？我把它界定為都市更新也有不純的嗎？這個「純」是純粹的純，為什麼我會有這個想法呢？主要是因為上個週末我做了一個簡單的演講，演講的對象是針對自主更新的相關團體，從後來各位現場聽眾對我的提問，我發現自主更新其實也沒有我想像的那麼自主了，我待會會用幾個分類的方式來跟各位聽眾分享，這是我在上週末演講的一些心得。
進入這個主題之前，我其實想到以前小時候，我們常常會看到有一些理髮廳，外面會有一根霓虹棒，然後一直旋轉，上面寫著「純理髮」，所以我就想到小時候我曾經問過我父親，理髮還有純跟不純的差別嗎？那當然長大了以後，才知道這個世界不是我們認知的那樣，總之，這個扯遠了。
所以，我要藉這個機會來跟各位聽眾分享，都市更新「純」跟「不純」的差異，那麼這個「純」跟「不純」的差異，我用地主有沒有出資、營建費用由誰支付以及誰掛名作為實施者來當作區分的基準。
一、純度百分百的都市更新
首先，第一個我們來思考純度百分百的都市更新，也就是傳統上由建商作為實施者，地主多半是被動等待，並且由建商或者是建商委託的整合顧問公司主動提出都更的條件。
在這種情境下，建商會比較堅持合約條件，由於建商承受較大的資金周轉壓力，所以利潤觀點會比較堅持。
簡單來說，除非是一樓的住戶或者是大地主，否則合約上面的分配條件，能夠談判的空間並不多。不過在這種狀況下，建商也必須要妥適的溝通，因為我聽過許多地主在抱怨，建商的姿態過高，間接導致地主不願意參與都市更新。另外我要強調的，這些地主是不願意與該名建商配合都市更新，而非本質不願意都市更新，這兩者是有相當大的差異。
加上多數地主看到建商提供的合約，裡面有各式各樣的違約條款，自然會感受到一種不安心的感覺，間接形成一種抗拒的心態，所以我認為在純度百分之百的都市更新狀態下，建商的溝通與整合能力就相當重要，這部分目前台灣的建商其實有待加強。
二、純度百分之七十的都市更新
接下來第二種情境是，我把它界定為純度大概是百分之七十，而實施者還是以建商為主。在這種狀況下，建商給予地主不同情境上的選擇，我這邊所謂的「選擇」指的是地主可以選擇部分出資，所以如果你拿到的是可以部分出資的合建契約，就必須要去釐清出資跟後續利潤分配方式上面的差異。
在這種情境下，有些時候地主會認為說，是不是表示建商的財力有一定的問題，我個人比較不是持這種看法。因為建商有可能是許多案件同時進行的情況下，會在個別的都市更新案件上想減緩前期的資金壓力，所以藉由地主協助部分出資，那我也認為這是一個正確的方向。
此外，如果地主藉由出資更認同都更案件的進行，反倒可以協助建商進行整合，所以對於這樣子的方式，我認為也是一個不錯的都市更新整合方法。
總之都市更新的進行，它是非常靈活以及有彈性的，這個大概跟我們在法律上常講的「私人之間的契約關係，原則上不要違反強制禁止規定」，其實要怎麼寫都是可以的。我這邊特別提醒一下，即便地主負擔部分的出資，但在純度百分之七十的情況下，建商還是背負最終的財務負擔，而不是地主。
三、純度百分之五十的都市更新
那第三種情境，我把它稱之為純度百分之五十，這個叫中間模糊地帶。我認為這個主要的分界關鍵，就是地主必須以自有的土地來進行融資。在這種情境下不一定是屬於自主更新的模式，也有可能是建商當實施者，而未來在權利變換計畫案的財務計畫中，會特別表明地主有以自有的土地進行融資且協助出資。
在這樣的情境下，我建議個別的比例要事先約定清楚，那麼這種情境有可能每個地主都會跟建商簽署合建契約書，或者是所謂的委建契約書互負連帶擔保責任，而建商通常會依據營建費用收取一定的百分比作為利潤回報。
重點就會在於，假設整個更新範圍最後的營建費用或者是共同負擔不足的時候，到底該由誰來承擔這樣的責任呢？如果在純度百分之五十的情況下，還是由建商掛名做實施者，理論上後續資金不足的部分，還是會由建商去協助補足這個差額。
