2025-09-10
別讓一封信影響你的權益，都市更新通知信件送達與地址的重要性。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第96集錄音逐字稿，錄音時間為2025/9/10
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我要跟大家聊「飛鴿傳書」，其實要談的內容是指在都市更新相關通知寄送所衍生的法律問題。
一、都更過程裡的飛鴿傳書千萬別忽略
我們都知道，古代經常利用信鴿在傳遞訊息，不知道各位聽眾有沒有想過為什麼是用鴿子？所以我去查了一下，Chat GPT說因為鴿子牠有良好的方向感，所以古代人用鴿子來傳遞訊息，可以確保訊息正確抵達，現代人也因為這樣，其實還在玩賽鴿遊戲。
回頭來看都市更新的過程，其實常常也要飛鴿傳書，我的意思是指，都市更新也常常需要訊息的傳遞，而問題就會出在說，訊息的傳遞通常是由實施者或主管機關要傳遞給地主，那麼地主住在哪裡就變得是很重要的事情，尤其是有些地主不一定住在更新範圍的老舊建物裡，所以實務上也衍生了一些法律問題。
地主可能會主張沒有收到通知出席公聽會、或者要選屋了、或者是相關的聽證會，他根本沒有收到通知，對於地主的權益產生了很嚴重的侵害。
二、最高法院109年度台上大字第908號民事裁定
所以主管機關或實施者的通知寄送以及確認，這幾年也成為法律上蠻重要的問題，那我們再談這個問題之前，我們先來看我國最高法院對於這個問題的看法，我先提供一個實務見解，實務見解的案號是最高法院109年度台上大字第908號民事裁定。
那麼我將這個民事裁定念一次，後面我再用白話的方式跟各位聽眾解釋這個民事裁定，裁定意思大概是這樣：「表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要。」
好的，最高法院的文字有時候真的是蠻難懂的，但是重點簡單來說，在都市更新的例子裡，法院認為建商只要將相關的通知，寄到地主的住居所，就算發生效力，剛剛我最後面有唸一句，不以相對人實際領取為必要，也就是說你地主故意不去領，或者是說郵差沒有遇到地主沒有關係，只要有招領通知，就算已經寄送了。
（一）我國法院對住居所的認定
各位聽眾應該知道招領通知有時候我們會在我們自己的住家看到，它通常是一張紅色的單子，可能會貼在郵箱上面，有些聽眾他可能會認為說，現在誰還會有這種傳統的郵箱呢？
各位聽眾要知道，我們在談的是都市更新，都市更新會有管委會嗎？會有人幫你代收包裹嗎？通常沒有，因為它就是老舊建築物，所以千萬不要用現在的觀點思考為什麼都市更新會有這麼多通知上的法律問題，因為通常那附近不一定都有住人，就算有住人，地主也不一定住在那。
回頭來談招領通知的問題，當建商發出通知書，告訴地主我們要開公聽會或者是告訴地主我們要辦理抽籤選配，地主事後要去舉證證明說，他根本就沒有住在建商發通知的地方，否則法院會認為沒有收到通知是地主的問題。那麼實務上其實住居所並不難查，從地緣關係大致上都可以查詢的到（少部分的例子是有些地主住在國外），所以建商去打聽問一下老舊社區裡的街坊鄰居，也大概都知道通知書要寄到哪裡，那為什麼我國最高法院的大法庭會有這樣的見解？
其實主要的問題來源在於，早期不管民眾住哪裡我們都是直接寄到戶籍地址，不過各位聽眾要知道，戶籍地不等於你的住居所地，我們很常見的就是說，假設有人在竹科工作舉家搬到新竹，但是他的戶籍留在臺北，那麼這個時候，到底法律上是要通知新竹？還是要通知臺北的住所？
加上通知的效力十分強大，所以影響權益很深，我國法院就在這地方對住居所的認定做了一些調整，沒有像過往那樣子的僵化。
在實務見解裡面多半認為說我們要考慮到一定的事實，比方說可能是家屬的概況、你對外實際的聯絡，當然形式上，我們會先看你的戶籍登記在哪裡以及你的情況。
（二）地主與地址間的聯繫關係是否密切