四、純度百分之三十的都市更新
那麼接下來是純度百分之三十，這個我把它稱之為「類自主更新會」組織。在這狀況下，地主還是以自有的土地進行融資，這一點是毫無疑問的。那麼建商他是收取固定的服務費作為利潤計算，在這種模式下，各位聽眾要注意，所有對外的合約，原則上都已經跟建商沒有關係了，跟前面百分之五十或百分之七十，甚至百分之百的案例是不一樣的。
換言之，建商在純度百分之三十的情境下，他其實是一個中間統包商，對外簽名的名義都是地主跟個別廠商去簽，在這種情境下，一般為了讓外部的廠商能夠安心，有些時候必須委由建商來進行連帶擔保，而當營建費用不夠的時候，與純度百分之五十的最大的差異在於建商不需要去補足這個差額，也就是說純度百分之三十的情境下，由於已經是類似自主更新會組織了，所以建商他可以依據實際的情況，來判斷他是否願意協助出資，建商會具有一定的決定權限，而這相關的內容必然都會反映在建商跟地主的合建契約當中。
通常建商評估該案件未來去化容易，簡單講就是房子很容易賣掉，自然會願意協助出資。反之，如果建商評估這個案件，收取固定報酬風險較小，那麼就會拒絕協助地主去出資。在這種情境下，我都要建議各位地主必須要明瞭自身都市更新案件的財務狀況跟後續的規劃，所以相關的廠商委由建商或顧問公司協助尋找會是一個比較可行的方向。
五、純度最低的都市更新
最後一種，我稱之為它是最不純的，基本上就是我們常說的自主更新會組織，但各位聽眾不要誤會，本質上自主更新會的組織，它還是屬於都市更新的一種模式，而且它可以領取政府的補助，你可以想像成：所有的地主一起成立一家建設公司，一起來經營都市更新這個事業，所以自主更新會會有所謂的理監事會以及會員大會，所有的決策都必須有會議記錄。
那麼就有人會問了，在什麼樣的情境下，比較適合走自主更新會這樣的形式呢？我個人認為一個最基本的前提，在更新範圍內的地主，必須要具備高度的集體共識，而且在這個集體共識下，還要有一個比較強而有力的領導者來帶領各位地主，這樣子也才容易去推動自主更新。通常在自主更新的組織下，前期的資金是不足的，政府的補助款有時候往往是不夠的，所以地主必須要先拿錢出來代墊，這也構成了跟類自主更新最大的差異。
也就是說在純度百分之三十的類自主更新的情境下，建商或者顧問公司，可能都還會願意協助辦理各項會議及資金短缺的問題，但在自主更新會的情境下，地主必須要事先集資組成一個公款專戶，才比較有助於後續都市更新的推動。
此外，在自主更新上，對於廠商的選擇具有一定的主導權限，例如建築師、營造廠等配合的廠商，自主更新會基本上不受其他人的約束，在這個狀況下，自主更新會多數在更新後的利潤是可以保留下來，但是前期的作業繁瑣，各位聽眾用想像的就會知道。
總之，我們結論上，考量由誰以實施者的名義、財務結構、分配方式、主導權限、風險承擔，以及利潤觀點等各方面，來判斷都市更新的純度。當然這種分類在法律上不一定具備關鍵性的因素，最終我們還是要回到個別合約的條文內容來做定性，才能夠去判斷彼此之間的權利義務。
今天我採用比較一般的世俗觀點，來跟各位聽眾做簡單的分類，那你也可以去檢視一下，如果目前你有在參與都市更新，你們是偏向哪一種類型的都市更新？那麼你就可以去間接判斷，未來可能會遇到什麼樣子的相關法律問題，或是更新上的一些整合的問題。如果各位聽眾還有其他的都更故事要跟我們分享，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
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