所以我們回到都市更新的案子來思考，建商他只要有合理確信的基礎考量，根據上述所說的一定事實，並且將相關的通知內容寄到該地址，依據我國大法庭的見解，通常這樣的寄送通知會被認定有效，加上我剛剛說的我國大法庭的見解，他最後面其實講的是相對人要去證明客觀上不能領取的正當事由，而不是表意人要去證明，那這是什麼意思呢？
也就是說，地主要去證明說他這個地址不是他能夠立即去領取的，建商他不一定需要去證明，所以各位聽眾要知道這樣的通知，在我國大法庭的見解裡，舉證責任分配上面的風險，某程度是適度小幅度的被轉換給了地主。
那特別注意的是，如果只是短暫的離開，不一定會被認為你有改變住所的意思，例如如果是去就業，或者是留學，雖然你沒有實際居住在臺北，你可能去新竹就業，你可能去臺中唸書。我國法院還是不認為，你有廢止臺北住居所的意思，那麼判斷到底有沒有久住的重點在於地主跟這個地址之間的聯繫關係是否密切，可是我常常在想，法院講這些話，有時候其實我也是聽不太懂。
我舉個例子，嫁出去的女兒一年回去娘家四到五次，算不算聯繫關係密切？也就是說這種認定還是有抽象的地方，即便我剛剛前面講的最高法院大法庭裁定中，也有法官明確的表示了不同意見，但目前的主流就如我剛剛說的，當郵差的招領通知單完成的時候，就已經被視為是通知送達給地主了。
當然，如同我剛剛講的，也有少部分的法官認為，那是不是應該要由建商來負舉證責任，而不是像我剛剛說的反而是地主要來證明。
三、通知有效與否的舉證責任及邏輯思考
其實我們從經濟學的角度，我們跳脫法律的觀點，我個人比較贊成少數的看法，因為這是一個最小成本原則。簡單來說，地主應該是舉出相當合理的事由證明自己沒有住在該處，那這個時候建商他反而他要舉證證明說，其實地主他真的有住在那裡，是故意不去拿，我認為這樣子會相對合理一些，不知道各位聽眾聽到這邊，會不會覺得說那以後建商在整合的時候，不就非常的麻煩嗎？
我告訴各位，我常講一句話，大道至簡，常跟我們配合的建商，或者顧問公司說一個人能有幾個地址？兩個或者頂多三個好不好？那你通通都寄不就好了，我為什麼要這樣說呢？
我們在寄律師函、寄存證信函的時候，我們常常遇到對方也有複數個地址，我們通常全部寄送，那麼都市更新每一戶的價值都是破千萬，那我們在寄律師函、寄存證信函的時候，不一定是都市更新的案子，我們都可以去寄兩個地址，甚至三個地址了，建商難道沒有辦法比照辦理嗎？
就像我剛剛跟各位聽眾說的，從經濟學的角度來看，郵資是最便宜的，為什麼建商要執著於只願意寄一個地址給地主呢？
這在訴訟上，法官如果願意靜下心來思考，難道不覺得應該要由建商來負舉證責任，為什麼你那麼肯定寄這個地址，地主就能收到呢？或者是當地主，他舉出了相當的理由表明他已經離開這個地址，那這樣子的舉證責任的風險，難道還是要由地主來承擔嗎？
四、律師提醒的自保之道
結論上來說，我並不是說每個建商的整合都有問題，而是我認為建商的整合要有一個基本的想法，走大道至簡的道路，走最小成本的概念，這個最小成本概念，不要只看眼前，要看的是未來，將可能產生的訴訟風險降低，甚至即便未來在訴訟上，我相信建商也比較能夠站得住腳，那反過來說，各位聽眾可能會想說，建商如果真的故意不通知，那我們該怎麼自保？
我常建議地主在都更的過程中，如果真的有寄送通知地址上的困擾，最簡單的方式直接用存證信函或者是用律師函直接通知建商跟主管機關，告訴他們應該要寄送的地址為何處。
那麼他們必然就會調整寄送的地址以及相關通知到這個地址上，所以不管你是同意的地主還是不同意的地主，我的方法其實都是實用的，所以最後我還是要講，建商寄送通知的時候，我認為先善盡查核義務，而查核之後，如果仍然沒有辦法非常確定，例如戶籍地跟住居所地，好像這個地主是分開的，我通常都建議兩個地址一起寄送，目前實務上有些建商委託顧問公司協助處理整個案子，常常都會省略這樣子的一個做法，那我認為這個都不是很恰當。
好的，那以上是今天提供給各位聽眾，我們在都市更新裡面關於飛鴿傳書要怎麼傳才不會衍生法律問題的一個看法，各位聽眾還有其他的都更故事要跟我們分享，歡迎在來信告知，謝謝大家，拜拜。
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